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Akzeptieren eines Untermieters


18.04.2005 23:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Hallo, ich habe ein Ladengeschäft bei mir im Haus an eine Optikerfirma vermietet. Der Mietvertrag läuft noch bis November 2007. Da die Firma bereits vor drei Jahren ihre Filiale bei mir im Haus aufgegeben hat, habe ich einer Untervermietung des Ladenlokals unter bestimmten Bedingungen zugestimmt. Die Bedingung sind laut Mietvertrag: 1. Eine branchenfremde Nutzung der Mieträume bedarf der schriftlichen Einwilligung des Vermieters. 2. Zu einer Untervermietung ohne schriftliche Einwilligung des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt.
Da nun der Optiker um jeden Preis untervermieten will um Geld zu sparen, will er das Ladenlokal an einen Finanzdienstleister, der die Räume nach eigener Aussage auch abends und am Wochenende für Verkaufsveranstaltungen nutzen will, vermieten.
Damit bin ich als Vermieter nicht einverstanden und habe dies auch schriftlich dem Mieter mitgeteilt. Der sieht in meinen Bedenken nur einen Vorwand und stellt mir ein Ultimatum der Untervermietung zuzustimmen, ansonsten droht er mir rechtliche Schritte und Schadenersatzansprüche in Höhe der ausgefallenen Miete an.
Frage: Bin ich verpflichtet einer Untervermietung zuzustimmen auch wenn der potentielle Untermieter branchenfremd ist, muß ich meine Ablehnung überhaupt begründen und wie reagiere ich richtig auf die angedrohte Schadensersatzklage?

Vielen Dank für eine schnelle Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

In einem Gewerbemietvertrag müssen Sie als Vermieter nicht jede Untervermietung hinnehmen.

Selbst wenn in einem gewerblichen Mietvertrag die Untervermietung gestattet ist, kann der Vermieter einer Nutzungsänderung widersprechen, wenn damit eine wesentliche Änderung des Hauptmietvertrages verbunden ist. Das Kammergericht Berlin hielt die Änderung der Nutzung einer Bankfiliale in ein Discountgeschäft für Matratzen für den Vermieter nicht hinnehmbar (Urteil des KG Berlin vom 08.09.2003; 8 U 181/02).
Natürlich ist fraglich, ob bei der von Ihnen geschilderten Situation eine solche gravierende Nutzungsänderung vorliegt.

Sofern dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist, könnte Ihr Mieter allerdings im Rahmen der normalen Fristen kündigen.
In einem Fall, welche der Entscheidung das OLG Celle vom 05.03.2003 (Az: 2W16/03) zu Grunde lag, hatte der Gewerbemieter den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung an einen Dritten gebeten, für den die Ausübung seines Gewerbes in den Räumen öffentlich rechtlich zulässig sei. Mehr hatte der Mieter hinsichtlich des Untermietinteressenten nicht mitgeteilt. Der Vermieter hatte diese Untervermietung daraufhin abgelehnt. Daraufhin kündigte der Mieter außerordentlich fristlos unter Bezug auf das Sonderkündigungsrecht wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gemäß § 540 Abs. 1 BGB. Das OLG hat das Kündigungsrecht hier nur deshalb abgelehnt, weil der Untermieter nicht mitgeteilt wurde.

Ein Schaden für den Mieter dürfte sich damit regelmäßig kaum oder nur gering nachweisen lassen, da seine Pflicht zur Zahlung ja durch die Kündigung beseitigt werden kann.

Sie gehen natürlich das Risiko ein, dass Ihr Mieter kündigt. Vielleicht sollten Sie versuchen, doch noch eine Einigung zu finden.

Sollten tatsächlich Ersatzforderungen geltend gemacht werden, sollten Sie umgehend einen Kollegen vor Ort aufsuchen – dieser kann auch die Verträge einsehen und die Situation vor Ort bewerten.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt
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