Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Zunächst zum einfachen Teil Ihrer Frage: Da das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, aber noch keine acht Jahre beträgt, haben wir für den Vermieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Davon unberührt bleibt die Möglichkeit der fristlosen Kündigung, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind.
2.
Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Allerdings kommt es stets auf die Umstände des Einzelfalls an, vgl. BGH WuM 2005, 125
.
Sie haben einige Punkte aufgelistet, die Sie darauf geprüft sehen wollen, ob sie ausreichen, eine fristlose Kündigung, hilfsweise eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses zu tragen.
Einige Punkte sind deshalb nicht prüffähig, weil man nicht erkennen kann, worin genau der Verstoß des Mieters liegt (aggressiv, Eigentum zerstört, Anmeckern von Gästen anderer Mieter). Hier müßte man wissen, in welcher Weise sich die Aggressivität zeigt, welches Eigentum auf welche Weise zerstört worden ist und worin sich das Meckern äußert.
Dann stellt sich die Frage, wann diese Handlungen stattgefunden haben. Selbst wenn die beanstandeten Handlungen eine Kündigung rechtfertigen könnten, müssen sie sich zeitnah zum Auspruch der Kündigung ereignet haben. Liegt eine aggressive Handlung z. B. ein Jahr zurück und hat sich seither nichts Vergleichbares mehr ereignet, werden Sie darauf eine Kündigung, gleichgültig ob fristgerecht oder fristlos, nicht mit Erfolg stützen können.
Das Einsperren der Katze wird, wenn es einmal vorgekommen ist, nicht ausreichen.
Bei der Müllentsorgung müssen Sie als Vermieter den Mieter schriftlich (und damit nachweisbar) abmahnen. Erst nach mehrmaliger Abmahnung können Sie mit einer fristgerechten Kündigung Erfolg haben.
Das Füttern einer Katze muß sicherlich mehrfach abgemahnt werden, um eine Kündigung rechtfertigen zu können. Dazu müßte noch geprüft werden, inwieweit das Füttern störend ist.
3.
Da die Hürden für eine vermieterseitige Kündigung eines Mietverhältnisses sehr hoch sind, insbesondere für eine fristlose Kündigung, muß die Kündigung sorgfältig vorbereitet werden. Schließlich müssen Sie damit rechnen, daß der Mieter nicht auszieht und Sie gezwungen sind, den Rechtsweg zu beschreiten, d. h. Räumungsklage zu erheben.
Die Vorbereitung der Kündigung erfordert es, daß exakt aufgelistet wird, wann der Mieter was genau gemacht hat und wer ggf. als Zeuge hierfür in Betracht kommt.
Um die Kündigung sicherer zu machen, sollten Sie den Mieter zuvor wegen einzelner beanstandeter Vorfälle abmahnen. Je geringfügiger der Vorfall, desto häufiger muß abgemahnt werden.
4.
Daraus ersehen Sie, daß es für den Vermieter nicht einfach ist, ein Mietverhältnis zu kündigen. Ob die Kündigung im Einzelfall berechtigt ist, wird meist das Gericht zu entscheiden haben. Und dann zeigt es sich, ob der Vermieter eine Kündigung richtig vorbereitet hat.
Würden Sie z. B. die Punkte, die Sie oben erwähnen, so wörtlich in ein Kündigungsschreiben übernehmen und nicht weiter substantiieren, hätte eine evt. Räumungsklage keinen Erfolg.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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Sehr geehrter Herr Raab,
haben Sie vielen Dank für Ihre ausführliche Erläuterung.
Zu meiner Anfrage habe ich noch eine abschließende Rückfrage:
Inzwischen liegen mir von 4 Mietparteien von insgesamt 5 Mietparteien eine schriftliche Beschwerde vor. Alle Mieter drohen mir mit einer Kündigung und/oder Mietminderung, wenn der Zustand im Haus nicht schnellstmöglich abgestellt wird.
Die Probleme häufen sich (Müll einfach in den Garten gestellt oder fremdes Eigentum aus dem Garten entfernt).
Bewirken angekündigte Kündigung von Geschädigten und/oder Mietkürzung von Geschädigten, dass man eine Kündigung gut und sicher durchbekommt?
Ordentliche Kündigung und Abmahnung sind inzwischen an den Mieter zugestellt.
Besten Dank und viele Grüße
Maik Ulbrich
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
Selbst wenn andere Mieter eines Hauses ihrerseits die Kündigung androhen oder eine Mietminderung vornehmen bzw. ankündigen, läßt sich daraus nicht herleiten, daß eine Kündigung mit ggf. anschließender Räumungsklage zum Erfolg führt.
Ein einfaches Beispiel macht das deutlich: Angenommen, in eine Wohnung zieht ein Schwarzer ein und die übrigen Mieter nehmen daran Anstoß, etwa weil sie der Meinung sind, der dunkelhäutige Mieter passe nicht ins Haus, und kündigen die übrigen Mieter an, sie würden kündigen, wenn der Vermieter nicht seinerseits das Mietverhältnis mit dem Schwarzen beende, hätte eine Räumungsklage keine Aussicht auf Erfolg.
Maßgeblich sind stets die Verfehlungen, die sich ein Mieter zuschulden kommen läßt. Zwar kann den Kündigungsandrohungen anderer Mieter oder den Mietminderungen eine Indizwirkung für die Rechtmäßigkeit der Kündigung zukommen, mehr aber nicht.
Stets ist zu prüfen, so wie ich es in meiner Antwort geschrieben hatte, ob das Verhalten eines Mieters eine Kündigung rechtfertigen kann. Und hier kommt es - und das kann man gar nicht deutlich genug sagen - immer auf den Einzelfall an.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
