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Änderung der Teilungserklärung für kleine WEG nach 14 Monaten nicht beendet

07.03.2018 19:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Der Notar haftet für verzögerte Bearbeitung, wenn er entweder die Erledigung des Auftrages zu einem festen Zeitpunkt zugesagt hat hat oder vom Auftraggeber gesetzte Fristen verschuldet nicht eingehalten hat. Es gilt zu klären, worin die Ursachen der Verzögerung liegen.

Vor rund 14 Monaten hat unsere Verwaltung eine Änderung der Teilungserklärung einem großen Notariat in Auftrag gegeben. Unsere WEG besteht aus 12 Wohneinheiten und 2 Garagen und hat 10 Eigentümer, sie ist also recht überschaubar. Es mussten Größenänderungen und damit Miteigentumsanteile etc. und zwischenzeitliche Verkäufe bei den Änderungen der Teilungserklärung berücksichtigt werden. Darunter auch Verkäufe in 2018. Dennoch sind es weiterhin nur 12 Wohneinheiten und zwei Garagen und 10 Eigentümerparteien und das Notariat hat die Bearbeitung in 14 Monaten nicht beendet gehabt. Eine Freigabe der Grundbuchblätter war deshalb bisher nicht möglich. Durch die äußerst schleppende Bearbeitung der Änderung der Teilungserklärung konnte das Grundbuchamt die Freigabe der Grundbuchblätter für die Verkauf-bedingten Änderungen der Eintragungen nicht durchführen.
Damit stockte der Vollzug der Verkäufe. Eine Information des Notariates entsprechend von Anfang letzter Woche wusste man dort nicht, bis wann man der vom Grundbuchamt geforderten Abarbeitung bei der Beibringung von Unterlagen und Auskünften entsprochen haben könnte, möglicherweise auch gar nicht und dann müsste das Ganze eben rückabgewickelt werden. Eine Beschwerde bei der Notarkammer und beim Grundbuchamt hatte dazu geführt, dass, erstens das Grundbuchamt dem Notariat eine Bearbeitungsfrist von 4 Wochen gegeben hat und zweitens das Notariat, die von Eigentümerseite geforderte Information des Bearbeitungsstandes der Änderung der Teilungserklärung den Eigentümern bekannt gegeben hat.
Von Maklerseite wurde den Verkäufern bekannt gegeben, dass das Notariat nunmehr in diesen Tagen, und damit überraschend plötzlich, alle vom Grundbuchamt geforderten Auskünfte und Unterlagen geben werde. Zu einer der letzten Beurkundungen aus Anfang Januar 2018, mit Übergabe von Lasten und Pflichten per 1. März 2018, die nunmehr erwartungsgemäß verstrichen ist, empfiehlt das Notariat den Verkäufern die Errichtung eines Notaranderkontos, obwohl das Grundbuchamt möglicherweise sehr kurzfristig nunmehr eine Auflassung der Grundbuchblätter bekannt geben könnte. Die Käufer wollen die dafür hohen Kosten nicht tragen (es fallen dann ja auch die vollen Zinsen und die Tilgung an) und sind deshalb dagegen und die Verkäufer sind generell dagegen. Zum Einen weil dadurch das Verhalten des Notariats auch noch mit einer solchen Einrichtung und solchen Gebühr honoriert werden würde und möglicherweise das Notariat die Auszahlungen verzögern könnte, zum Anderen weil, wenn die Auflassung vom Grundbuchamt kurzfristig bekannt gegeben würde, die Abwicklung auch so, ohne Notaranderkonto, möglich wäre. Für die Durchführung der Zahlungsströme die Käufer und Verkäufer zusammen mit ihren Banken und evtl. Ämtern Sorge tragen könnten. Darüber hinaus ist ein Notaranderkonto hier eigentlich nicht mehr üblich.
Wenn es dennoch wegen der nicht akzeptierten langsamen Notarabwicklungsarbeiten dazu käme, müsste der Verursacher dieser Schwierigkeiten, der Notar für diese Kosten aufkommen. Es ist auch nicht einzusehen, dass nunmehr wie gefordert die Verkäuferseite ein Drittel der Notaranderkonto-Kosten tragen sollte, ein weiteres Drittel die Käuferseite und das letzte Drittel das Notariat.
Von Verkäuferseite ist durch die Nichtzahlung des Kaufpreises eine erhebliche Auflösung aus einem Aktienfondsdepot notwendig geworden und auch viele sonstige Aufwendungen durch die Klärung des Bearbeitungsstandes und Bewirkung der Aufklärung durch den Notar, das Grundbuchamt und andere Kosten.
Können Sie uns aufklären zur Frage der akzeptablen Bearbeitungszeit für eine Änderung der Teilungserklärung für eine kleine WEG? Gibt es dazu nachvollziehbare Literatur, oder, wie bei den Gebühren entsprechende öffentlich zugängliche Tabellen? Können wir für die schleppende Bearbeitung Kostenerstattung fordern, gegebenenfalls wofür und in welcher Höhe?
Als die Verkäufer wussten, dass die Zahlung nicht rechtzeitig oder evtl. gar nicht erfolgen würde, die Käufer aber schnell Renovierungs- und sonstige Änderungsarbeiten vornehmen und dann auch so schnell wie möglich einziehen wollten, auch weil sie ihre Wohnung gekündigt haben,
hat uns das Notariat empfohlen, die Wohnung bis zu Klärung aller Verkaufsbedingungen an die Käufer zu vermieten. Was sind das für Ratschläge? Was wäre dann mit dem Notaranderkonto und bei einer Rückabwicklung des ganzen Vorgangs mit der Wiederherstellung der Wohnung in ihren jetzigen Zustand? Sicherlich bekämen dann die Verkäufer noch eine kostenpflichtige Beratung.
07.03.2018 | 21:22

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Dass es bei der Erarbeitung/Änderung der Teilungserklärungen zu Verzögerungen kam, ist vor dem Hintergrund der von Ihnen geschilderten Folgeprobleme natürlich mehr als ärgerlich. Allerdings gibt es keine in Tabellen festgelegte akzeptable Bearbeitungszeit für derartige notarielle Tätigkeiten. Das wäre aus meiner Sicht auch nicht möglich, da auch die Erstellung einer Teilungserklärung von vielen Faktoren abhängt. Aufgrund dessen kann es schon in dem ein oder anderen Fall zu einer für den Auftraggeber nach außen als schleppend erscheinenden Bearbeitung, vielmehr Erledigung, kommen.
Leider ist Ihrer Schilderung nicht zu entnehmen, welcher Art die Verzögerungen waren. Woran genau scheiterte eine zügige Bearbeitung der Teilungserklärungen? Soweit Sie mitteilen, dass es lediglich 10 Eigentümer gäbe, kann auch das durchaus zu erheblichen Schwierigkeiten bei den von Ihnen genannten Änderungen der Teilungserklärungen führen, da jeder dieser 12 Eigentümer der Änderung der Teilungserklärung zustimmen muss. Wenn hierbei Unstimmigkeiten zwischen den Eigentümern zu Art und Umfang der Änderungen entstehen, wie zu erwarten, ist eine zügige Abwicklung aus meiner Sicht kaum möglich. Hierbei handelt es sich auch um Faktoren, die das Notariat nur sehr eingeschränkt steuern kann.

Zu klären wäre hier zunächst, wo genau die Ursachen für die von Ihnen als schleppend wahrgenommene Bearbeitung liegen. Hier ist vieles denkbar, angefangen von das Notariat hat nichts gemacht bis hin dazu, dass einzelne Eigentümer Änderungen blockiert haben. Für letzteres wird das Notariat nicht einzustehen haben. Die erste Frage ist also, gibt es Pflichtverletzungen des Notariates und welche? Solche könnten vorliegen, wenn die Bearbeitung absichtlich nicht oder unzureichend vorangetrieben wurde. Diese Verzögerungen müssen auf die Arbeitsweise des Notariates zurückzuführen sein und nicht etwa auf andere Faktoren wie die Arbeit des Grundbuchamtes oder fehlende Zustimmungen von Eigentümern etc. Dies lässt sich anhand der von Ihnen gemachten Angaben derzeit nicht zuverlässig beurteilen. Der Umstand alleine, dass eine Bearbeitung der Teilungserklärungen schon 14 Monate andauert und noch nicht abgeschlossen ist, ist hier nicht ausreichend.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass nach den mir vorliegenden Informationen keine vertragliche Vorgabe zu existieren scheint (das wäre auch unüblich und praktisch wohl eher schwierig), bis wann das Notariat den Auftrag erledigt haben muss. Damit hat das Notariat nur dann für von ihm zu vertretende Verzögerungen einzutreten, wenn seitens der Auftraggeber wirksam angemessene Fristen gesetzt worden sind, innerhalb derer die Bearbeitung abgeschlossen sein soll. Diese müsste das Notariat verschuldet überschritten haben. Dies ist Ihren Schilderungen nicht zu entnehmen, sodass die Voraussetzungen für eine Haftung für die Verzögerungen schon aus formalen Gründen derzeit nicht gegeben sind. Außerhalb dessen sind Schadenersatzansprüche hier nur denkbar, wenn dort absichtlich das Mandat gar nicht bearbeitet worden ist, um den Auftraggeber zu schädigen. Hiervon ist regelmäßig nicht auszugehen.

Sofern man dem Notariat wirksam Fristen zur Bearbeitung bzw. Erledigung des Auftrages gesetzt hätte und diese Fristen vom Notariat verschuldet nicht eingehalten worden wären, kämen dem Grunde nach Schadenersatzansprüche in Betracht. Es wären etwa zusätzliche Kosten zu erstatten, die aufgrund der Verzögerung entstanden sind.
In Betracht käme grundsätzlich auch der Ersatz von Verlusten durch die Auflösung von Geldanlagen. Hierbei käme es jedoch auch darauf an, zu welchem Zeitpunkt Anlagen aufgelöst worden sind und ob dies bei ordnungsgemäßer Bearbeitung durch das Notariat unnötig gewesen wäre.

Die Abwicklung über ein Notaranderkonto führt aus meiner Sicht dagegen nicht zu einer Verbesserung der Situation, da weder der Verkäufer noch der Käufer hieraus in zeitlicher Hinsicht Vorteile erlangen. Dem Verkäufer bringt der Kaufpreis auf dem Anderkonto des Notars auch keinen finanziellen Vorteil und vermeidet natürlich auch nicht, dass Wege zur Zwischenfinanzierung gefunden werden müssen.

Eine Vermietung an die Käufer bis zur Abwicklung des Verkaufes ist schon grundsätzlich denkbar. Fraglich ist wie man dies mit Blick auf den Kaufpreis im Einzelfall gestaltet und ob sich hier ein Konzept entwickeln lässt, dass auch den Käufern vor dem Hintergrund laufender Finanzierungskosten vermittelbar ist. Das kann nur im jeweiligen Parteiverhältnis abgestimmt und erörtert werden, sodass der konkreten (finanziellen) Situation der Parteien Rechnung getragen werden kann. Pauschale Lösungen verbieten sich auch hier.

Sie sollten mit dem beauftragten Notariat Kontakt aufnehmen, konkret anfragen, in welchem Stadium sich die Bearbeitung befindet, was fehlt und warum. Ist danach absehbar, dass etwa das Notariat tatsächlich seinerseits eine zügige Bearbeitung nicht vorangetrieben hat, sollte man diesem Fristen zur Erledigung setzen. Beachten Sie hierbei, dass ersatzfähig nur solche Schäden sind, die nach Ablauf einer solchen Frist entstanden sind.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jörg Braun, Dipl.-Jur.
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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