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Änderung des Verteilerschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen nach § 16 Abs. 2 Satz 2

| 14.10.2021 10:20 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:24


Sehr geehrte Damen und Herren,

Im Jahr 2011 wurde von uns ein Teileigentum über 610/1.000stel Miteigentum an einer Sparkassenfiliale erworben und für die Dauer von 5 Jahren an die Sparkasse vermietet. Da der Vertrag mit der Sparkasse nicht verlängert wurde, wird unser Miteigentumsanteil, der sich im EG befindet, zu einer Wohnung umgebaut.
Das Haus, Baujahr 1975, hat ein gemeinsames Treppenhaus welches bis 2016 ausschließlich von dem Miteigentümer und seiner Familie genutzt wurde. Seit 2017 wohnt dort eine 7-köpfige Familie. Unsere Nutzung des Treppenhauses seit 2016 bezieht sich auf ein kurzes Stück zwischen Hauseingangstür und Wohnungseingangstür (komplett ca. 2 Meter). Die restlichen 90% des Treppenhauses sowie der Keller wurden von uns nicht genutzt. Der sehr schlechte Zustand von Treppenhaus und Keller samt Geländer ist auf den nicht gerade pfleglichen Umgang des Miteigentümers und der neuen Mieter zurückzuführen.
Marmorstufen wurden beschädigt, die Wände sind übersät mit Flecken und Streifen. Es wurden riesige Landkarten aufgehängt, die nach Entfernung hässliche Ränder und Löcher hinterlassen haben, Im Treppenhaus wurden Schränke aufgestellt und als allgemeine Abstellfläche genutzt; es war sozusagen "erweiterter Wohnraum". Im Bereich des Kellerzugangs wurde sogar Brennholz gelagert. Da nun unsere EG-Wohnung in Kürze bezogen werden soll, steht die Renovierung des Treppenhauses an. Nachdem wir eine gemeinsame Begehung des Treppenhauses mit dem neuen Hausverwalter erreicht haben teilte uns der Miteigentümer vor Ort mit, dass für ihn, auch nach fast 50 Jahren Nutzung, eine Renovierung nicht notwendig sei. Auch im Hinblick auf die Nutzung durch 7 Personen sei es unser allgemeines Risiko, wenn das Treppenhaus nach kurzer Zeit erneut stark geschädigt ist.
Das Treppenhaus wird vom EG in das 1. OG ausschließlich von dem Miteigentümer bzw. seinen Mietern genutzt, ein Dachboden zur gemeinschaftlichen Nutzung ist nicht vorhanden. Auch die Nutzung des Treppenhauses vom EG zum Keller erfolgt fast ausschließlich durch den Miteigentümer bzw. dessen Mietern, da uns ein eigener Kellerraum nicht zur Verfügung steht. Es existiert noch ein „Allgemeinkeller" dessen Nutzungsmöglichkeit vertraglich nicht näher beschrieben ist und von uns auch nicht genutzt wird sowie ein Heizungskeller. Unser Kellerraum befindet sich innerhalb unserer Wohnung.
Lt. Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung müssten wir uns mit 61% an den Kosten beteiligen. Eröffnet uns nun die WEG-Reform 2020 die Möglichkeit, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, durch Beschluss die Kosten der Renovierung auf Grund unserer Stimmenmehrheit verursachergerecht zu verteilen?

Meine Überlegung bezieht sich auf ein Urteil des Landgerichtes Nürnberg-Fürth vom 25.03.2009, 14 S 7627/08, wonach sich der Kostenanteil (hier Aufzug) an der verhältnismäßigen Beteiligung am Gebrauch des Gemeinschaftseigentums richtet.

Auszug aus dem Urteil:
Diesem Schlüssel liegt also der Gedanke der verhältnismäßigen Beteiligung am Gebrauch des Gemeinschaftseigentums zugrunde: Wer bei schematisierter Betrachtung den Aufzug stärker in Anspruch nimmt, indem er größere Fahrten mit ihm durchführt, soll hierfür mehr aufkommen.
Solche Differenzierungen nach einzelnen Häusern innerhalb einer Mehrhausanlage und auch nach unterschiedlichem Nutzungsgrad sind anerkannt (vgl. Bärmann/Pick, § 16 Rn 58; Becker, § 16 Rn 92; ders., ZWE 2008, 217 [221]; Greiner, Rn 891). Eine unbillige oder übermäßige Belastung einzelner Eigentümer ist hiermit nicht verbunden.

Meine Fragen:


1. Können wir, auf Grund der WEG-Reform 2020, den Kostenanteil für die Erhaltungsmaßnahme „Treppenhaus" durch Beschluss mit einfacher Mehrheit ändern und wenn ja, wäre hier, auf Grund der alleinigen Nutzung des Treppenhauses vom EG ins Obergeschoss durch den Miteigentümer, ein Kostenanteil von 90% für den Miteigentümer angemessen und durchsetzbar?

2. Wäre für den Bereich des Treppenhauses vom EG in den Keller ein Kostenanteil von 70% : 30% angemessen oder würden Sie generell einen anderen Verteilerschlüssel vorschlagen der sich z.B. an der Wohnnutzfläche orientiert? Hier würde sich ein Verteilerschlüssel von 52% zu 48% ergeben.

3. Wie sollten wir weiter vorgehen, sofern eine Änderung der Kostenanteile möglich ist? Wäre es korrekt, dass wir die Hausverwaltung in einem ersten Schritt bitten einen Beschluss vorzubereiten, aus dem die neue Verteilung der Kosten für die „Erhaltungsmaßnahme Treppenhaus" hervorgeht und erst in einem zweiten Schritt über die Maßnahme an sich abgestimmt wird?


Mit freundlichen Grüßen





14.10.2021 | 11:25

Antwort

von


(350)
Freiheitsweg 23
13407 Berlin
Tel: 03080571275
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu 1) Eine Änderung mit einfacher Mehrheit wäre zwar möglich, aber nach § 25 Absatz 2 WEG ist das Stimmrecht nicht nach Miteigentumsanteile sondern nach Eigentümern verteilt. Sie haben eine Stimme und Ihr Miteigentümer hat auch eine Stimme.
Das bedeutet, wenn der Miteigentümer mit nein stimmt, kommt kein Beschluss zur Renovierung des Treppenhauses und kein Beschluss zur Änderung des Kostenschlüssels zusammen.
Da kein Mehrheitsbeschluss zustande kommt, ist auch keine Änderung des Verteilerschlüssels durchsetzbar.

Wenn nachgewiesen werden kann, dass das Treppenhaus durch vorsätzliches oder fahrlässiges Fehlverhalten beschädigt wurde, kann die Eigentümergemeinschaft gegen den Verursacher wegen der Renovierungskosten jedoch Schadenersatz nach § 823 BGB geltend machen.
Für das Fehlverhalten bräuchte es einer Hausordnung, gegen die die Mieter durch ihr Verhalten im Treppenhaus verstoßen haben und den Beweis, dass diese Verstöße für den schlechten Zustand des Treppenhauses ursächlich sind.

Zu 2) und 3) entfällt, weil die Abstimmung auf der Eigentümerversammlung anders als die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen sondern nach § 25 Absatz 2 WEG nach Eigentümer geht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Bernhard Müller

Rückfrage vom Fragesteller 14.10.2021 | 12:15

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
In unserer Gemeinschaftsordnung steht: "Das Stimmrecht richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile" Diesen Hinweis hätte ich wohl noch hinzufügen sollen.
Ich gehe davon aus, dass sich durch diesen Hinweis das "Ergebnis" noch einmal ändert.

Mit freundlichen Grüßen



Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.10.2021 | 12:24

Sehr geehrter Fragesteller,

das hätte tatsächlich in die Sachverhaltsschilderung gehört.

Dann sind für das Treppenhaus 90 zu 10 durchaus angemessen.

Im Keller ist jedoch ein Allgemeinkeller, den Sie gemäß ihrem Miteigentumsanteil nutzen können. Somit besteht für den Teil des Treppenhauses, der zum Keller führt, eine erhöhte Gefahr, dass dieser Beschluss vom Gericht wieder aufgehoben wird.

Die Änderung des Kostenschlüssels sollte beschlossen werden, bevor über die Renovierung abgestimmt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 15.10.2021 | 10:25

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.10.2021
5/5,0

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