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Afa, Erhaltungsaufwendungen Immobileneinbringung in eine GbR

| 20.06.2019 14:58 |
Preis: 88,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Einlage von Immobilie in Gesamthandsvermögen einer GbR, Ansatz und Bewertung der Abschreibung

Mein Mann und ich besitzen seit 2017 zu gleichen Teilen (jeweils 50%) eine Wohnung in Augsburg. Seit 05/2018 ist die Wohnung vermietet. Diese soll nun in die von uns beiden am 01.01. 2019 gegründete GbR eingebracht. Wir sind die alleinigen Gesellschafter zu jeweils 50%. Bisher konnten wir 2% Afa, sowie Erhaltungsaufwendungen von insgesamt ca. € 27.500, verteilt auf 5 Jahre, also bis einschl. 2021, steuerlich absetzen. Können die bisherigen 2% Afa, sowie die Erhaltungsaufwendungen, weiterhin in derselben Höhe steuerlich abgesetzt werden?

Mit freundlichen Grüßen



Einsatz editiert am 20.06.2019 21:31:39
21.06.2019 | 11:46

Antwort

von


(31)
Sander Wietfeld-Ring 7
33102 Paderborn
Tel: +49 5251 2020 900
Web: http://www.hoefer-legal.com
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Derzeit besteht bei der Immobilie jeweils ½ Bruchteileigentum, Sie beabsichtigen die – so verstehe ich den Sachverhalt – Immobilie auf eine GbR, also in deren Gesamthandseigentum zu übertragen. Informationen, welche Aktivitäten die GbR, neben dem Halten und Vermieten dieser Immobilie noch ausübt (Stichwort vermögensverwaltend oder gewerbliche Tätigkeit) liegen nicht vor.

Durch den Rechtsträgerwechsel und die Einlage in das Betriebsvermögen der GbR können die Abschreibungen nicht einfach weitergeführt werden. Zudem ist zukünftig für die GbR eine eigene Gewinnermittlung (Feststellungserklärung) zu erstellen, in der neben dem Wert der Einlage auch die Bemessungsgrundlage für die AfA neu zu ermitteln ist:

Die Einlage erfolgt zum gemeinen Wert, höchstens zu den Anschaffungskosten, § 6 Abs. 1, Nr. 5 EStG . Gemeiner Wert ist hier der heutige Verkehrswert. Die Abschreibung erfolgt dann ebenfalls zu diesem gemeinen Wert, mit dem die Immobilie im Anlagevermögen der GbR aufzunehmen ist.

Die neue Abschreibung (weiterhin in Höhe von 2%) richtet sich nach diesem Wert, allerdings muss eine bisher im Rahmen der Vermietungseinkünfte geltend gemachte AfA abgezogen werden für die neue AfA-Bemessungsgrundlage, § 7 Abs. 1, Satz 5 EStG . Dies wird wiederum nach unten begrenzt durch den Einlagewert oder die fortgeführten Anschaffungskosten. Heißt im Ergebnis, dass es nur bei Wertsteigerungen seit der Anschaffung zu einer höheren Bemessungsgrundlage kommen sollte.

Aufgrund der steuerlichen Transparenz der GbR ist die Einlage keine Veräußerung iS eines privaten Veräußerungsgewinns. Allerdings gilt die Einlage als Verkauf im Sinne der Vorschrift, wenn innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung ein Verkauf aus der GbR erfolgen sollte, siehe § 23 Abs. 1, S. 5 EStG (betrifft dann die Wertsteigerungen zwischen Anschaffung und Einlage).


Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nils Hoefer
Rechtsanwalt
Steuerberater


Rechtsanwalt Nils Hoefer

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2019 | 12:53

Unsere GbR ist eine reine Vermögensverwaltung.

Wenn ich sie richtig verstehe wird eine neue Afa ermittelt, wie sieht es dann mit den ursprünglichen Anschaffungsnebenkosten (Notargebühren etc... )aus? Fallen sie einfach weg, oder werden sie erneut hinzugerechnet?

Die Frage nach den Erhaltungsaufwendungen von 27.500 €, verteilt auf 5 Jahre, also bis einschließlich 2021
ist noch nicht beantwortet, laufen die 5 Jahre weiter, d.h. können die von uns geleisteten Erhaltungsaufwendungen weiterhin abgesetzt werden?

Läuft die Spekulationsfrist von 10 Jahren ab der ursprünglichen Anschaffung, also seit 2017, oder ab Einbringung in die GbR?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2019 | 15:58

Sehr geehrter Fragensteller,

durch einen auswärtigen Termin gestern komme ich leider heute erst zur Beantwortung der Nachfragen:

Der Erhaltungsaufwand kann nicht von der GbR geltend gemacht werden. Der noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands ist im Jahr der Einbringung noch bei Ihnen als Werbungskosten abzusetzen (§82 b Abs. 2 EStDV).

Anschaffungsnebenkosten aus dem Erwerb können Sie nicht mehr ansetzen, ggf aber Nebenkosten der Einbringung. Allerdings bilden ja die fortgeführten Anschaffungskosten ja eine Untergrenze, s.o..

Der Veräußerungsgewinn gilt bei einer Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung, nicht nach Einbringung.


MfG

Bewertung des Fragestellers 24.06.2019 | 20:58

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Der Anwalt hat mir einerseits sehr weitergeholfen. Allerdings hat er mich auf meine Frage, nach den von mir steuerlich noch nicht vollständig geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen ( siehe Fragestellung Rückfrage) lediglich auf §82 b Abs.2 EStDV verwiesen, was bedeuten würde, dass der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Einbringung der Immobilie in die GbR noch bei mir als Werbungskosten abzusetzen sind.
Bei meinen weiteren Recherchen bin ich jedoch auf EStR R 21.1 Abs. 6 (zu §21 EStG) gestoßen. Diese Richtlinie besagt, dass bei unentgeltlicher Eigentumsübertragung an einem Gebäude, der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen kann...

MfG"
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 24.06.2019
5/5,0

Der Anwalt hat mir einerseits sehr weitergeholfen. Allerdings hat er mich auf meine Frage, nach den von mir steuerlich noch nicht vollständig geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen ( siehe Fragestellung Rückfrage) lediglich auf §82 b Abs.2 EStDV verwiesen, was bedeuten würde, dass der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Einbringung der Immobilie in die GbR noch bei mir als Werbungskosten abzusetzen sind.
Bei meinen weiteren Recherchen bin ich jedoch auf EStR R 21.1 Abs. 6 (zu §21 EStG) gestoßen. Diese Richtlinie besagt, dass bei unentgeltlicher Eigentumsübertragung an einem Gebäude, der Rechtsnachfolger Erhaltungsaufwand noch in dem von seinem Rechtsvorgänger gewählten restlichen Verteilungszeitraum geltend machen kann...

MfG


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