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Ärger nach Zwangsversteigerung

25.04.2008 22:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Abend,
wir haben bei einer Zwangsversteigerung am 22.4.08 ein Haus mit 564m2
Grundstück erworben.
1.Im rückwärtigen Teil grenzt eine Landwirtschaftsfläche von 654m2, die später dazugekauft wurde,und nicht mit im Versteigerungsverfahren angeboten wurde.
Alles ist aber im Grundbuch auf dem selben Blatt eingetragen, aber ohne Wegerecht für den hinteren Teil.Es besteht keine Möglichkeit außer über die rechts und links liegenden Nachbargrundstücke,oder mit dem Hubschrauber das Grundstück zu erreichen.Der Ex-Hauseigentümer möchte uns diese Fläche für 35.000€ zum Kauf anbieten,oder einen Zaun ziehen lassen.Sie ist auch noch belastet mit 5000€.Der Kaufpreis erscheint uns aber zuviel und ist vielleicht auch völlig unnötig?!
Ist die Landwirtschaftsfläche nicht sowieso schon incl.da sie mit im Grundbuch steht?Oder was hat der Ex Eigentümer für Möglichkeiten diese Fläche zu nutzen?
2.Der Ex-Eigentümer sagt er möchte ohne Streit rausgehen,schaut sich nach einer Wohnung um,und wird solange das Haus nicht verlassen bis er was adäquates gefunden hat.
Wir wollen natürlich so schnell wie möglich rein,haben auch gleich beim Zuschlag eine vollstreckbare Ausfertigung beantragt.
Er meint erst nach der Verteilung(5.6.) müßte er frühestens raus.Sie leben mit 5 Personen im Haus.
Welche Rechte haben wir?Wie sollen wir uns verhalten?
Vielen Dank

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Frage 1)

Grundsätzlich gilt, dass wenn Sie in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden und das Grundbuchblatt auch den hinteren Teil zusammen mit den ersteigerten Teil als ein Grundstück ausweist, Sie auch Eigentümer des hinteren Teils werden.

Sollte dieser Teil tatsächlich von der Versteigerung ausgenommen wurden sein, müsste eine Teilung des Grundstücks erfolgen, sofern es sich tatsächlich bisher um ein Grundstück handelte.

Grundstücksflächen, die zwar räumlich auseinanderliegen, aber unter derselben Nummer desselben Grundbuchblattes im Grundbuch eingetragen sind, bilden insgesamt ein einziges Grundstück im Rechtssinne (BVerwG, Urt. v. 14. 12. 1973 - 45 C 48.72 -; Urt. vom 9. 4. 1976 - 4 C 75.74 -).

Demnach wäre die landwirtschaftliche Fläche inklusive.

Sollte aber tatsächlich diese Fläche nicht mit von der Versteigerung umfasst worden sein, käme hier eine Teilung der Grundstücke in Betracht. Dies ändert aber zunächst nichts daran, dass Sie auch für die landwirtschaftliche Fläche zunächst als Eigentümer gelten. Deshalb können Sie das Setzen eines Zaunes verhindern.

Der Ex-Eigentümer hätte allenfalls ein Recht auf Grundbuchberichtigung, wenn die tatsächlichen Gegebenheiten mit den eingetragenen Tatsachen im Grundbuch nicht übereinstimmen.

Der Ex-Eigentümer kann dann von Ihnen die Zustimmung verlangen, dass die Grundstücke geteilt werden und der Ex-Eigentümer für das hinten gelegene Grundstück als Eigentümer eingetragen wird.

In welchem Umfang tatsächlich ein Zuschlag für das gesamte Grundstück erfolgte, kann von mir derzeit nicht beantwortet werden. Dies ließe sich nur an Hand des Versteigerungsprotokolls und des Versteigerungsangebotes ermitteln. Ich weise jedoch darauf hin, das dies, sofern von Ihnen gewünscht, nicht zu einen von Ihnen hierfür vorgesehenen Einsatz möglich ist.

Zusammenfassend gilt derzeit, dass der hintere landwirtschaftliche Grundstücksteil und der sicher durch Sie ersteigerte Teil ein Grundstück sind. Aus diesem Grund ist es auch nicht erforderlich für den hinteren Teil ein Notwegerecht durchzusetzen.

Sollte das Grundstück tatsächlich geteilt werden, gilt für das Notwegerecht folgendes:

Entweder ist der Eigentümer des hinteren Grundstücks dann bereit, Ihnen freiwillig ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit zur Eintragung ins Grundbuch zu bewilligen oder Sie müssten ein Anspruch auf Gewährung eines Notweges nach § 917 Abs. 1 BGB geltend machen.

Dabei gilt jedoch, dass dieser Notweg die geringste Beeinträchtigung des Nachbarn verursacht. Ein Anspruch auf ein bestimmten Weg haben Sie dabei nicht. Dies bedeutet, dass ggf. unter Umständen der Notweg auch über die Grundstücke der Nachbarn recht und links führen könnte.

Frage 2)

Ob Sie dem Ex-Eigentümer entgegenzukommen, sofern dieser signalisiert, freiwillig und zeitnah bei geeigneter Wohnung auszuziehen, liegt allein in Ihrem Ermessen.

Grundsätzlich sind Sie unmittelbar mit Zuschlag in der Versteigerung Eigentümer des Grundstücks geworden, § 90 Abs. 1 ZVG .

Sie können also dem Ex-Eigentümer eine angemessene Frist zur Räumung des Hauses setzen und dann bei fruchtlosem Verstreichen diesen zur Räumung durch die vollstreckbare Ausfertigung zwingen.

Aus dem Zuschlagbeschluss kann gegen den Besitzer (Ex-Eigentümer) auf Räumung des Grundstücks und Herausgabe der mitversteigerten Gegenstände vollstreckt werden, § 93 Abs. 1 ZVG .
Der Zuschlag muss wie jeder Vollstreckungstitel zugestellt werden.

Da der Zuschlagbeschluss bereits als vollstreckbarer Titel gilt kommt es nicht mehr auf die Verteilung an. Sie könnten sofort nach Erhalt der vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses die Räumung mittels Gerichtsvollziehers betreiben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


Hinweis:
Wer anwaltliche Dienstleitungen in Anspruch nimmt und hierfür selbst einen Betrag als Honorar einsetzt, hat dieses auch zu zahlen.

Ich bitte Sie daher, dafür Sorge zu tragen, dass der von Ihnen eingesetzte Betrag von Ihrem Konto eingezogen werden kann.

Andererseits müsste ich davon ausgehen, dass nie beabsichtigt wurde, diesen Betrag zu zahlen, was den Straftatbestand des Eingehungsbetruges erfüllt und die Möglichkeit in Betracht gezogen werden muss, eine Strafanzeige zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 26.04.2008 | 09:28

Guten Morgen,Bei der Zwangsversteigerung,wurde expliziet darauf hingewiesen das nur das vordere Grundstück incl.Haus versteigert wird.
Der Grundbuchauszug vom Gutachten ist vom Juli 2007.
Wann muß/te die Teilung eingetragen werden?Vielleicht schon im Vorwege?Denn jetzt ist es doch unseres!Wann müssen wir unsere Notwegbegehung einfordern?
Vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.04.2008 | 20:02

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Möglicherweise war meine Darstellung etwas missverständlich, deshalb noch mal zur Verdeutlichung.

Sofern Sie tatsächlich im Grundbuch eingetragen werden und das Grundbuchblatt beide Flächen aufführt, gelten Sie als Eigentümer der Gesamtfläche, und können sich auf die Gutglaubenswirkung des Grundbuches berufen, tatsächlich sind Sie im materiellen Rechtssinn mangels Einigung jedoch nicht Eigentümer geworden.

Die Eintragung nach § 123 GBO bewirkt keine Änderung der materiellen Rechtslage (Bauer/v. Oefele/Waldner GBO § 123 Rn 4; Demharter GBO § 123 Rn 5; Schöner/Stöber Rn 1011), weil die nach § 873 Abs. 1 BGB für einen rechtsgeschäftlichen Erwerb erforderliche Einigung nicht vorliegt.

Ist die eingetragene Person nicht Eigentümer, so entsteht durch ihre Eintragung eine Divergenz zur wahren Rechtslage mit der Folge der materiellen Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 894 BGB (hierzu Holzer/Kramer 5. Teil Rn 3), so dass bei der Verletzung gesetzlicher Vorschriften ein Amtswiderspruch gem. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO in Betracht kommt.

Dies gilt auch im Wege der Zwangsversteigerung, die jedoch kein rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb ist, weshalb es hier nicht auf die Einigung ankommt, sondern ein Eigentumserwerb kraft Gesetz, der mit dem Zuschlag gemäß § 90 Abs. 1 ZVG erfolgt.

Zugunsten des eingetragenen Eigentümers (Ihnen) besteht jedoch die Vermutung des § 891 BGB , nach der gilt, dass demjenigen das Recht zusteht, der im Grundbuch eingetragen ist.

Der wahre Berechtigte (Ex-Eigentümer bzw. besser: der Voreingetragenen im Grundbuch) kann seinen Anspruch durch Klage nach § 894 BGB (evtl. i.V.m. einem Widerspruch nach § 899 BGB ) verfolgen oder die Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO betreiben (Böhringer, BWNotZ 2003, 146, 147).

Eine Teilung des Grundstückes, wenn dies so durch die Zwangsversteigerung beabsichtigt war (was anderes ergäbe keinen Sinn), müsste nunmehr erst jetzt erfolgen, da erst durch Ihren Eigentumserwerb des vorderen Teils tatsächlich eine Trennung in der Eigentümerstellung erfolgte.

Gemäß § 91 Abs. 1 ZVG erlöschen durch den Zuschlag unter der im § 90 Abs. 1 ZVG bestimmten Voraussetzung die Rechte, welche nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen.

Hier also das Eigentum des Ex-Eigentümers an dem vorderen Hausgrundstück, dessen Eigentum Sie nunmehr durch den Zuschlag erworben haben.

Gemäß § 130 Abs. 1 ZVG ist nachdem der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig ist, das Grundbuchamt zu ersuchen, den Ersteher als Eigentümer einzutragen.

Sofern also noch keine Eintragung erfolgt ist, wird das Grundbuchamt nur eine Eintragung entsprechend des Zuschlages vornehmen, wozu es dann gehalten wäre die Grundstücke zu teilen.

Das Notwegerecht müssten Sie dann geltend machen, wenn Ihr Grundstück keine Verbindung zu öffentlichen Verkehrsflächen hat.

Da bei Eintragung ins Grundbuch zunächst die Vermutungswirkung gilt, dass Sie auch Eigentümer des hinteren Teils wären, wäre es erforderlich, sobald der wahre Eigentümer der hinteren Fläche eine Zustimmung zur Grundbuchberichtigung von Ihnen verlangt das Notwegerecht geltend zu machen bzw. dann wenn von Amts wegen eine Teilung der Grundstücke erfolgt.

Wie bereits in meiner erfolgten Beantwortung ausgeführt, muss der Notweg nicht zwangsläufig über den hinteren Grundstücksteil verlaufen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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