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Änderung der Mietsache/Garten und Nebenräume


| 26.12.2006 20:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Im Mietvertrag steht die Nutzung des 750 qm großen Gartens und die Nutzung eines Partykellers. Nach Umbauarbeiten am und im Haus steht der zu nutzende Garten seit einem Jahr nur noch mit ca. 300 qm und der Partykeller seit 2 Monaten gar nicht mehr zur Verfügung. Kann ein Teil des Mietzinses, der sich nicht explizid auf die o.g. Bereiche bezieht, gekürzt werden? Wenn ja, ab wann und in welcher Höhe? Eine Änderung des Mietvertrages wurde nicht vorgenommen.
Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes.

Angesichts der Tatsache, dass die erwähnten Bereiche (Garten, Partykeller) nicht explizit im Mietvertrag erwähnt werden, dürfte sich eine Mietminderung schwierig gestalten.
Dies umso mehr, da zumindest der Garten noch nutzbar ist, wenn auch nicht in der vollen Fläche.

Bei einem angedachten Rechtsstreit würde es darauf ankommen, was beide Parteien bei Abschluss des Mietverhältnisses vereinbaren wollten; ob also die Nutzung des Gartens in der genannten Größe und des Partykellers Teil des Mietverhältnisses werden sollten oder nicht und ob hierfür auch ein Teil des Mietzinses berechnet werden sollte.

Aber auch wenn eine solche Nutzung Teil der Vereinbarung wäre, dürfte sich die Minderung in einer eher uninteressanten Höhe von vielleicht 5% bewegen, wie verschiedene Urteile in diesem Bereich zeigen (Beginn der Minderung wäre der Zeitpunkt, an dem Sie diese erklären).
Letztlich ist nun einmal die Wohnung an sich der Hauptbestandteil des Mietverhältnisses und diese ist in Ihrem Fall nicht betroffen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten, wenngleich das Ergebnis wohl nicht dem gewünschten entsprechen dürfte.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.12.2006 | 21:27

Hallo Herr Dolscius, als Mietsache wird Folgendes bezeichnet: Die Wohnung als Solche, der Keller, der 750 qm große Garten und der Partykeller. Der Mietpreis allerdings ist nicht auf die Teilbereiche gesplittet, sondern als Ganzer aufgeführt. Nach Angaben meines Vermieters bezog sich der vereinbarte Mietzins "ja sowieso nur" auf die Wohnräume. Hat sich hier nicht die im Mietvertrag zugesicherte Nutzung geändert? Es sei noch zu erwähnen, dass der Vermieter seit einem Jahr selbst mit im Haus wohnt und o.g. Teilbereiche von ihm selbst genutzt werden. Danke für Ihre erneute Überlegung und Antwort. A.S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.12.2006 | 21:47

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten darf:

Da die genannten Teile explizit im Mietvertrag benannt werden, wird deutlich, dass ein Teil des vereinbarten Mietzinses auch für die Nutzung des Gartens und des Partykellers entrichtet wird.

In diesem Fall hätten Sie tatsächlich die Möglichkeit, die Miete um einen bestimmten Teil zu mindern, wenn dem jetzigen Zustand nicht abgeholfen wird. Sie müssen den Vermieter daher auffordern, Ihnen die im Mietvertrag genannte Nutzung wieder einzuräumen. Tut er dies nicht, könnten Sie die Miete mindern.

Allerdings bleibt es in diesem Punkt bei meinen vorherigen Ausführungen. Die Minderung wird nicht sehr hoch ausfallen. Eventuell wäre eine Minderung zwischen 5-15% denkbar, wobei 15% doch recht hoch angesetzt sein dürften.
Bedenkt man jedoch einen möglichen längeren Zeitraum, über den Sie die Miete mindern würden, könnte eine nicht unbeträchtliche Summe zustande kommen. Einen Versuch ist es daher allemal wert.

Sollten Sie sich in dieser Angelegenheit vertreten lassen wollen, können Sie sich gerne jederzeit an unsere Kanzlei wenden.

Ich hoffe, ich konnt Ihre Frage damit abschließend beantworten und wüsnche Ihnen in jedem Fall viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

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