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Ärger mit Mieter und WEG nach Undichtigkeiten - Wohnungsverkauf angestrebt

| 24.08.2018 14:01 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


16:54

Zusammenfassung: Weiteres Vorgehen bei Problemen mit Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft im Hinblick auf einen beabsichtigten Immobilienverkauf und die Sanierung von Schäden an Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Ich bin mit meinem Mieter seit Jahrzehnten immer gut ausgekommen. Es gab wegen Instandsetzungsversäumnissen am Gemeinschaftseigentum (undichte Fenster, undichte Tür) zwar emotionale Kontakte, aber mein Mieter und ich standen gegenüber der WEG und der Verwaltung in einer gemeinsamen Frontlinie. In den letzten Monaten aber änderte sich die Stimmung. Ein Anwalt hatte meinem Mieter geraten, er müsse mich unter Druck setzen, um seine Ansprüche auf neue Fenster und eine neue Türe zu verwirklichen. Das hat er gemacht und hat auch die Mietzahlung zunächst teilweise eingestellt. Ich habe ihm im Gegenzug mitgeteilt, dass ich die Wohnung gerne verkaufen möchte und fragte ihn wegen eines Makler-Besichtigungstermins. Ab diesem Austausch war es mit den guten Kontakten vorbei. Anstatt eines Besichtigungstermins teilte der Mieter mir per E-Mail lapidar mit: „Die Wohnung ist bis zum 31.12 2018 frei. Die Schlüssel werde ich Ihnen schicken oder der Verwaltung geben." Dazu möchte ich noch anmerken, dass er von seiner vertraglichen Renovierungspflicht nach nunmehr über 3 Jahrzehnten Nutzung und auch von einer Wohnungsabnahme nichts erwähnte. Auch erfolgte noch keine formelle Kündigung von einer der beiden Seiten.
Inzwischen zahlt der Mieter gar keine Miete mehr. Ich werde von ihm auch nicht mehr zurückgerufen. Er beschränkt sich auf kurze, nicht immer klare E-Mail-Statements.

Zur Sache:
Die WEG und die Hausverwaltung haben sich jahrelang Zeit gelassen. Jetzt aber sind die Fenster durch wasserdichte, neue Fenster ersetzt und die Eingangstür wurde durch einen Wetterschenkel ergänzt. In der Wohnung sind noch die Spuren der jahrelangen Wassereintritte sichtbar. Laut Mieter stinkt es in der Wohnung, Wände, Decke und Boden seien teils schwarz. Die Wohnung wird durch meinen Mieter seit den 1980er-Jahren genutzt, zunächst über Zwischenmieter (2*) und seit 1991 direkt vermietet (Haus-und-Grund-Wohnraummietvertragsformular, Stand 1991). Der Mieter hat in dieser Zeit die Wohnung meines Wissens nie renoviert. Er hat sie oft wochenlang unbeaufsichtigt mit geschlossenen oder mit gekippten Fenstern sich selbst überlassen.

Die Wohnung ist angefüllt mit Elektronikbausteinen mit bis zu 200 kg und Baumaterialien. Es sieht sehr nach gewerblicher Nutzung der Wohnung aus. Ein Handwerker deutete gegenüber der Verwaltung an, er hätte keinen Platz für ein Bett oder ähnliches in der Wohnung gesehen. Ein Teil dieses vermutlich gewerblichen Equipments musste auf meine Kosten zu einer Spedition ausgelagert werden, um überhaupt das Maßnehmen für die neuen Fenster durch den Handwerker möglich zu machen. Der Überfüllungsgrad der Wohnung hat nach meiner Beurteilung die Belüftung der Wände und des Bodens erschwert. Die Auslagerung auf meine Kosten dauert noch an. Dadurch, dass mein Mieter 400 km entfernt im Ausland berufstätig ist, bin ich darauf angewiesen, dass er mich kontaktiert, um Fragen zu klären. Das tut er aber nur, wenn er sich irgendwann wieder in Deutschland (in seiner Wohnung) aufhält und Lust dazu hat.

Mein Mieter hat mir mitgeteilt, dass er mit der Reparatur der Eingangstüre nicht einverstanden sei. Die Verwaltung hält dem entgegen, dass er selbst durch Schweißarbeiten für Flecken in der Türe gesorgt habe; es müsse genügen, dass die Türe jetzt mit neuem Anstrich versehen und wasserdicht sei, wie alle anderen Türen im Gebäude auch.

Für die Wahrnehmung verschiedener Handwerkertermine hat der Mieter Schadenersatz in Form von Kilometergeld, Lohnausfall usw. in Höhe von einigen Tausend Euro in angekündigt ohne diesen übersichtlich zu listen und zu begründen. Ich vermute, dass er diese gestellten Ansprüche mit der Miete verrechnet und daher auch nichts mehr bezahlt.

Die Situation ist ziemlich vertrackt und für einen Laien wie mich nicht mehr beherrschbar. Ich möchte die Wohnung so schnell wie möglich durch einen Verkauf los werden und nicht noch eine Menge Geld reinstecken, zumal die derzeitige Nutzungsart durch meinen Mieter kosmetische Maßnahmen kaum ermöglicht bzw. nicht sinnvoll erscheinen lässt.

Unklar ist mir auch, ob sich die WEG an der Runderneuerung des Sondereigentums beteiligen muss, schließlich ist der Wassereintritt ja auf jahrelange Versäumnisse der WEG zurückzuführen.

Was muss ich jetzt der Reihe nach tun, um Rechtssicherheit zu bekommen, um die Situation zu einem guten Ende zu bringen, ohne dass mein persönlicher Schaden sich noch mehr ausweitet? Für welchen Schaden muss ich aufkommen? Für welchen die WEG und welchen der Mieter?


24.08.2018 | 15:19

Antwort

von


(140)
Am Mittelhafen 16
48155 Münster
Tel: 0251-203 188 06
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte.

Für Schäden am Gemeinschaftseigentum muss die WEG aufkommen, für Schäden am Sondereigentum grundsätzlich zunächst der jeweilige Sondereigentümer, der seinerseits aber Ersatzansprüche gegenüber der WEG oder eben dem Mieter haben könnte.

Was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist, habe ich einmal auf dieser Plattform in einem Artikel näher ausgeführt, den Sie unter https://www.123recht.net/ratgeber/baurecht-architektenrecht/Eigentumsarten-im-Wohnungseigentumsrecht-__a158110.html abrufen und lesen können. Die Wohnungstür steht im Gemeinschaftseigentum, so dass der WEG gegenüber dem Mieter insoweit ein Ersatzanspruch zusteht. Die Geltendmachung und Durchsetzung dieses Anspruchs setzt allerdings einen entsprechenden Beschluss der WEG voraus.

Inwieweit die Schäden an Ihrem Sondereigentum auf Versäumnissen der WEG bzw. der Verwaltung oder eben auf Einwirkungen des Mieters zurückzuführen sind, muss durch ein Gutachten geklärt werden. Insoweit empfiehlt sich die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens beim zuständigen Gericht. Siehe hierzu meinen Fachartikel unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/privatgutachten-oder-selbstaendiges-beweisverfahren_110487.html

Alternativ könnten Sie privat einen Sachverständigen beauftragen, den Sie unter https://svv.ihk.de/content/home/home.ihk finden können. Idealerweise beauftragt aber die WEG selbst ein solches Gutachten auf Kosten der WEG, doch setzt auch dies einen entsprechenden Beschluss voraus.

Nach alledem sollten Sie der Reihe nach wie folgt vorgehen:

1. Stellen Sie die Wohnung auf den einschlägigen Immobilienportalen ein und bieten sie zum Verkauf an oder beauftragen Sie insoweit eine Maklerin oder einen Makler.

2. Beauftragen Sie eine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Fachanwältin bzw. Fachanwalt vor Ort - zu finden über die Anwaltssuche des Deutschen Anwaltvereins unter https://anwaltauskunft.de/anwaltssuche oder die Plattform https://www.anwalt.de/ - und unterbreiten Sie ihm den gesamten Sachverhalt.

3. Dokumentieren Sie so gut es geht die vorhandenen Mängel und Schäden und nehmen Sie diesbezüglich Kontakt zur Verwaltung und dem Beirat auf. Soweit bei einem Verkauf noch Mängel vorhanden sind, so müssen diese unbedingt im notariellen Kaufvertrag offen gelegt werden. Die Prüfung solcher Verträge kann bei mir zum Festpreis von 149 EUR brutto gebucht werden.

4. Versuchen Sie, in Abstimmung mit der bzw. dem beauftragten Anwältin bzw. Anwalt sodann eine entsprechende Beschlusslage zu schaffen, damit Ihre Kosten im Hinblick auf die Sanierung möglichst gering bleiben.

5. Gegen den Mieter dürfte eine Klage wegen der noch offenen Mieten und wegen Schadensersatz geboten sein. Die Schadenshöhe ist durch Gutachten zu beziffern. Bei Zahlungsklagen über 5.000 EUR ist das Landgericht zuständig, für das ohnehin der Anwaltszwang herrscht.

Beachten Sie bitte, dass der Satz

Zitat:
Die Wohnung ist bis zum 31.12 2018 frei.

ohne Probleme als Kündigung zum Jahresende zu verstehen ist und es keiner weiteren Kündigungserklärung bedarf.

Möglicherweise haben Sie ja noch eine Kaution, die Sie dann zumindest einbehalten können?

Beachten Sie bitte auch, dass sich laufende Rechtsstreite bezüglich der WEG kaufpreismindernd auswirken, so dass in jedem Falle eine einvernehmliche Lösung mit der WEG vorzugswürdig ist.

Sollte etwas unklar sein, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option, damit Sie in jedem Falle rundum zufrieden mit dieser Ersteinschätzung sind. Ich wünsche Ihnen für das weitere Vorgehen alles Gute und den besten Erfolg.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 24.08.2018 | 16:37

Fragen zur Vorgehensweise:
zu 1. Mit einem lokalen Makler hatte ich bereits Kontakt. Er hält ein Aktivwerden durch einen Makler nach dem Freiwerden der Wohnung für sinnvoller. Sie empfehlen den Gang zum Makler im Gegensatz dazu als 1. Schritt. Warum?

zu 4. Was meinen Sie konkret mit "Beschlusslage schaffen" ? - Der Mieter lässt mich wohl nicht in die Wohnung und einen Anwalt schon gar nicht. Kann der Mieter mich zwingen, die Schäden in der Wohnung während der Restmietdauer (falls das mit dem 31.12.2018 hoffentlich klappt) zu beheben? Das wäre allerdings aufgrund der Überfüllung der Wohnung kaum möglich.

zu 5. Muss ich auf die volle Miete klagen oder den vom Mieter anfangs nur gekürzten Betrag als Grundlage nehmen? Zählt die von mir gestemmte Auslagerung von Gegenständen, deren Lagerkosten und die Rückverbringung in die Wohnung auch zur Schadenhöhe? - Wer beauftragt ein entsprechendes Gutachten? Das Gericht oder ich als Vermieter? Eine Kaution habe ich leider nicht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.08.2018 | 16:54

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren Nachfragen:

zu 1. Je früher der Makler eingeschaltet wird, umso eher finden Sie einen Interessenten. Das Verhältnis zur WEG braucht Sie im Falle des Gelingens des Verkaufs ab Eigentumsumschreibung dann nicht mehr zu interessieren. Daher meine Empfehlung. Wenngleich aus derzeitiger Sicht Mängel und Schäden den Kaufpreis mindern könnten, so dürften auch Sanierungsbeschlüsse der WEG und damit verbundene Sonderumlagen ebenfalls kaufpreismindernd ins Gewicht fallen. Sie gewinnen also durch das reine Abwarten gar nichts.

zu 4. Ich meinte mit Beschlusslage schaffen, dass Sie entsprechende Sanierungsbeschlüsse beantragen müssten, im Vorfeld einer Wohnungseigentümerversammlung. Am besten machen Sie dies mithilfe einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht, damit die entsprechenden Beschlüsse korrekt formuliert werden.

Der Mieter ist verpflichtet, Sie in die Wohnung zu lassen. Dies können Sie einklagen, bei Eile auch im Wege der einstweiligen Verfügung. Zwingen kann Sie der Mieter nicht, schon gar nicht, wenn eine Mängelbeseitigung unmöglich ist.

zu 5. Sie müssen den Fehlbetrag ausrechnen bzw. durch eine entsprechend qualifizierte Anwältin oder einen Anwalt ausrechnen lassen. Dabei sollte ein Sicherheitsabschlag im Hinblick auf eine möglicherweise zum Teil berechtigte Minderung einkalkuliert werden.

Die Auslagerung von Gegenständen, deren Lagerkosten und die Rückverbringung in die Wohnung zählt auch zur Schadenhöhe. Schade, dass Sie keine Kaution haben.

Ich empfehle, ein Gutachten über das Gericht beauftragen zu lassen, da ein Privatgutachten lediglich Parteivortrag ist und durch Gegengutachten leicht entkräftet werden könnte. Näheres hierzu in meinem oben verlinkten Fachartikel.

Ich hoffe, damit auch Ihre Nachfragen umfassend und verständlich beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein, so nehmen Sie bitte unter den im Profil genannten Kontaktdaten Kontakt mit mir auf, damit ich - falls erforderlich - noch nachbessern kann. Über eine Bewertung mit 5,0 würde ich mich freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.08.2018 | 17:45

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Danke für Ihre positive Bewertung, über die ich mich sehr freue. Melden Sie sich bei Bedarf gerne wieder bei mir. Beste Grüße aus Münster und bis dahin, Andreas Neumann
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Die Antworten haben meinen Horizont erheblich geweitet und waren daher sehr hilfreich für mich.


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