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Änderung der Bauordnung: Grundbienstbarkeit / Wegerecht reicht für Bebauung nicht aus


| 06.12.2013 13:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Baulast eines Nachbarn in Bezug auf Wegerecht


Wir besitzen ein Grundstück welches wir in den Sechziger gekauft haben. Wir habe das Grundstück bebaut. Auf einem Hinterland des Grundstücks stand eine Katstelle (Wohnung mit Scheue). Der Zugang zu diesem Grundstück war und ist grundbuchrechtlich durch ein Wegerecht des Nachbarn gesichert. Die Katstelle wurde wegen Baufälligkeit in den Sechzigern abgerissen. Der Grunstücksteil auf dem die Katstelle stand wurde in einem Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen. Durch eine Änderung der Bauordnung genügte dieses/private Wegerecht zur Bebauung nicht mehr (so die Auskunf des Bauamtes). Hinzukommen musste nun die Eintragung einer öffentlich rechtlichen Baulast für das Wegerecht, durch entsprechende Zustimmung des Eigentümers des dienenden Grundstücks (so die Auskunft des Bauamtes).


Zusatzinformation: beim dienendem Nachbargrunstück hat zudem ein Eigentümerwechsel stattgefunden. Der Verhältnis ist eher kühl, da wir einer Zustimmung vom Bauplan abzuweichen seinerzeit absagten. Nun würde aber faktisch die Änderung der Bauordnung - dass es scheinbar notwendig ist eine grundbuchgesichertes Wegerecht - für eine Bebaubarkeit als Baulast einzutragen in unserem Fall gegebenenfalls zu einer Entwertung des Grundstücks führen?!

Frage: Ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur Abgabe der Zustimmungserklärung - wenn ja aus welchem Gesichtspunkt - verpflichtet?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Rechtsgrundlage für die Eintragung von Baulasten in Nordrhein-Westfalen ist § 83 BauO NRW.

Allgemein ist eine Baulast immer dann erforderlich, wenn das geplante Bauvorhaben auf dem Baugrundstück selbst nicht baurechtskonform hergestellt werden kann und somit ein oder mehrere andere/s Grundstück/e zusätzlich zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit herangezogen werden muss/müssen.

Eine Baulast ist ansonsten eine einseitige öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, mit der der Grundstückseigentümer in Schriftform freiwillig erklärt, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, wozu er zunächst nicht verpflichtet wäre, was aber zur Schaffung baurechtskonformer Zustände eben notwendig ist.

Die Freiwilligkeit der Baulasterklärung bedeutet, dass weder der Bauherr noch die Bauaufsichtsbehörde einen Grundstückseigentümer zu einer solchen drängen oder zwingen kann.

Das wiederum heißt aber auch, dass der Nachbareigentümer als Grundstückseigentümer dem grundsätzlich nicht zustimmen muss, da ja schließlich ansonsten immer baurechtsgemäße Zustände geschaffen werden können für seinen Nachbarn (der aber das Bebauungsrisiko alleine trägt), der Nachbar also stets auf Zustimmung verklagt werden könnte.

Ob hier der Nachbar zustimmen muss, kann ich hier nicht erkennen. Die Verpflichtung ergibt sich auch nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Dazu müssten schon besondere Umstände vorliegen. Sie könne mir die gerne noch im Wege der kostenlos möglichen Nachfragefunktion mitteilen, siehe unten.

Alternative:
Es muss eine baurechtskonforme Möglichkeit in Bezug auf das Wegerecht gefunden werden.

Zu unterscheiden von der Baulast ist die Eintragung von Rechten wie z. B. Wegerechten oder Wohnrechten in das Grundbuch. Hierbei handelt es sich um rein privatrechtliche Vereinbarungen.

Der Nachbar, also der Baulastübernehmer, kann sich dann hierfür verpflichten, dass die Abstandfläche/Wegerecht auf seinem Grundstück verläuft und er selbst an der Stelle nicht bauen wird, muss es aber aller Voraussicht nach hier nicht.

Denn eine Änderung der Bauordnung liegt im Risikobereich des Bauherrn.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2013 | 15:10

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

eigentlich sind Sie nicht auf der Kern der Frage/Sache bei der Beantwortung eingegangen, sonder habe allgemein das Baurecht erklärt. Dies ist bei weitem zu einfach. Ihre Ausführungen sind soweit nachvollziehbar und auch bekannt, aber es geht in der Sache doch um Folgendes.

1) Das Land ist im Grundbuch als Bauland eingetragen.
2) Es gibt einen Bebauungsplan für dieses Gelände.
3)Es gibt eine privatrechtliches Wegerecht im Grundbuch eingetragen (sollte eigentlich stärker sein als das öffentliche eingetragene)
4) Sogar die Entwässerung ist – weil der Notar seinerzeit aufgepasst hat – im Grundbuch/als Baulast eingetragen

Bis dahin: Wäre eine Bebauung unseres Grundstückes ohne Probleme möglich gewesen. Und so ist es in der Vergangenheit auch immer gewesen. Wenn schon bebaut worden wäre, gäbe es hier auch keine Problematik. Die Zustimmung des Nachbarn lieg ja sogar notarielle beurkundet vor. Und auch bei beim neuen Eigentümer wird das Wegerecht eingetragen.

NUN, wurde aber – ich weiss nicht genau wann – die Bauordnung geändert. Diese nun dann sagt, dass das private Wegerecht nun (neu!) auch als Baulast eingetragen werden muss, damit man dort bauen kann (so die Aussage des Bauamtes).

Und erst durch diese formale Änderung,entsteht doch die eigentliche Problematik. Was ist dann das alle Wegerecht - welches ja im Grundbuch eingetragen wurde noch wert? Aus meiner Sicht wurde ein Gesetzesänderung vorgenommen, die uns nun schlechter stellt. Denn diese Änderung hat doch nun folgendes bewirkt:
a) Stimmt der nun neue Nachbar nicht zu – könnt dort scheinbar nicht gebaut werden – obwohl Bauland und obwohl Wegerecht.
b) Dies käme eine Zwangsentwertung des Grundstückes gleich, aufgrund der geänderten formalen Anforderungen

Mein Rechtsempfinden sagt mir:
a) Die Stadt müsste eigentlich mit Änderung der Bauordnung – das privatrechtlich Wegerecht direkt auch als Baulast überführen (denn so war es ja auch eindeutig ursprünglich gedacht)
b) Wäre dies nicht der Fall, würde der Nachbar oder der jetztige neue Eigentümer nun die Möglichkeit erhalten von einer Vereinbarung (sogar im Grundbuch eingetragen) faktisch zurückzutreten.

Tatsächlich habe ich zu einem ähnlichen Fall bisher keine einschlägige Literatur finden können.

Ihre vorherige Antwort geht nicht auf die eigentliche Frage ein?
Aus meiner Sicht müsste der Nachbar zustimmen - das er es bereits notarielle getan hat und das Wegerecht als vereinbart gilt! Wenn er dies nicht muss, dann müsste es zumindest da Baumamt eine Bebauung zulassen, denn wäre dies nicht der Fall, wäre das Grundstück quasi "zwangsentwertet" worden, durch die Änderung der Bauordnung. Kaum vorstellbar, dass dies vom Gesetzgeber so gedacht war. Bitte bedenken Sie bei den Überlegungen immer: Das Grundstück ist als Bauland mit Bebauungsplan eingetragen!. Es geht nicht darum ein Grundstück als Bauland zu erschließen!

Ich würde mich über eine tiefer Antwort sehr freuen.


Mit freundlichen Grüßen / Best regards

Bernhard Heringer
________________________________________

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2013 | 22:11

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Entschuldigen Sie, wenn Sie bisher nicht ganz zufrieden waren.

Ich führe gerne ergänzend aus:

Das Risiko, dass sich Gesetze ändern ist leider ein allgemeines Lebensrisiko und Ihnen zugewiesen. Eine unzulässige Rückwirkung darf es z. B. nicht geben bzw. gibt es auch andere Hürde und Einwendungen gegen Gesetzesänderungen, aber ich habe hier keine wirklichen Zweifel an der Gesetzmäßigkeit der Baurechtsänderung.

Sie können gerne gesondert diese Gesetzesänderung überprüfen lassen, aber aller Voraussicht nach wird dieses erfahrungsgemäß keinen Erfolg versprechen.

Mit der Gesetzesänderung steht und fällt der Fall, auch wenn ich dieses bedaure.

So Leid es mit tut, aber ich kann vor dem Hintergrund dieser Gesetzesänderung keinen von Ihnen gewünschten positiven Aspekt finden, ich bedaure nochmals.

Für die Rechtslage kann ich zudem leider nichts.

Ich hoffe, Ihnen damit trotzdem weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.12.2013 | 13:03


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"Aus meine subjektiven Sicht war die Beratung oberflächlich. Das Geld hätte man sich deutlich sparen können. Der Antwalt ist erst am Ende auf den Kern der Frage eingegangen und hat diese dann mit einem Satz pauschal abgegolten. Zum einen trifft seinen Aussagen nicht 100% zu, wie wir nun wissen, zum anderen war dies zu pauschal. "
FRAGESTELLER 12.12.2013 5/5.0
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