Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Zunächst zum einfachen Teil Ihrer Frage: Da das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, aber noch keine acht Jahre beträgt, haben wir für den Vermieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Davon unberührt bleibt die Möglichkeit der fristlosen Kündigung, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind.
2.
Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Allerdings kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an, vgl. BGH WuM 2005, 125.
Sie haben einige Punkte aufgelistet, die Sie darauf geprüft sehen wollen, ob sie ausreichen, eine fristlose Kündigung, hilfsweise eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses zu tragen.
Einige Punkte sind deshalb nicht prüffähig, weil man nicht erkennen kann, worin genau der Verstoß des Mieters liegt (aggressiv, Eigentum zerstört, Anmeckern von Gästen anderer Mieter). Hier müßte man wissen, in welcher Weise sich die Aggressivität zeigt, welches Eigentum auf welche Weise zerstört worden ist und worin sich das Meckern äußert.
Dann stellt sich die Frage, wann diese Handlungen stattgefunden haben. Selbst wenn die beanstandeten Handlungen eine Kündigung rechtfertigen könnten, müssen sie sich zeitnah zum Auspruch der Kündigung ereignet haben. Liegt eine aggressive Handlung z. B. ein Jahr zurück und hat sich seither nichts Vergleichbares mehr ereignet, werden Sie darauf eine Kündigung, gleichgültig ob fristgerecht oder fristlos, nicht mit Erfolg stützen können.
Das Einsperren der Katze wird, wenn es einmal vorgekommen ist, nicht ausreichen.
Bei der Müllentsorgung müssen Sie als Vermieter den Mieter schriftlich (und damit nachweisbar) abmahnen. Erst nach mehrmaliger Abmahnung können Sie mit einer fristgerechten Kündigung Erfolg haben.
Das Füttern einer Katze muß sicherlich mehrfach abgemahnt werden, um eine Kündigung rechtfertigen zu können. Dazu müßte noch geprüft werden, inwieweit das Füttern störend ist.
3.
Da die Hürden für eine vermieterseitige Kündigung eines Mietverhältnisses sehr hoch sind, insbesondere für eine fristlose Kündigung, muß die Kündigung sorgfältig vorbereitet werden. Schließlich müssen Sie damit rechnen, daß der Mieter nicht auszieht und Sie gezwungen sind, den Rechtsweg zu beschreiten, d. h. Räumungsklage zu erheben.
Die Vorbereitung der Kündigung erfordert es, daß exakt aufgelistet wird, wann der Mieter was genau gemacht hat und wer ggf. als Zeuge hierfür in Betracht kommt.
Um die Kündigung sicherer zu machen, sollten Sie den Mieter zuvor wegen einzelner beanstandeter Vorfälle abmahnen. Je geringfügiger der Vorfall, desto häufiger muß abgemahnt werden.
4.
Daraus ersehen Sie, daß es für den Vermieter nicht einfach ist, ein Mietverhältnis zu kündigen. Ob die Kündigung im Einzelfall berechtigt ist, wird meist das Gericht zu entscheiden haben. Und dann zeigt es sich, ob der Vermieter eine Kündigung richtig vorbereitet hat.
Würden Sie z. B. die Punkte, die Sie oben erwähnen, so wörtlich in ein Kündigungsschreiben übernehmen und nicht weiter substantiieren, hätte eine evt. Räumungsklage keinen Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt