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Ärger bei Wohnungsübergabe/Mängelliste


06.03.2005 20:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend, sehr geehrter Rechtsbeistand!

Wir (mein Partner und ich) ziehen nach 5 Jahren aus einer gemeinsamen Mietwohnung aus. Der Umzug erfolgte vor ca. 2 Wochen und das Mietverhältnis läuft bis zum 31.4.05. Wir haben unsere Vermieterin darüber informiert, daß wir sukzessive die Reinigungs-/und Aufräumarbeiten an der Wohnung durchführen werden, vor allem auch, damit sie mit Nachmieterinteressenten in die Wohnung kann. Nun haben wir ihr in der letzen Woche (eher aus einem Mißverständnis heraus) einen Schlüssel für die (fast) leere Wohnung geben, damit sie mit einem von uns gestellten Nachmieterinteressenten in die Wohnung zur Detailbesprechnung kommt, und dann erhielt ich einen erbosten Anruf. Nun zum Hintergrund und unseren eigentlichen Fragen:

- Wir sind ohne Übergabeprotokoll vor fünf Jahren in die Wohnung eingezogen.Zustand lt. Vetrag "unrenoviert".
- Zu Beginn des Mietverhältnisses haben wir die Wohnung quasi kernsarniert und nach Rücksprache mit der Vermieterin Holzfußboden selbst gelegt. Sie hat die Materialkosten dafür teilweise übernommen.
- Die Übergabe der Wohnung erfolgt lt. Vertrag "besenrein".

Nun zum Sachverhalt. Die Vermieterin hat folgende Forderungen in einem nun zum Einsatz kommenden Abnahmeprotokoll (es gab bei Einzug kein Übernahmeprotokoll) aufgestellt, die wir unterschreiben sollen:

- Fensterreinigung von innen und außen
- Steckdosen anbringen (machen wir)
- Holzboden abschleifen und neu versiegeln
- Fußleisten des Bodens komplettieren, bzw. vorhandene Fußleisten ausbessern, so daß kein Spalt zur Wand entsteht
- Küche und Badezimmer streichen, bzw. neu tapezieren (s. dazu weiter unten unsere Vertragsklausel, evtl. ist dies nichtig, lt. BGH-Urteil?!)
- Türen und Heizkörper lackieren (s. ebenfalls später folgende Klausel im Mietvertrag - BGH-Urteil?)


Wir sind momentan etwas verunsichert, was unsere tatsächlichen Pflichten angeht - denn wir denken, daß wir nicht für das Abschleifen und Versiegeln des Bodens (denn nach unserer Recherche, sind Beschädigungen im normalen Abnutzungsrahmen während der Wohndauer durch die Miete abgegolten) sowie für das Fensterputzen und Streichen/Tapezieren von Bad und Küche sowie Lackieren von Türen/Rahmen und Heizkörpern verantwortlich sind. Gerade, wenn doch im Mietvertrag eine "besenreine Übergabe" definiert ist.

Interessant wäre es noch zu erfahren, was unter "normaler Abnutzung" zu verstehen ist? Denn unsere Vermieterin hat ihre eigenen Vorstellungen von Abnutzung, bzw. Sauberkeit (auch wenn die Fenster außen zu einer Hauptverkehrsstraße zeigen).

Nun hier unsere Klausel des Mietvertrags:
- Abschlußdatum 15.11.99, Haus & Grund Standardvertrag, Ausgabe 2/1999
- Passus zu Instandhaltung/-setzung der Mieträume:
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluß vorhandener Balkone, Loggien u.ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen, bzw. ausführen zu lassen. ...".
"Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innnenliegender Holzteile. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure, Treppenhäuser in Alleinbenutzung und in mietvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen spätestens nach sieben Jahren zu tätigen...".

Wir wären Ihnen sehr dankbar, wenn Sie uns hierzu eine Auskunft geben könnten.
Danke im voraus und viele Grüße!
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Ihre Situation beurteile ich wie folgt:

1. Wirksamkeit der Klausel über Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag
Diese Klausel ist grundsätzlich auch nach dem Urteil des BGH vom 02.08.2004 (Az.: VII ZR 361/03), auf das Sie sich in Ihrer Anfrage wohl beziehen, nicht als unwirksam anzusehen. Der BGH hat in dieser Entscheidung nur eine Klausel, in der starre, unbedingt einzuhaltende und noch dazu sehr kurze Fristen für Schönheitsreparaturen festgelegt waren, für unwirksam erklärt. Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel sieht jedoch keine starren Fristen vor, wie man an de Formulierung "in der Regel" sehen kann. Zudem sind die dort festgelegten Fristen, die sich mit den Empfehlungen des Bundesministeriums für Justiz decken, auch nicht unangemessen kurz.
Fraglich ist allerdings, ob die Klausel in Ihrem speziellen Fall Geltung entfaltet. Das Amtsgericht Dortmund hat in einem Urteil vom 13.11.2001 (Az.: 125 C 135/01) erkannt, dass eine solche Standardklausel durch die spezielle Vereinbarung, dass der Mieter bei Einzug die Wohnung renovieren soll und die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses nur besenrein zurückgeben soll, verdrängt werden kann. Allerdings bezog sich dieses Urteil auf einen Zeitmietvertrag, bei einem unbefristeten Mietvertrag wäre eine solche Verdrängung kaum zu rechtfertigen (die Mieter könnten dann ja jahrzehntelang in einer Wohnung leben, ohne jemals Schönheitsreparaturen vornehmen zu müssen). Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung geht leider nicht klar hervor, ob Sie ebenfalls einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben. Wenn dies der Fall sein sollte, können Sie unter Berufung auf das Urteil des Amtsgerichts Dortmund problemlos die Wirksamkeit der Klausel in Ihrem Mietvertrag bezüglich Schönheitsreparaturen bestreiten. War Ihr Mietverhältnis hingegen unbefristet, dann können Sie leider nicht allein deshalb, weil Sie die Wohnung ursprünglich ja renoviert haben und sie nur in besenreinem Zustand zurückgeben müssen, die Durchführung von Schönheitsreparaturen verweigern. Dies wäre nur dann möglich, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass die Vertragsklausel tatsächlich nicht gelten sollte. Um dies abzuklären, sollten Sie gegebenenfalls einen Rechtsanwalt einschalten.

2. Umfang der von Ihnen vorzunehmenden Arbeiten
Sofern die Vertragsklausel in Ihrem Fall aus den eben genannten Gründen (kein Zeitmietvertrag und keine besonderen Gründe für eine Nichtgeltung der Klausel) wirksam ist, sind Sie prinzipiell zur Durchführung der in der Klausel genannten Schönheitsreparaturen nach den genannten Fristen verpflichtet, also insbesondere dazu, Küche und Badezimmer zu streichen und die Türen und Heizkörper zu lackieren. Zu beachten ist allerdings die Formulierung "in der Regel". Sie sollten sich den Zustand der Tapeten, Türen und Heizkörper daher erst einmal anschauen. Möglicherweise sind diese aufgrund der erst kürzlichen Kernsanierung und Renovierung, die durch Sie erfolgt ist, noch derart gut "in Schuss", dass eine erneute Renovierung noch gar nicht notwendig ist und Sie somit, weil die in der Klausel genannten Fristen eben nur "in der Regel" gelten, hierzu auch nicht verpflichtet sind.
Die Vereinbarung, dass die Wohnung in besenreinem Zustand zurückzugeben ist, bedeutet für sich genommen nur, dass Sie die Wohnung vor Rückgabe reinigen müssen. Die aus dem restlichen Vertrag hervorgehende Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird hierdurch grundsätzlich (Ausnahme siehe unter Nr. 1) nicht außer Kraft gesetzt.

3. Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsmäßige Abnutzung der Wohnung entstanden sind und deren Behebung durch den Mieter nicht in der Schönheitsreparaturen-Klausel vorgesehen ist
Wenn der Holzboden lediglich Spuren einer normalen, vertragsgemäßen Abnutzung aufweist, sind Sie nicht verpflichtet, ihn abzuschleifen und neu versiegeln zu lassen. In der Klausel über Schönheitsreparaturen ist diese Reparatur nicht enthalten, sie ist auch nicht gleichzusetzen mit dem in der Klausel genannten Streichen des Fußbodens, da das Streichen in jeder Hinsicht weniger aufwendig sein dürfte als die Renovierung eines Holzfußbodens. Dies kann Ihre Vermieterin also nicht von Ihnen verlangen. Die Fußleisten erneuern bzw. komplettieren müssen Sie ebenfalls nur dann, wenn ihre Beschädigung oder ihr Fehlen nicht bloß auf vertragsmäßige Abnutzung zurückzuführen sind. Eine Reinigung der Fensterrahmen kann Ihre Vermieterin prinzipiell auch nicht verlangen, da auch dies eigentlich eine Folge der vertragsgemäßen Benutzung der Mietwohnung durch Sie ist. Allerdings dürfte sie, gestützt auf die Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag, ein Recht darauf haben, dass Sie die Fensterrahmen streichen. Sie müssen entscheiden, was Ihnen lieber ist.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)
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