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Änderung der Teilungserklärung durch Beschluß der Eigentümer

| 10.07.2011 23:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Lt.Teilungserklärung von 1973 darf ich als Teileigentümer "den übrigen Hofraum benutzen",die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen 3 und 4 "sind jedoch berechtigt, in diesem Hofraum je ein Personenkraftfahrzeug an geeignetem Platz abzustellen".(Gesamt 6 Einheiten).Ca.1995 schloß der damalige Eigentümer einen Überlassungsvertrag mit seinen Kindern.Im Zuge dessen nahm er eine "nutzungsgerechte Neuverteilung der Parkplätze" vor,wie ich erst nach Abschluß des Kaufvertrages von meinen Verkäufern erfuhr.(Angeblich berührt mich dieser Überlassungsvertrag nicht...).Diese faktische Änderung der Teilungserklärung wurde nicht ins Grundbuch eingetragen.Inzwischen wurden von den Kindern 2 Wohnungen verkauft,mit dem Sondernutzungsrecht an je einem Parkplatz (lt.Kaufverträgen und ohne Eintrag ins Grundbuch inform einer Änderung der Teilungserklärung), sodaß jetzt für mich nur noch 3 statt 5 Parkplätze zur Verfügung stehen.Kann ich diese (allerdings jahrelang praktizierte)Regelung anfechten? Kann die Teilungserklärung überhaupt durch Beschluss der Eigentümer geändert werden ohne Eintrag ins Grundbuch?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:


"Kann die Teilungserklärung überhaupt durch Beschluss der Eigentümer geändert werden ohne Eintrag ins Grundbuch?"

Grundsätzlich gilt, ohne Eintragung ist die geänderte Teilungserklärung nicht wirksam.

Eine Änderung der Teilungserklärung kann und muss durch die dinglich Berechtigten erfolgen.

Bei Änderung der Teilungserklärung ist nur die Zustimmung der dinglichen Berechtigten erforderlich, deren Rechtsstellung durch die Änderung beeinträchtigt werden könnte. (LG München MittBayNot 1975, 165)

Eine in der Gemeinschaftsordnung vorweggenommene Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung der dinglich Berechtigten kann nicht in einer die dinglich Berechtigten bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden.(BayOblG DNotZ 2005, 390)


Sollte jedoch eine Öffnungsklausel bestehen, genügt der Mehrheitsbeschluss der Eigentümer (1995).

Beschlüsse, die aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer abändern, sind im Grundbuch weder eintragungsbedürftig noch eintragungsfähig.(OLG München MittBayNot 2010, 204)

Auch ein Sondernutzungsrecht konnte (1995) nur durch die dinglich Berechtigten begründet werden.
Nach Ihrem Sachverhalt gab es (1995) zumindest zwei Eigentümer. Ihre Rechtsvorgänger und die Eigentümer der Wohnungen. Erstere waren nicht an der "Änderung der Teilungserklärung" beteiligt.

Damit wurde kein Sondernutzungsrecht, dass nicht eintragungsbedürftig ist, und auch keine Änderung der Teilungserklärung wirksam vorgenommen.

Damit verbleibt nur die Teilungserklärung von 1973 als wirksam eingetragen.

"Kann ich diese (allerdings jahrelang praktizierte)Regelung anfechten?"

Sie haben die Möglichkeit gegen das nicht eingetragene Sondernutzungsrecht vorzugehen, da es nach bisherigen Stand (s.o.) nicht wirksam begründet wurde.

Es besteht jedoch nur die Möglichkeit durch Beschluss aller (derzeit) dinglich Berechtigter nach §§ 10, 13 WEG die Parksituation zu regeln.

Leider sind die Eigentümer der 2 verkauften Wohnungen nunmehr dinglich Berechtigte und haben damit Stimmrecht.

Ich bedauere, keine günstigere Aussage für Sie treffen zu können.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Bewertung des Fragestellers 14.07.2011 | 18:47

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