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Änderung einer genehmigten Umbaumaßnahme im Außenbereich (NRW)

| 09.06.2019 13:39 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Guten Tag,

wir tragen uns konkret mit dem Gedanken, ein Grundstück im Außenbereich einer Stadt in NRW zu erwerben. Auf diesem Grundstück steht eine Bestandsimmobilie, für die eine gültige Umbaugenehmigung aus dem Jahr 2009 (jeweils fristgerecht verlängert) vorliegt. Diese Genehmigung beinhaltet die Instandsetzung mit Dachaufbau als Zweifamilienhaus (Satteldach mit 35 Grad Dachneigung). Ein Neubau wäre im Außenbereich angeblich nicht genehmigungsfähig.

Faktisch ist der "Umbau" allerdings der Abriss des alten Hauses und Bau eines neuen, da die genehmigte Grundfläche des Neubaus größer (länger und breiter) ist, als die des bestehenden Gebäudes, so dass der Altbau bereits beim Gießen des neuen Fundaments vollständig weichen müsste. Eine Instandsetzung des Altbaus ist im Übrigen von der Substanz gesehen sowieso nicht möglich, da dieser weder umbau- bzw. erhaltungswürdig ist, da es sich um ein aus Holz errichtetes Haus handelt, welches instabil und bereits vermodert ist.

Für die Instandsetzung wurden lediglich 200 m² Wohnfläche genehmigt, obwohl allein die Grundfläche des EG schon über 200m² (Wohnfläche 170m²) beträgt und das Dachgeschoss über eine berechenbare Wohnfläche von 100m² verfügen würde. Im Architektenentwurf sind im DG lediglich ein Schlafzimmer und ein Badezimmer eingezeichnet, damit die max. 200m² Wohnfläche eingehalten werden. Die restliche Fläche ist als Dachboden ausgewiesen, dementsprechend also nicht der Wohnfläche zuzurechnen.

Wir hätten vor, den Neubau als Mehrgenerationenhaus für sechs Personen zu nutzen und im großen Garten Tierhaltung und Obst- und Gemüseanbau (im Nebenerwerb) vorzunehmen. Die genehmigten 200m² sind in jedem Fall nicht ausreichend.

Jetzt zu meinen Fragen:

1. Ist im Außenbereich einer Gemeinde in NRW eine Begrenzung auf 200m² Wohnfläche bei der beschriebenen Konstellation baurechtlich vorgeschrieben (Im BauGB habe ich keine entsprechende Vorschrift gefunden)?

2. Lässt sich die vorhandene "Instandsetzungsgenehmigung" nach dem alten oder neuen Baurecht in NRW auf eine größere Wohnfläche (nur Grundrissänderung) erweitern, ohne den genehmigten Baukörper zu verändern?

3. Sind nach einer erfolgten Bauabnahme weitere Kontrollen in Bezug auf die räumliche Ausgestaltung und Nutzung des Hauses seitens des Bauordnungsamts vorgesehen bzw. zu befürchten?

4. Welche Sanktionen stünden zu befürchten, wenn man die als "Dachboden" ausgewiesene Fläche entgegen der Genehmigung gleichwohl als Wohnfläche nutzt?

Vielen Dank für die juristische Erstbewertung meiner Fragen.

Freundliche Grüße





Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

1. Ist im Außenbereich einer Gemeinde in NRW eine Begrenzung auf 200m² Wohnfläche bei der beschriebenen Konstellation baurechtlich vorgeschrieben (Im BauGB habe ich keine entsprechende Vorschrift gefunden)?

Einschlägig ist Paragraph 62 Absatz 1 Bauordnung NRW. Dieser lautet wie folgt:


Anlagen
§ 62
Genehmigungsfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen
(1) Nicht genehmigungsbedürftig sind:
1. folgende Gebäude:
a) Gebäude bis zu 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Toiletten oder Feuerstätten, im Außenbereich nur, wenn sie einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb (§ 35 Absatz 1 Nummer 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634 ) und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen,
b) Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m², außer im Außenbereich,
c) Gebäude bis zu 4 m Firsthöhe, die nur zum vorübergehenden Schutz von Pflanzen und Tieren bestimmt sind und die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen,
d) Gewächshäuser ohne Verkaufsstätten mit einer Firsthöhe bis zu 5 m und nicht mehr als 1 600 m2 Grundfläche, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung im Sinne des § 35 Absatz 1 Nummer 1 und 2 und des § 201 des Baugesetzbuchs dienen,
e) Fahrgastunterstände des öffentlichen Personenverkehrs oder der Schülerbeförderung,
f) Schutzhütten für Wanderer,
g) Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 4,50 m, Balkonverglasungen sowie Balkonüberdachungen bis 30 m² Grundfläche, Wintergärten bis 30 m² Brutto-Grundfläche bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 mit einem Mindestabstand von 3 m zur Nachbargrenze
h) Gartenlauben in Kleingartenanlagen nach dem Bundeskleingartengesetz vom 28. Februar 1983 (BGBl. I S. 210 ), das zuletzt durch Artikel 11 des Gesetzes vom 19. September 2006 (BGBl. I S. 2146 ) geändert worden ist,
i) Wochenendhäuser auf genehmigten Wochenendplätzen, die nicht zu Dauerwohnzwecken dienen dürfen,
2. Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung, ausgenommen
a) freistehende Abgasanlagen mit einer Höhe von mehr als 10 m,
b) Aufzüge in Sonderbauten (§ 50),
c) Lüftungsanlagen, raumlufttechnische Anlagen, Warmluftheizungen, Installationsschächte und -kanäle, die Gebäudetrennwände und, außer in Gebäuden der Gebäudeklasse 1 bis 3, Geschosse überbrücken;
3. folgende Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien:
a) Solaranlagen in, an und auf Dach- und Außenwandflächen ausgenommen bei Hochhäusern sowie die damit verbundene Änderung der Nutzung oder der äußeren Gestalt des Gebäudes,
b) gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze bis zu 9 m,
c) Kleinwindanlagen bis zu 10 m Anlagengesamthöhe sowie die damit verbundene Änderung der Nutzung oder der äußeren Gestalt des Gebäudes, außer in reinen, allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie Mischgebieten,
d) in Serie hergestellte Blockheizkraftwerke und in Serie hergestellte Brennstoffzellen sowie Wärmepumpen jeweils unter den Voraussetzungen des Satz 2 und des § 42 Absatz 7 Satz 3,
4. folgende Anlagen zur Ver- und Entsorgung:
a) Brunnen
b) bauliche Anlagen, die der Telekommunikation, der allgemeinen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Öl, Wärme und Wasser dienen, wie Transformatoren-, Schalt-, Regler- oder Pumpstationen, bis 20 m² Grundfläche und 5 m Höhe,
c) Anlagen zur Verteilung von Wärme bei Wasserheizungsanlagen einschließlich der Wärmeerzeuger, Wasserversorgungsanlagen einschließlich der Warmwasserversorgungsanlagen und ihre Wärmeerzeuger sowie Abwasseranlagen, mit Ausnahme von Abwasserbehandlungsanlagen von Gebäuden, jeweils unter der Voraussetzung des Satz 2,
5. folgende Masten, Antennen und ähnliche Anlagen:
a) Parabolantennen mit Reflektorschalen bis zu einem Durchmesser von 1,20 m und bis zu einer Höhe von 10 m, sonstige Antennen und Sendeanlagen einschließlich der Masten mit einer Höhe bis zu 10 m, zugehörige nach der Nummer 4 Buchstabe b zulässige Versorgungseinheiten, der Austausch einzelner Antennen an bestehenden Masten und die Änderung der Nutzung oder der äußeren Gestalt der baulichen Anlage, wenn die Antenne, Sendeanlage oder die Versorgungseinheit in, auf oder an einer bestehenden baulichen Anlage errichtet wird,
b) ortsveränderliche Antennenträger, die nur vorübergehend aufgestellt werden,
c) Masten und Unterstützungen für Telekommunikationsleitungen, für Leitungen zur Versorgung mit Elektrizität einschließlich der Leitungen selbst, für Seilbahnen, für Leitungen sonstiger Verkehrsmittel und für Sirenen sowie für Fahnen,
d) Masten, die aus Gründen des Brauchtums errichtet werden,
e) Flutlichtmasten auf Sportanlagen, ansonsten bis zu einer Höhe von 10
f) Blitzschutzanlagen,
6. folgende Behälter:
a) ortsfeste Behälter für Flüssiggas mit einem Fassungsvermögen von weniger als 3 t, für sonstige verflüssigte oder nicht verflüssigte Gase mit einem Brutto-Rauminhalt von bis zu 6 m³,
b) ortsfeste Behälter für brennbare oder wassergefährdende Flüssigkeiten mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 10 m³,
c) ortsfeste Behälter sonstiger Art mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 50 m³ und einer Höhe bis zu 3 m, außer offenen Behältern für Jauche und Flüssigmist,
d) Gärfutterbehälter mit einer Höhe bis zu 6 m und Schnitzelgruben,
e) Kompost- und ähnliche Anlagen sowie
f) Wasserbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 m³,
7. folgende Mauern und Einfriedungen:
a) Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m, außer im Außenbereich,
b) offene, sockellose Einfriedungen für Grundstücke, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne der §§ 35 Absatz 1 Nummer 1 , 201 Baugesetzbuch dienen,
8. private Verkehrsanlagen einschließlich Brücken und Durchlässen mit einer lichten Weite bis zu 5 m und Untertunnelungen mit einem Durchmesser bis zu 3 m,
9. Aufschüttungen und Abgrabungen mit einer Höhe oder Tiefe bis zu 2 m und einer Grundfläche bis zu 30 m², im Außenbereich bis zu 400 m²,
10. folgende Anlagen in Gärten und zur Freizeitgestaltung:
a) Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 m³ einschließlich dazugehöriger luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich,
b) Sprungschanzen, Sprungtürme und Rutschbahnen mit einer Höhe bis zu 10 m,
c) Anlagen, die der zweckentsprechenden Einrichtung von Spiel-, Abenteuerspiel-, Bolz- und Sportplätzen, Reit- und Wanderwegen, Trimm- und Lehrpfaden dienen, ausgenommen Gebäude und Tribünen,
d) Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, auf Camping-, Zelt- und Wochenendplätzen,
e) bauliche Anlagen, die der Gartengestaltung oder der zweckentsprechenden Einrichtung von Gärten dienen, wie Bänke, Sitzgruppen, Pergolen,
f) Freischankflächen bis zu 40 m² einschließlich einer damit verbundenen Nutzungsänderung einer Gaststätte oder einer Verkaufsstelle des Lebensmittelhandwerks,
11. folgende tragende und nichttragende Bauteile:
a) nichttragende oder nichtaussteifende Bauteile innerhalb baulicher Anlagen; dies gilt nicht für Wände, Decken und Türen von notwendigen Fluren als Rettungswege,
b) eine geringfügige, die Standsicherheit nicht berührende Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb Gebäuden,
c) Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen, Nummer 11a Halbsatz 2 gilt entsprechend,
d) Außenwandbekleidungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen; örtliche Bauvorschriften nach § 89 sind zu beachten,
e) Bedachung einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung ausgenommen bei Hochhäusern,
f) Verkleidungen von Balkonbrüstungen,
12. folgende Werbeanlagen:
a) Werbeanlagen und Hinweiszeichen nach § 10 Absatz 3 Nummer 3 bis zu einer Größe von 1 m²,
b) Warenautomaten,
c) Werbeanlagen, die nach ihrem Zweck nur vorübergehend für höchstens zwei Monate angebracht werden, außer im Außenbereich,
d) Schilder, die Inhaber und Art gewerblicher Betriebe kennzeichnen (Hinweisschilder), wenn sie vor Ortsdurchfahrten auf einer einzigen Tafel zusammengefasst sind,
e) Werbeanlagen in durch Bebauungsplan festgesetzten Gewerbe-, Industrie- und vergleichbaren Sondergebieten an der Stätte der Leistung mit einer Höhe bis zu 10 m
sowie, soweit sie in, auf oder an einer bestehenden baulichen Anlage errichtet werden, die damit verbundene Änderung der Nutzung oder der äußeren Gestalt der Anlage,
13. folgende vorübergehend aufgestellte oder benutzbare Anlagen:
a) Baustelleneinrichtungen einschließlich der Lagerhallen, Schutzhallen und Unterkünfte,
b) Gerüste,
c) Toilettenwagen,
d) Behelfsbauten, die der Landesverteidigung, dem Katastrophenschutz oder der Unfallhilfe dienen,
e) bauliche Anlagen, die für höchstens drei Monate auf genehmigten Messe- und Ausstellungsgeländen errichtet werden, ausgenommen Fliegende Bauten,
f) bauliche Anlagen die zu Straßenfesten, Märkten oder ähnlichen Veranstaltungen nur für kurze Zeit aufgestellt werden und die keine Fliegenden Bauten sind,
g) ortsveränderliche und fahrbereit aufgestellte Anlagen zur Haltung von Geflügel, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb zur Aufstallung von maximal 800 Hühnern dienen, sofern die Anlage maximal vier Wochen an einem Standort verbleibt und frühestens nach acht Wochen wieder auf diesen umgesetzt wird,
14. folgende Plätze:
a) unbefestigte Lager- und Abstellplätze, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb im Sinne der §§ 35 Absatz 1 Nummer 1 , 201 Baugesetzbuch dienen,
b) Ausstellungsplätze, Abstellplätze und Lagerplätze bis zu 300 m² Fläche, außer in Wohngebieten und im Außenbereich,
c) nicht überdachte Stellplätze für Personenkraftwagen und Motorräder bis zu insgesamt 100 m²,
d) Kinderspielplätze im Sinne des § 8 Absatz 2 Satz 1,
15. folgende sonstige Anlagen:
a) überdachte und nicht überdachte Fahrradabstellplätze bis zu insgesamt 100 m²,
b) Füllanlagen für Kraftfahrzeuge an Tankstellen,
c) Regale mit einer Lagerhöhe (Oberkante Lagergut) von bis zu 7,50 m Höhe,
d) Denkmale, Skulpturen und Brunnenanlagen sowie Grabdenkmale und Grabsteine auf Friedhöfen,
e) andere unbedeutende Anlagen oder unbedeutende Teile von Anlagen wie Hauseingangsüberdachungen, Markisen, Rollläden, Terrassen, Maschinenfundamente, Straßenfahrzeugwaagen, Pergolen, Jägerstände, Wildfütterungen, Bienenfreistände, Taubenhäuser, Hofeinfahrten und Teppichstangen.
Die Bauherrschaft hat sich für Anlagen gemäß Nummer 3 Buchstabe d und Nummer 4 Buchstabe c vor der Benutzung der Anlage von der Unternehmerin oder dem Unternehmer oder von einer oder einem Sachverständigen bescheinigen zu lassen, dass die Anlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. § 74 Absatz 5 Satz 1 und 2 gelten entsprechend."

Wie Sie ganz zu Anfang der Vorschrift sehen, ist im Aussenbereich kaum etwas ohne Genehmigung möglich. Sie brauchen ( und haben ja auch) eine Baugenehmigung.

2. Lässt sich die vorhandene "Instandsetzungsgenehmigung" nach dem alten oder neuen Baurecht in NRW auf eine größere Wohnfläche (nur Grundrissänderung) erweitern, ohne den genehmigten Baukörper zu verändern?

Sie bräuchten dafür eine geänderte Baugenehmigung, die Sie beantragen müssen. Derzeit dürfen Sie nur im Rahmen der Instandsetzungsgenehmigung bauen. Das zuständige Bauamt prüft das genau, wobei die damals geltenden Vorschriften einschlägig sind.

3. Sind nach einer erfolgten Bauabnahme weitere Kontrollen in Bezug auf die räumliche Ausgestaltung und Nutzung des Hauses seitens des Bauordnungsamts vorgesehen bzw. zu befürchten?

Das ist immer möglich.

4. Welche Sanktionen stünden zu befürchten, wenn man die als "Dachboden" ausgewiesene Fläche entgegen der Genehmigung gleichwohl als Wohnfläche nutzt?

Es können sowohl ein Rückbau als auch empfindliche Bußgelder angeordnet werden.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen. Bei Unklarheiten nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfrage Funktion.

Draudt Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 10.06.2019 | 12:51

Guten Tag Frau Draudt,

vielen Dank für Ihre Stellungnahme zu meinen Fragen und für die Übersendung der Anlagen zu § 62 Bauordnung NRW. Hieraus geht m. E. lediglich hervor, welche Bauvorhaben nicht genehmigungsbedürftig sind. Diese haben mir zwar in Bezug auf einige (andere) Bauvorhaben auf dem Grundstück wichtige Hinweise geliefert.

Ich müsste allerdings wissen, ob im Außenbereich eine Begrenzung auf 200m² Wohnfläche eine gesetzliche Grundlage hat und ob eine Wohnfläche von 260m² überhaupt genehmigungsfähig ist. In diesem Fall würde ich eine entsprechende Baugenehmigung auch beantragen.

Die Klärung dieser Frage ist für von absoluter Relevanz für den Erwerb der Immobilie.

Besten Dank für die Beantwortung und frohe Pfingsten


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.06.2019 | 14:02

Sehr geehrter Fragesteller,

Im Umkehrschluss bedeutet das, dass alles, was nicht unter Paragraph 62 Bauordnung NRW fällt, einer Baugenehmigung bedarf und/ oder nicht genehmigt wird. Das kommt immer auf den Einzelfall an. Wohnbebauungen im Aussenbereich eher nicht, wie sich aus Paragraph 35 Absatz 2 BauGB ergibt. Es sei denn, wie bei Ihnen liegt schon eine alte Instandsetzungsgenehmigung vor.

Im Rahmen derer können Sie bauen, da Sie ja mitteilen, sie sei verlängert worden.

Um Sicherheit zu erlangen, können Sie eine Bauvoranfrage machen.

Mit freundlichen Grüßen Draudt Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 12.06.2019 | 14:30

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"Zu meinen vier konkreten Fragen wurde nur unzureichend und nicht frageorientiert Stellung genommen. Dafür habe ich eine mehrseitige Anlage aus Juris erhalten (copy and paste). Auch die einmalige Nachfrage brachte keine zufriedenstellende juristische Aufklärung.
Entweder war es ein zu komplexer Sachverhalt, meine konkrete Fragestellung war zu unverständlich oder das von mir angebotene Honorar war mit 50,00€ zu gering gewählt, um eine verwertbare Auskunft zu erhalten. "
FRAGESTELLER 12.06.2019 3/5,0
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