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Aktuelle Betriebskostenanpassung auf Grundlage eines Mietvertrages von 1981

| 31.08.2015 21:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Bei einer Teilinklusivmiete ist eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausgeschlossen. Beruft sich der Vermieter auf pauschal formulierte Vertragsklauseln, muss sich aus ihnen klar ergeben, welche Betriebskosten in der Miete enthalten und welche nicht enthalten sind.


Frage:
Ist in dem im Folgenden beschriebenen Fall der Mieter verpflichtet, die vom Vermieter aufgrund Betriebskostenanpassung 2015 geforderte erhöhte Miete zu zahlen?
- Zusatzfrage: War die Verweigerung der Umwandlung von Bruttokaltmiete in
Nettokaltmiete für den Mieter rechtlich günstig?


A) Mietvertrag:
(Es handelt sich um einen Berliner Mietvertrag aus dem Jahre 1981. Der Altbau war direkt
vor Einzug mit öffentlichen Mitteln saniert worden.) Relevante Passagen:

„§3 – Miete und Nebenkosten
1. Die Miete beträgt monatlich DM 4,80 / qm
O in Worten: Vierhunderneunundsechzig --------
… (Auslassung: Passage Mietzuschüsse aus öffentlicher Förderung)
O 2. Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für
Heizkostenvorauszahlung DM 2,- / qm
Warmwasservorauszahlung DM -,55 / qm
3. Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten, soweit nicht bereits in Abs. 1
und 2 enthalten in der zulässigen Höhe
O anteilig im Verhältnis der Wohnfläche zu tragen: (vorgesehenes Feld ohne Eintragung!)
O Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.
O Der vereinbarte Mietzins enthält je einen Anteil in Höhe von DM 100% für die
Wohnräume und DM für die gewerbliche und berufliche Nutzung.
5. Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehrbelastung des Vermieters
eintritt, hat der Mieter einen der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks
entsprechenden Anteil zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige
behördlichen Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.
6. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall
zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von
Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit ab
vereinbart und zahlbar, ohne dass es einer Kündigung oder einer fristgerechten
Mitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des
Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein.
7. Im öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt die Einzelmiete, die auf der Grundlage der
festgesetzten, genehmigten oder ermittelten Durchschnittsmiete (endgültige
Wirtschaftlichkeitsberechnung) berechnet ist, zuzüglich der zulässigen Zuschläge,
Vergütungen und Umlagen als vom Tage des Mietbeginns vereinbart; ein sich etwa
ergebender Unterschiedsbetrag ist auszugleichen."


B) „Anlage 3 - Ergänzung zum Mietvertrag (auch aus 11/1981)

"Der im Mietvertrag zugrunde gelegte Mietpreis setzt sich zusammen aus:
DM
Anteiliger Grundmiete per 1.01.1981 205,77
Betriebskosten per 1978/80
„ –Wasergelderhöhung per 1.07.81 75,20

Modernisierungskostenanteil 188,03

Öffentlicher Zuschuss 1. – 3. Jahr je 1,- DM/qm 997,71 (sic! Gemeint ist 97,71)
----------------
371,29
__________

(Auslassung: Passagen zur Wohnungsgröße und dem Abbau des öffentlichen Zuschusses und damit einhergehender Erhöhung von damals 3,80 auf 4,30 bzw. 4,80 DM / qm)

Erhöhungen ergeben sich durch gesetzliche Grundmietenerhöhungen sowie durch zulässige Erhöhungen der Betriebskosten, sofern durch Hinzurechnungen der Preis je qm von DM 3,80 / DM 4,30 / DM 4,80 überschritten wird."




C) Schreiben der Verwaltung v. 12/1987
(als Beispiel für regelmäßige Abrechnungen in der Zeit):

„Mitteilung über Betriebskostenzuschläge für Ihre Wohnräume

Die seit dem 01.01.1987 angefallenen Betriebsmehrkosten des obigen Grundstücks werden aufgrund § 4 des zwölften Bundesmietengesetzes in Verbindung mit § 27 der zweiten Berechnungsverordnung für Ihre Wohnung wie nachstehend abgewälzt:

1. Der monatliche Mietzins für Ihre Wohnräume einschl. aller Umlagen, Modernisierungszuschläge und Heizkostenvorschüsse z.Zt. 773,25
2. Allgemeiner Betriebskostenzuschlag
a) Die Wohnfläche Ihrer Wohnung beträgt 97,71 qm
b) die monatliche Betriebskostenerhöhung für die gesamte Wohnfläche
gemäß beiliegender Aufstellung - 8,16 DM
c) der allgemeine Betriebskostenzuschlag für Ihre Wohnung beträgt
somit monatlich - -,24

3. Die neue Miete beträgt somit zum 1.01.1988 773,01

(Hat der Bezug auf die II. Berechnungsverordnung rechtliche Konsequenzen bzgl. der Ausgangsfrage?
Die jeweiligen Änderungsbeträge wurden von uns im Übrigen immer akzeptiert und beglichen - die letzte 1999.)



D) Umwandlung Bruttokaltmiete in Nettokaltmiete?

Im Jahre 1996 erbat die vom neuen Eigentümer eingesetzte neue Verwaltung die Zustimmung zur Umwandlung von Bruttokaltmiete in Nettokaltmiete. Diese Zustimmung erteilten wir nicht, worauf die Verwaltung antwortete…
„Wir werden deshalb künftig weiterhin die für Sie ungünstigere Form der Vergleichsmietenerhöhung auf der höheren Basis einer Bruttokaltmiete vornehmen."



E) Letzte Betriebskostenanpassung v. 10/2004:
„unter Bezugnahme auf die gesetzlichen Bestimmungen (§§556, 560 BGB) nehmen wir in Vertretung für den Eigentümer die Betriebskostenanpassung für 2004 vor:"
(Es folgt die Aufstellung der entstandenen Kosten und Kostenänderungen, dann…)

Bisherige Miete Miete ab 01.12.2004
Nettokaltmiete … …
Betriebskostenvorschüsse 0,00 € 0,00 €
bzw. b. Bruttomieten Betriebskostenanteil 116,59 € 119,09 €
Bruttokaltmiete … …
Heizkostenvorschüsse … …
Zuschläge … …
Bruttowarmmiete: 590,23 592,73

(Die vorherigen Anpassungen haben wir akzeptiert – diese letzte aus der Erinnerung heraus wohl nicht. Jedenfalls erhielten wir bis zum Jahre 2015 keine weiteren BK- Anpassungen.)



F) Mieterhöhungen bis 2015
(Es erfolgten Vergleichsmietenerhöhungen, die letzte aus April 2015 mit folgendem Text:)
„…wir bitten um die Annahme der folgenden Mieterhöhung. Gemäß § 558 BGB und dem geltenden Mietspiegel kann die monatliche Miete für Ihre Wohnung erhöht werden. Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmieten handelt es sich um die monatliche Nettokaltmiete je qm Wohnfläche ohne Umlagen und Zuschläge und zwar jeweils der obere und der untere Wert der Preisspane sowie der Mittelwert. Der Anspruch auf Mieterhöhung in der unten angegebenen Höhe wird in Übereinstimmung mit § 558 BGB damit begründet, dass die verlangte Bruttokaltmiete abzüglich der in der Miete enthaltenen Betriebskosten innerhalb der im aktuellen Mietspiegel in Feld K1 liegt…"

(Die Zustimmung zu den Vergleichsmietenerhöhungen haben wir jeweils erteilt.)



G) Betriebskostenanpassung 07/2015

Text: „beiliegend senden wir Ihnen die Betriebskostenanpassung 2015 zu. Die letzte Anpassung der Betriebskosten hat im Jahre 1999 stattgefunden. Dies ist die Grundlage für die Anpassung. Hingegen wurden die Kosten für 2014 gerechnet. Den Mehrbetrag, der ab 01.08.2015 zu zahlen ist, entnehmen Sie bitte dem beiliegenden Schreiben…"

(beiliegendes Schreiben":)
„unter Bezugnahme auf die gesetzlichen Bestimmungen (§§556, 560 BGB) nehmen wir in Vertretung für den Eigentümer die Betriebskostenanpassung für 2015 vor:"
(Es folgt die Aufstellung der entstandenen Kosten und Kostenänderungen, dann…)

Bisherige Miete Miete ab 01.08.2015
Nettokaltmiete … …
Betriebskostenvorschüsse 0,00 € 0,00 €
bzw. b. Bruttomieten Betriebskostenanteil 116,60 € 142,14 €
Bruttokaltmiete … …
Heizkostenvorschüsse … …
Zuschläge … …
Bruttowarmmiete: 779,35 804,89




H) Aufgrund einiger erster Einwände meinerseits erhielt ich kürzlich folgende Mail der Verwaltung:

„Nach Durchsicht Ihrer Vertragsunterlagen haben wir erkennen können, dass hier kein Bezug auf die II. BV genommen wird. Im §3 Miete und Nebenkosten wird im Abs. 5 auf die Mehrbelastung der Nebenkosten des Grundstücks hingewiesen. Hier kann eine Anpassung erfolgen. Diese Mehrbelastung haben wir Ihnen in dem Schreiben vom 03.07.15 zukommen lassen. In der beigefügten Anlage wurden die einzelnen Kostenpositionen und die Differenzen der Kosten dargestellt. Wir möchten Sie bitten, den Erhöhungsbetrag wie angekündigt zu zahlen.


I) Weitere Informationen
- Heiz-/Warmwasserkosten wurden regelmäßig abgerechnet, akzeptiert und beglichen.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu Recht rügen Sie, die Verwaltung sei insbesondere bei der Betriebskostenanpassung 7/2015 nicht berechtigt, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zu erhöhen.

Die Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten ist nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Mietvertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung vereinbart sind. Dies wurde in Ihrem Fall nur für die Heiz-und Warmwasserkosten gemacht.

Der BGH führt in seinem Urteil vom 21.01.2004 -VIII ZR 99/03- hierzu aus:

"Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen bestimmten Betrag vorsieht, werden im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 BGB a.F). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG ausgeschlossen....".

Der alte § 4 MHG wurde in den jetzt gültigen § 556 BGB voll übernommen. Die nächste Passage des BGH-Urteils ist deshalb für die Sie interessierende Betriebskostenanpassung 7/2015 gültig:

Der BGH führt sinngemäß aus:

Von 88-94 wurde § 4 MHG durch das zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin erlassene GVW modifiziert. Nach § 7 Abs. 3 und 4 dieses Gesetzes waren während dessen Geltungsdauer abweichend von § 4 MHG Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten grundsätzlich zulässig. Mit dem Außerkrafttreten des GVW am 31. Dezember 1994 ist diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1. Januar 1995 galt daher auch im Land Berlin wie im übrigen Bundesgebiet das Gesetz zur Regelung der Miethöhe ohne Einschränkung. Die Steigerung von Betriebskosten konnte mithin auch in Berlin von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rahmen einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gemäß § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) berücksichtigt werden.

Die von der Verwaltung verlangte "Betriebskostenanpassung 7/2015" ist vor diesem Hintergrund nicht zulässig.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, wenn Sie 10/2004 oder auch vorher die von der Verwaltung vorgenommene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert haben. Ein stillschweigendes Einverständnis auch mit allen künftigen derartigen Mieterhöhungen lag darin nicht, zumal Sie ja während der Geltung des GVW derartige Erhöhungen dulden mussten.

Soweit sich die Verwaltung auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt in § 3 Nr. 5 des Mietvertrages beruft, läuft sie nach dem vorstehend besprochenem BGH-Urteil auf, weil eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist (zB. BGH NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660).

Eine Mieterhöhung nach Nr. 5 scheidet wie auch eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender Angaben an einem hinreichenden Anknüpfungspunkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervon ausgeschlossen sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mit dem aus § 9 AGBG abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu vereinbaren.

Im Ergebnis ist der Verwaltung damit seit 1995 jegliche Mieterhöhung wegen Betriebskostenanpassungen aus Gesetz oder Vertrag verwehrt. Sie können der Betriebskostenanpassung 7/2015 mit Recht widersprechen und notfalls auch mit hinreichender Erfolgsaussicht klagen.

Hieran ändern auch Verweise ihrer Verwaltung auf die zweite Berechnungsverordnung nichts. Weisen Sie Ihre Verwaltung aber insbesondere auch auf die vorstehend zitierte Rechtsprechung zu § 3 Nr. 5 und Nr. 6 des Vertrages hin.

Die 1996 erbetene Umwandlung der brutto Kaltmiete in eine Nettokaltmiete erfolgte vermutlich, weil das GVW kurz zuvor außer Kraft trat. Aus Mietersicht war es zweifellos richtig, diesem Umwandlungsbegehren zu widersprechen, weil andernfalls der Vermieter ja das Recht bekommen hätte, neben einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch die Erhöhungen aus gestiegenen Betriebskostenbelastungen an den Mieter weiterzugeben.

Dies hätte dem Mieter nach Ihren Angaben im Sachverhalt auf Grund des dann ja zulässigen Erhöhungsbegehrens 7/2015 etwa 25 € monatlich, also etwa 300 € jährlich an vermeidbaren Mehrkosten verursacht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2015 | 17:10

Auf diese Rechtsauskunft antwortet die Hausverwaltung nach längerer Zeit Folgendes:

"Unser Anwalt hat die gesamte Korrespondenz Ihrer Rechtsauskunft erhalten. Die Antwort auf Ihre Rechtsauskunft ist u.a. auch noch folgende. Es gibt eine Übergangsvorschrift für Mietverträge die zum 01.09.2001 schon bestanden (Art.229 § 3 Abs. 4 EGBGB). Hiernach sind bei Bruttomieten (oder Teilinklusivmieten) die Abs. 1, 2, 5 und 6 des §560 BGB entsprechend anzuwenden, d.h. der Vermieter kann erhöhte Nebenkosten für die Zukunft anpassen, „soweit im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat".

Der Verweis von Ihnen auf BGH NJW 1993, 1061 greift nicht. Denn dieses Urteil war 8 Jahre vor Inkrafttreten der Übergangsvorschrift, dieses setzt aber voraus, dass solche Klauseln wirksam sind. Das Landgericht hat das in 2011 ausdrücklich einmal entschieden."

Nachfrage: Ist diese Gegenargumentation der Hausverwaltung stichhaltig und ändert sie etwas an der Grundfrage ("Ist der Mieter verpflichtet, die vom Vermieter aufgrund Betriebskostenanpassung 2015 geforderte erhöhte Miete zu zahlen?")

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2015 | 19:41

Der BGH hatte seine Rechtsprechung aus BGH NJW 1993, 1061 in seinem Urteil vom 21.01.2004 -VIII ZR 99/03- ausdrücklich bestätigt:

"b) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den formularmäßigen Erhöhungsvorbehalt in § 3 Nr. 7 des Mietvertrages beruft, übersieht sie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirksam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 2; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 19. November 2003 – VIII ZR 160/03, zur Veröffentlichung vorgesehen). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des Mietvertrages aus, weil es mangels entsprechender Angaben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinreichenden Anknüpfungspunkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in der Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervon ausgeschlossen sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mit dem aus § 9 AGBG abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu vereinbaren; daß der Mietvertrag bereits vor dem Inkrafttreten des AGB-Gesetzes am 1. Januar 1977 abgeschlossen worden ist, steht der Anwendbarkeit des § 9 AGBG für den hier maßgebenden Zeitraum nicht entgegen (§ 28 Abs. 2 AGBG)".

Diese Passage entstammt dem des BGH Urteil aus 2004, also nach Inkrafttreten der Übergangsvorschrift Art 229 § 3 Abs. 4 BGB, der damit seine Rechtsprechung aus 1993 im Jahr 2004 bestätigt.

Das nicht näher bezeichnete landgerichtliche Urteil aus 2011, das die Verwaltung für sich in Anspruch nimmt, ist mir allerdings nicht bekannt.

§ 560 BGB und Art. 229 § 3 EGBGB beziehen sich zudem nur auf Erhöhung von vereinbarten Betriebkostenpauschalen (vgl. Schmidt-Futterer Art. 229 § 3 EGBGB Rn.3).

Um die Erhöhung der Pauschalen nach § 3 Nr. 2 Ihres Mietvertrages geht es aber -zumindest soweit für mich ersichtlich- nicht. Soweit diese Pauschalen nach § 3 Nr. 2 erhöht werden sollen bitte ich Sie, mir den genauen der Anforderungen und der Berechnung zuzuleiten.

Bewertung des Fragestellers 04.09.2015 | 23:23

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