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Änderung verteilerschlüssel auf grund neuen mietvertrages

26.06.2019 12:46 |
Preis: 50,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Der Inhaber eines Wohnrechts ist von Gesetzes wegen nur verpflichtet, die Kosten des Gebrauches des Grundstücks, also Wasserstromheizung etc. zu bezahlen. Das Gesetz gibt keine Regelung zum Umlageschlüssel vor. Hier dürfte der Eigentümer nach billigem Ermessen einen Umlageschlüssel bestimmen.

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich habe ein seit 5 Jahren ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen und einer gewerbeeinheit und mache die nebenkostenabrechnung selber. In einer der Wohnung lebt eine alte dame mit lebenslangen wohnrecht, die nur verbrauchskosten zahlen muss.

nun wurde aufgrund der Übernahme vom vorherigen besitzer der Umlageschlüssel zum teil per qm und zum teil bei wasser-abwasser-müll etc auf personen umgerechnet.

jetzt in den neuen Mietverträgen ist aber ein umlageschlüssel für alle Nebenkosten nach dem Verhältnis der Wohn/Nutzfläche abzurechnen. also auch nach qm. dies wurde durch den Mieterbund bei einem meinem Mieter so entdeckt.

kann ich nun alle mieter, da alle den gleichen vertrag haben einfach mitteilen, das bei der nächsten abrechnung per qm aufgrund des mietvertrages abgerechnet wird oder muß ich da anders vorgehen?

was ist mit der alten dame? die hat keinen vertrag und unterschreibt acuh keinen. es wäre aber ungerecht wenn sie nicht nach qm abgerechnet wird, wie muß ich bei ihr vor gehen?

Wenn sie mir da helfen könnten wäre es wirklich sehr gut.

Vielen lieben dank

susanne hofsess

Sehr geehrte Fragestellerin

nach Ihrer Mitteilung haben alle aktuellen Mieter denselben Vertrag, der eine Umlage der Nebenkosten insgesamt nach Quadratmetern vorsieht. Selbstverständlich können Sie diesen Umlagemaßstab der nächsten Abrechnung zugrunde legen. Dies können Sie auch den Mietern mitteilen. Eine bisherige falsche Abrechnungspraxis führt nicht dazu, dass die Mietverträge geändert wurden. Soweit noch Abrechnungen mit einzelnen Mietern im Streit sind, macht es vielleicht Sinn, diesen Hinweis noch einige Monate zurückzustellen und den Ausgleich von Nachzahlungsforderungen abzuwarten. Ausgenommen ist natürlich die Abrechnung der Heizkosten, da diese nach Verbrauch erfolgen muss. Ich nehme an, dass dies bereits der Fall ist, dass Sie die Heizkosten nicht explizit erwähnen.

Im Hinblick auf die alte Dame mit dem Wohnrecht kommt es im wesentlichen auf die getroffene Vereinbarung an. Liegt eine solche nicht vor bzw. schweigt die Vereinbarung über die Einräumung des Wohnrechts zum Umlageschlüssel, ist diese Dame verpflichtet, lediglich die durch den Gebrauch der Wohnung anfallenden Kosten zu zahlen, also Heizung, Wasser, Abwasser, Müll sowie Schornsteinfeger und auch die Wartung der Heizung. Grundsteuern, Versicherung usw. schuldet sie nicht. Zum Umlagemaßstab findet sich im Wohnrecht nichts, sodass sie diesen nach billigem Ermessen bestimmen können.

Es dürfte auch billigem Ermessen entsprechen, die Kosten für Wasser, Abwasser Müll Schornsteinfeger usw. nach Quadratmetern umzulegen, insbesondere wenn dies jetzt auch gegenüber den übrigen Mietern geschieht. Schließlich ist dies der gesetzlich vorgegebene Umlagemaßstab in Mietrecht. Man kann sich trefflich streiten, was billiges Ermessen ist und eine diesbezügliche Entscheidung Ihrerseits könnte natürlich in Frage gestellt werden.

Den Verbrauch von Wasser und Abwasser könnten Sie auch dergestalt gerecht ermitteln, indem sie Wasseruhren einbauen. Dies ist natürlich aber auch ein hoher finanzieller Aufwand und vielleicht auch rein baulich nicht so einfach, sodass Sie hierzu nicht gezwungen sind. Offenbar handelt es sich ja um einen Altbau, bei dem keine Wasseruhren installiert wurden. Hier gibt es eine gesetzliche Regelung in § 556 a Abs. 1 BGB , wonach Kosten nach einem erfassten Gebrauch umgelegt werden sollen. Dies würde dann auch einer vertraglichen Vereinbarung vorgehen, und nach der alle Kosten nach Quadratmetern umgelegt wird. Hintergrund ist dass der Gesetzgeber ein Anreiz schaffen wollte, mit Wasser, Strom und Heizkosten möglichst sparsam umzugehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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