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Änderung des Verhältnisses nach Kaufvertrag


| 25.10.2017 21:28 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Nachträgliche Änderung eines notariellen Kaufvertrages


Sehr geehrter Anwalt, sehr geehrte Anwältin,

Ich möchte folgenden Sachverhalt beschreiben und um Ihre Beurteilung bitten:
Familie A (Käufer) hat vor 12 Tagen einen Notarvertrag für den Kauf einer Wohnung bei der Familie B (Verkäufer) unterschrieben. Der Kaufvertrag hat keine besonderen Wünsche der beiden Seiten beinhaltet. Der Kaufpreis ist fällig nach Zugang der vorbezeichneten schriftlichen Bestätigung des Notars Zug um Zug gegen Besitzübergang gemäß § 3. Der Veräußerer ist verpflichtet die Wohnung spätestens am 31.03.2018 Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises geräumt und besenrein zu übergeben. Mit Wirkung ab Besitzübergang gehen Nutzen und Lasten, die Gefahr eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung, die Verkehrssicherungspflicht und Haftung auf den Erwerber über.
Vereinbart wurde, dass die Familie B bis 31.03.2018, ggf. auch früher, auszieht, da sie selbst eine andere Wohnung oder Haus sucht und kaufen möchte.
12 Tage später meldet sich die Familie B, dass sie eine Immobilie gefunden hat, allerdings scheitert es an der Finanzierung, da die Bank zuerst den Verkauf der Wohnung abgewickelt sehen will, erst dann wäre der Kauf der anderen Wohnung für Familie B möglich.
Jetzt bietet die Famile B darum, dass man den Kauf durch die Familie A zügig vollzieht und damit sie nicht auf der Straße leben müssen , bittet die Familie B um einen Mietvertrag für 1 bis 3 Monate für ihre alte Wohnung, damit sie in die andere Wohnung einziehen können (diese muss nämlich noch etwas renoviert werden).
Wenn die Familie A auf diesen Vorschlag eingeht, bringt es Nachteile bzw. Gefahren mit sich?
Wie in etwa muss in diesem Fall der Mietvertrag gestaltet werden (z.B. definitive Fristen angegeben werden…)?
Die Familie A will einerseits nicht, dass die Familie B sich durch den Mietvertrag möglicherweise die Möglichkeiten zum weiteren Verbleib eröffnet. Es besteht zwar formal kein Hinweis darauf, aber man weiss es nie. Andererseits will die Familie A auch keine Vermieterpflichten übernehmen, die dann mit so einem Vertrag verbunden sind. Daher weitere Frage, ob man keinen Mietvertrag sondern eine Art einer Vereinbarung treffen kann, dass die Familie B weiterhin zwar dort wohnt, aber auch die vollständige Verantwortung, so wie im Notarvertrag vereinbart weiterhin (z.B. für mögliche kommende Schäden) trägt? Denn laut Kaufvertrag gehen die Nutzen, Lasten sowie Gefahren des Untergangs erst mit Räumung der Wohnung und Besitzübergang auf die Familie A über.
Wie kann sich Familie A absichern, dass falls es in der Zeit, wo die Familie B in der Wohnung lebt, ein Unfall passiert ( verschuldet von Familie B oder nicht), die Familie B für diesen haften muss?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wenn die Familie A auf diesen Vorschlag eingeht, bringt es Nachteile bzw. Gefahren mit sich?

Den Abschluss eines Mietvertrages kann ich nicht empfehlen, da die Familie A sich dann den Pflichten aus mietvertraglichen und gesetzlichen Regelungen aussetzt.

2. Wie in etwa muss in diesem Fall der Mietvertrag gestaltet werden (z.B. definitive Fristen angegeben werden…)?

Um einen unbefristeten Verbleib in der Wohnung nicht zu ermöglichen bzw. auf eine Räumungsklage angewiesen zu sein, sollte die Familie B sich verpflichten eine notarielle Räumungsverpflichtung zu unterzeichnen. Hierdurch kann die Räumung auch gegen den Willen der Familie B durchgesetzt werden.

Die Familie A verpflichtet sich aus dieser notariellen Räumungsverpflichtung bis zu einer festzulegenden Frist nicht die Vollstreckung zu betreiben. D.h. die Räumungsverpflichtung greift erst ab dem Auslaufen der Frist und wenn eine entsprechende Vollstreckung beantragt wird.

3. Hinsichtlich der Übernahme von Nutzen und Lasten ist hier eine Abänderung des Kaufvertrages erforderlich, da dieser sicherlich vorsieht, dass Fälligkeitsvoraussetzung die Räumung der Wohnung ist. Da die Fälligkeit vorverlegt werden soll, ist hier eine Abänderung des Kaufvertrages zu vereinbaren.

D.h. Nutzen und Lasten gehen mit Kaufpreiszahlung und Eintragung im Grundbuch über. Insoweit ist es erforderlich, dass ein Haftungsausschluss vereinbart wird und für die Nutzung der Wohnung bis zur Räumung eine Nutzungsentschädigung entrichtet wird. Diese Nutzungsentschädigung sollte sich bei Verstreichen des festzusetzenden Räumungstermins dann deutlich erhöhen.

Im Weiteren sollten etwaige Reparaturmaßnahmen der Familie B auferlegt werden. Auch sollte ein Übergabetermin bei Übergang des Eigentums vereinbart werden, bei dem der aktuelle Zustand der Wohnung festgehalten wird.

Die Kosten für die notarielle Räumungsverpflichtung sind durch die Familie B zu tragen.

Im weiteren wäre der Familie B anzuraten ggfs. einen Mietkaufvertrag für die in Aussicht stehende Wohnung abzuschließen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2017 | 19:21

Sehr geehrter Herr Schröter,
ich bedanke mich für Ihre Antwort.
Aufgrund Ihrer Vorschläge zur Änderung des Kaufvertrages, erlaube ich mir Ihnen eine Rückfrage zu stellen:
Falls die Familie B zur Änderung des Kaufvertrages nicht einverstanden ist (aufgrund des Zeitdrucks, da die Fam. B eine neue Immobilie bereits reserviert hat, der Notartermin erfolgt in Kürze, aber die Finanzierungsbestätigung bleibt noch aus; die Bank möchte zuerst den Zahlungseingang aus dem Verkauf auf dem Konto der Familie B sehen), wäre es möglich eine schriftliche Vereinbarung zwischen Familie A und Familie B zu treffen? Die Vereinbarung würde den Frist bis zur Räumung der Wohnung, eventuell eine Nutzungsentschädigung sowie den Haftungsausschluss beinhalten, dass so formuliert wäre, dass bis zum Ausziehen und der Schlüsselübergabe die Familie B für alle Risiken und Schäden anstelle der neuen Eigentümer (Familie A) haftet. Wäre das sinnvoll?
Oder können Sie eine andere Vereinbarung oder Nebenabrede empfehlen, die Wünsche der Familie A zumindest einigermaßen abbilden würde.
MfG,
Familie A

P.S.: Wäre es möglich, unsere Fragen und Antworten nicht im Internet zu veröffentlichen? Wären dankbar dafür!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2017 | 21:15

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Zunächst ist zu beachten, dass ein wirksamer Kaufvertrag besteht der einzuhalten ist.

Änderung hierzu können nur einvernehmlich erfolgen. Ein Zeitdruck, der hier aufkommt, ist durch die Familie B verursacht und sollte die Familie A in ihrer Entscheidung nicht beeinflussen. Sicherlich sollte in dieser Situation eine Unterstützung erfolgen aber eben nur unter Absicherung der Familie A. Familie A hat das Risiko, dass diese trotz Zahlung des Kaufpreises die Immobilie nicht nutzen kann.

Eine schriftliche Vereinbarung ist grundsätzlich möglich. Wird diese aber nicht eingehalten, müßet die Familie A den Gerichtsweg bestreiten, ob die geregelten Ansprüche dann durchzusetzen.

Eine notarielle Regelung, insbesondere im Hinblick auf die Räumungsverpflichtung sichert die Familie A besser ab, wobei eine Räumung sollte diese erforderlich werden auch mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sein kann.

Aus meiner Sicht könnte eine entsprechende Vereinbarung bei dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, kurzfristig umgesetzt werden, wenn diese zeitliche Kapazitäten hat.

Im Ergebnis kann eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden, dass Risiko ist aber für die Familie A größer als wenn dies notariell mit den entsprechenden Verpflichtung getroffen wird.

Ich werde den Plattformbetreiber bitten die Korrespondenz als vertraulich einzustufen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.10.2017 | 08:42


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FRAGESTELLER 28.10.2017 5/5.0
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