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Änderung der vorgesehenen Bebauung Nachbargrundstück


| 20.11.2007 22:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo,

wir haben vor 18 Monaten ein Reihenhaus von einem Bauträger gekauft, das wir nach Fertigstellung im Mai diesen Jahres bezogen haben.
Auf dem benachbarten Grundstück sollte eine weitere Reihe mit Reihenhäusern desselben Bauträgers entstehen. Da sich die bereits erstellten Reihenhäuser sehr schlecht verkaufen, hat der Bauträger nun das Grundstück verkauft und anstelle der Reihenhäuser werden nun Eigentumswohnungen errichtet. Der Bauträger schreibt uns dazu:
"Wir haben das Grundstücksareal Bauabschnitt III an die Fa. Xy veräußert. Die Fa. Xy bewegt sich mit der neuen Planung in den Baugrenzen, welche wir im April 2005, Baukörper 1 mit 7 Reihenhäusern festgelegt haben. Nach Abklärung und Absprache mit der Stadt Nürnberg, Regiebetrieb sollen anstelle der Reihenhäuser nun Eigentumswohnungen errichtet werden.
...
Demnächst wird die beiliegende Planung zur Baugenehmigung eingereicht. Laut Auskunft des Notars ist hierfür eine Nachbarbeteiligung nicht erforderlich, sofern die baurechtlichen Vorgaben erfüllt sind. Dies ist der Fall, die Planung wurde umfassend mit dem Bauamt der Stadt Nürnberg abgestimmt."

Diese Darstellung des Bauträgers ist nur teilweise richtig, da die Reihenhäuser in 2 Blöcken mit 6 m Zwischenraum geplant waren, das neu geplante Gebäude aber keine Lücke hat. Dieser Lageplan (mit Reihenhäusern und Lücke) ist Teil des Kaufvertrages. Auch ist das Gebäude um eine Etage höher(aus dem Lageplan nicht ersichtlich).
Meine Fragen dazu:
1. Kann man die Baugenemigung verhindern?
2. Kann man vom Kaufvertrag zurücktreten bzw. zumindest eine Entschädigung fordern?




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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte.

1. Hinsichtlich der Baugenehmigung können Sie den Entwurf des Bauvorhabens bei der Baugenehmigungsbehörde einsehen, soweit Ihre Belange berührt sind. Soweit Sie bereits während des Baugenehmigungsverfahrens Einwendungen gegen das Bauvorhaben erhoben, ist die Baugenehmigung auch Ihnen zuzustellen (§ 75 Abs. 4). Allerdings sind Einwendung nur geltend zu machen, wen öffentliche rechtliche Vorschriften mit drittschützenden Charakter verletzt werden. Soweit insbesondere die Grenzabstände und die zulässige Ausnutzung des Grundstückes eingehalten werden, sind Einwendungen nur schwer zu begründen. Hierbei empfiehlt es sich eine Fachmann mit der Prüfung der Bauvoranfrage zu beauftragen.

Ist die Baugenehmigung bereits erteilt, besteht dann die Möglichkeit die Baugenehmigung anfechten. Die Anfechtung bedarf der Begründung, wonach öffentlich-rechtliche Vorschriften – insbesondere bauordnungsrechtliche Vorschriften – verletzt sind. Weiterhin müssen die verletzten Vorschriften drittschützenden Charakter haben, also Sie als Nachbar schützen. Solche Normen finden sich in den landesbaurechtlichen Vorschriften über die Grenzabstände und den Immissionsschutzvorschriften.

Ein Widerspruch wäre bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde einzulegen.

2. Ein entsprechendes Rücktrittrecht bei einer anderen Bebauung wird der not. Kaufvertrag ausdrücklich nicht vorsehen. Zu prüfen wäre allenfalls, inwieweit in der Beifügung des Lageplans bereits eine Zusicherung für eine künftige Bebauung zu sehen sein wird, auf die Sie sich stützen können. Dies würde ich vorbehaltlich einer genaueren Prüfung vor Ort verneinen. Der Bauträger müsste bei dem Vertragsschluß gegen Treu und Glauben verstoßen haben, was Ihnen ein Rücktrittsrecht ermöglichen könnte. Hierzu müssten Sie dann konkret vortragen inwieweit Sie durch die beabsichtigte andere Bebauung derart massiv beeinträchtigt werden, dass Ihnen ein Festhalten an dem not. Kaufvertrag nicht möglich erscheint.

Hinsichtlich einer möglichen Entschädigung gilt Gleiches. Sie müssen eine entsprechenden Schaden oder eine Beeinträchtigung konkret darlegen, um diesen dann auch einfordern zu können. Unabhängig davon können Sie sich natürlich mit dem Bauträger auf eine Entschädigung vergleichen. Allerdings halte ich eine Entschädigungszahlung des Bauträgers eher für unwahrscheinlich, wenn der Abverkauf der Reihenhäuser bislang schleppend verlief und der Bauträger sich durch das betreffende Schreiben versucht abzusichern.

Soweit Sie den Kaufvertrag rückabwickeln möchten bzw. eine Entschädigung einfordern möchten, ist eine schlüssige Darlegung der Beeinträchtigungen unbedingt erforderlich, dies umso mehr, wenn keine bauordnungsrechtlichen Vorschriften verletzt werden.

Eine solche Prüfung und Zusammenstellung von Argumenten für eine Beeinträchtigung sollte mit einem Kollegen vor Ort vorbereitet werden.

Ich bedauere Ihnen keine besseren Nachrichten geben zu können, hoffe aber Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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