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Änderung einer Baulast möglich?

19.06.2013 18:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sachverhalt
Grundstück liegt in Schleswig-Holstein
1971 wird ein Haus als „Ausstellungshaus" genehmigt.
Das Haus befindet sich im Außenbereich.
2004 stelle ich folgenden Antrag :
Beginn
Ich stelle hiermit einen Antrag auf
Nutzungsänderung
• das Dachgeschoss des Hauses xxxxxx kann zu Wohnzwecken genutzt werden.
• Die Küche im Erdgeschoss wird sowohl als Privatküche als auch als Teeküche für die Galerie genutzt werden
• Die Nutzung des Erdgeschosses als Galerie bleibt erhalten
Ende des Antrags

Diesem Antrag 2005 wird entsprochen.
Bestandteil der Baugenehmigung ist eine Baulast folgenden Inhalts

Beginn Baulast
„Verpflichtung, im Erdgeschoss die Ausstellungsräume I und II sowie den Lagerraum ausschließlich zum Betreiben einer Kunstausstellung mit Verkauf zu nutzen.

Verpflichtung, das Dachgeschoss nicht zu mehreren Wohneinheiten aufzuteilen und kein Wohnungseigentum zu bilden."
Ende Baulast

Frage 1:
Ist es möglich, eine Änderung der Baulast dahingehend zu erreichen, daß der erste Satz gestrichen wird.
Begründung: Die Baugenehmigung aus 1971 beschränkt die Nutzung der Räume in der gleichen Weise, wie es die Baugenehmigung tut.
Die Baulast sichert also eine Nutzung ab, die bereits durch einen öffentlich-rechtlichen Verwaltungsakt ausgesprochen ist.
Damit fehlt das für eine Baulast notwendige öffentlich rechtliches Interesse.
Unterfrage:
Wenn nicht mit dieser Begründung: Sehen Sie einen anderen Weg, an das von mir gewünschte Ziel zu kommen?

Frage 2
Ich werde ausdrücklich darauf hinweisen, daß trotz Streichung des ersten Satzes die Baulast bestehen bleiben soll.
Sehen Sie die Gefahr, daß wegen Wegfall des ersten Satzes die Baubehörde die Baugenehmigung von 2005 „wegen Entfall der Genehmigungsgrundlage" zurücknehmen kann ?
Unterfrage: Sofern Sie dieses Problem auch sehen: Gibt es einen anderen Weg ?

Danke für Ihre Mühe

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung gern nachfolgend beantworte.

„Ist es möglich, eine Änderung der Baulast dahingehend zu erreichen, daß der erste Satz gestrichen wird."

Dies kann ich mir allein aufgrund der von Ihnen vorgebrachten Argumente zumindest nicht vorstellen.

In einem ersten Schritt wäre zu prüfen, ob die Baugenehmigung von 1971 neben der Baugenehmigung auf Nutzungsänderung überhaupt noch einen Anwendungsbereich hat, d.h. noch existiert.

Ist dies der Fall, und davon gehen Sie wohl aus, dann stellt die Baulast die Verpflichtung sicher, „im Erdgeschoss die Ausstellungsräume I und II sowie den Lagerraum ausschließlich zum Betreiben einer Kunstausstellung mit Verkauf zu nutzen."

Bei Bauvorhaben im Außenbereich soll die Baugenehmigungsbehörde gem. § 35 V 3, 4 BauGB auch gerade „durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder in anderer Weise die Einhaltung der Verpflichtung nach [§ 35 V] Satz 2 [BauGB] sowie nach [§ 35] Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g [BauGB] sicherstellen. Im Übrigen soll sie in den Fällen des [§ 35] Absatzes 4 Satz 1 [BauGB] sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird."

Die gesetzliche Konzeption sieht im Außenbereich die Sicherstellung der zulässigen Nutzung durch Baulast also gerade als Regelfall vor. Zudem geht die Sicherstellung der Nutzung des von Ihnen beschriebenen Gebäudes durch die Baulast auch weiter als es dies das Gesetz allein oder auch in Verbindung mit der Baugenehmigung von 1971 könnte. Durch die Nutzungsänderung findet eine gemischte Nutzung des Gebäudes statt. Diese gemischte Nutzung und deren Zulässigkeit beschreibt das Gesetz (wiederum alternativ in Verbindung mit der alten Baugenehmigung) aber nicht so differenziert und nicht so zwingend wie die Baulast. Das öffentliche Interesse sehe ich somit leider in der gesetzlichen Regelanordnung sowie in der Möglichkeit einer differenzierten und zwingenden Regelung der gemischten Nutzung durch die Baulast als gegeben.

Ohne tiefergehende Prüfung des Sachverhalts erschließt sich mir im Moment kein anderer Weg, das von Ihnen gewünschte Ziel zu erreichen. Sie werden sicher wissen, dass der Außenbereich nach der gesetzlichen Konzeption schwer „nutzbar" zu machen sein soll. Hier könnte Kreativität gefragt sein, jedenfalls aber eine umfassende Sachverhaltsaufklärung mit Ihnen. Siehe dazu auch am Ende meiner Antwort.

„Sehen Sie die Gefahr, daß wegen Wegfall des ersten Satzes die Baubehörde die Baugenehmigung von 2005 „wegen Entfall der Genehmigungsgrundlage" zurücknehmen kann ?"

Diese Gefahr sehe ich zunächst nicht. Denn die Baulast geht im Verwaltungswege (nur) „durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter.", § 80 III 1 LBO SH. Würde die Bauaufsichtsbehörde den Verzicht zunächst erklären und würde anschließend die Baugenehmigung gerade deshalb zurückgenommen, so wäre dies widersprüchlich. Schließlich ist auch im Verzichtsverfahren zu prüfen, ob das öffentliche Interesse an der Baulast noch besteht, § 80 III 2 LBO SH.

Insofern liegt tatsächlich Ihre erfolgsversprechendste Möglichkeit hinsichtlich der Baulast darin, den Fortfall des öffentlichen Interesses darzulegen. Die von Ihnen mit Ihrer Frage 1 verfolgte Argumentation halte ich allerdings wie bereits geschildert hierfür nicht für ausreichend.

Würde die Baulast durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden, so wäre die Verwaltung natürlich an diese Entscheidung gebunden.

Um Ihnen sinnvolle alternative Argumente anbieten zu können, wäre es aber erforderlich, mit Ihnen Rücksprache zu halten und z.B. Ihre Motivation, aber auch die örtlichen Gegebenheiten aufzuklären. Dies kann dieses Forum nicht leisten. Möglicherweise ergeben sich in einem Gespräch oder während der Bearbeitung in Kenntnis aller Gegebenheiten aber weitere Umstände, die für Sie bzw. den Fortfall des öffentlichen Interesses sprechen.

Sehr gerne würde ich Ihnen meine weitere Hilfe in Ihrem Fall anbieten. Gerade bei Ihrem Anliegen erscheint es aber sinnvoll, wenn Sie einen im öffentlichen Recht oder im Baurecht tätigen Kollegen vor Ort mit der „Suche" nach einer Möglichkeit, den Fortfall des öffentlichen Interesses zu begründen, beauftragen würden. Denn die Aufklärung der örtlichen Gegebenheiten erfordert schnell auch die Anwesenheit vor Ort. Bei der Suche nach einem kompetenten Kollegen könnte ich Ihnen wiederum behilflich sein.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen trotzdem hinsichtlich einer ersten Einschätzung weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

- Ivo Glemser -
Rechtsanwalt

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