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Änderung einer Teilungserklärung vor 32 Jahren ohne erforderliche Einstimmigkeit


| 16.11.2017 11:01 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Vor 32 Jahren wurde in einer EGT.-Versammlung beschlossen die Nebenkosten nach QM umzulegen und nicht wie in der Teilungserklärung vorgesehen nach MET. Es waren damals 80 % der Eigentümer anwesend. Der Beschluss erfolgte einstimmig.
Die TE sieht aber keine Vorschrift vor, die z.B. eine 2/3 Mehrheit zur Änderung ermöglichen würde. Diese Änderung ist im
Grundbuch nicht vermerkt, da steht immer noch der Verweis auf die Original-TE.
Ein Einspruch gegen den gefassten Beschluss erfolgte nie. So wurde seit damals nach QM abgerechnet.
Das möchte jetzt ein Eigentümer ändern der festgestellt hat, dass er durch diese Regelung benachteiligt wurde.
Frage: Ist die neue Regelung von damals (1985) nach QM abzurechnen rechtsgültig geworden?
Wenn ja, wäre der neue Antrag ja wieder eine Änderung der Teilungserklärung (also zurück zum ursprünglichen Modus), der von allen, also 100% genehmigt werden müsste.
Damals wurde auch nur die Umlage nach "Kosten" beschlossen. Der jetzige Eigentümer möchte aber auch Instandhaltungsrücklage nicht als Kosten, sondern als Ansparguthaben sehen und somit zumindest hier eine Änderung haben. Also Reparaturen nach QM, Rücklage nach MET. Diese wurde aber auch seit 32 Jahren wie oben erwähnt nach QM umgelegt.
16.11.2017 | 12:32

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

nach den mitgeteilten Informationen dürfte sich die Rechtslage wie folgt darstellen:

1) Die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG, nach der heute ein von Absatz 2 - Verteilung nach Miteigentumsanteilen - abweichender Verteilungsschlüssel beschlossen werden kann, gilt erst seit 2007. Vorher gab es eine solche Beschlusskompetenz wohl nur für Verbraucheskosten wie Wasser und Strom, aber nicht im übrigen - vgl. BGH V ZB 21/03.

2) Auch den heutigen § 46 WEG, nach dem ein rechtswidriger Beschluss wirksam bleibt, wenn er nicht rechtzeitig angefochten wird, gab es damals so nicht. Statt desse galt ein § 23 Abs. 4 WEG, nach dem diese Wirkung nicht eintritt, wenn ein Beschluss gegen nicht verzichtbares Gesetzesrecht verstieß. Das war hier wohl angesichts der erwähnten Rechtsprechung des BGH der Fall. Diese außer Kraft getretene Regelung ist wohl auf den vorliegenden Altfall noch anzuwenden, so dürfte der BGH in V ZR 74/08 zu verstehen sein. Demnach ist der Beschluss auch heute noch grundsätzlich anfechtbar, aber gleichwohl wirksam, solange er nicht gerichtlich aufgehoben wird.

3) Die Instandhaltungsrücklage war und ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu berechnen. Auch insoweit dürfte der Beschluss aber wirksam sein, solange er nicht aufgehoben wird.

Daraus ergibt sich für Sie eine mögliche Argumentationslinie, um einen abweichenden Beschluss für die Zukunft zu erreichen, wobei für die Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG die einfache Mehrheit genügt: da die Beschlüsse noch anfechtbar und zumindest für die Zukunft aufhebbar sein dürften, verhielte sich die Eigentümergemeinschaft rechtmäßig und kostensparend, wenn sie eine Änderung für die Zukunft freiwillig beschließt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen behiflich sein.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2017 | 12:55

Danke. Wenn ich es also richtig verstehe, gehen Sie nicht davon aus, dass der 1985 gefasste Beschluss bestandskräftig geworden ist.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2017 | 12:57

Richtig, wobei man dazu sagen muss, dass die Aussage des BGH zur weiteren Anwendbarkeit der früheren Regelung in Altfällen nicht ganz klar ist. Eine audrückliche gesetzliche Übergangsregelung hierzu gibt es nicht und im Grundsatz gilt dann das neue Recht auch für Altfälle. Aber der BGH wollte an dieser Stelle wohl eine Ausnahme zulassen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 16.11.2017 | 20:50


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