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Änderung der Abrechnung der Müllgebühren

| 20.03.2013 18:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Öffnungsklausel in Teilungserklärungen

Wir wohen als Eigentümer in einer WEG mit 4 Wohnungen. 3 davon gehören einem Eigentumer mit 71.2% und eine Wohnung gehört uns mit 29.8 % Anteil.
auch der andere Eigentümer wohnt im Gebäude und bewohnt 2 Wohnungen, die Dritte nutzt er als Gästewohnung.
es existieren 4 Stellplätze im sehr großzügig gestaltetem Hof und dazu noch 2 Garagen separat auf dem Grundstück. Uns gehören ein Stellplatz und eine Garage.
insgesamt gibt es zur zeit 5 Personen im Haus.( wir sind 2 Erwachsenen und ein jugendlicher von 15 Jahren.)

In der Teilungserklärung steht folgendes über die Abrechnung
Kostenabrechnung nach Verbrauch: Soweit Verbrauchserfassungsgerdte installiert sind, werden die entspre- chenden Kosten nach dem Verbrauch auf die Wohnungs-/TeileigentUmer umgelegt.
alle übrige Betriebskosten werden gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Wohnflächen verteilt.

Die Müllkosten werden bis jetzt nach qm Wohnflächen verteilt. der Mehrheitseigentümer möchte nun, weil er nur mit 2 Personen im Haus lebt, das die Müllkosten nach Personen abgerechnet werden, weil wir 3 Personen sind. Einen entsprechenden Antrag für die ETV hat er gestellt.
Frage: ist dies eine Änderung der Teilungserklärung, wofür ein Beschluß einstimmig gefasst werden muss oder kann er mit seiner Mehrheit in der ETV anders entscheiden?
Danke schön, bin nun 7 Tage in Urlaub

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

§ 16 Abs. 3 WEG besagt:

Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Dies ist zunächst die gesetzliche Regelung, Müllkosten sind laufende Betriebskosten, so dass nach Gesetz, soweit in der Teilungserklärung nichts weiter geregelt ist, eine Stimmenmehrheit ausreichen würde.

Allerdings ist der genaue Inhalt der Teilungserklärung hier von großer Bedeutung. Ohne dessen Kenntnis und Gesamtzusammenhang der einzelnen Klauseln kann keine abschließende Beurteilung erfolgen.

Die Teilungserklärung kann etwas anderes bestimmen, insbesondere einen anderen Verteilungsschlüssel als den gesetzlichen vorsehen. Auch durch Vereinbarung, also durch Zustimmung aller Miteigentümer, kann von der gesetzlichen Verteilungsregelung oder von der Teilungserklärung abgewichen werden.

Der Teilungserklärung liegt grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zugrunde. Sollte dort die Müllentsorgung vorbehaltlos geregelt sein, kann sie auch nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer abgeändert werden, insoweit würde ein Mehrheitsbeschluss nicht genügen.

Enthält eine Teilungserklärung der einzelnen Wohnungseigentümer aber eine so genannten Öffnungsklausel, können Vereinbarungen grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Diese öffnet quasi den Weg hin zum Mehrheitsbeschluss, da durch die Öffnungsklausel ja gerade der Wille aller Wohnungseigentümer zum Ausdruck kommt, da im Rahmen der Teilungserklärung alle Wohnungseigentümer der Einrichtung dieser Klausel zugestimmt haben.

Beispielsweise kann in einer Teilungserklärung geregelt sein, dass die WEG berechtigt ist, per Mehrheitsbeschluss den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten abzuändern.

Aber eine Öffnungsklausel muss einen sachlichen Grund haben, die Änderung muss einem gerechten Interessensausgleich dienen.

Ich kann Ihnen aber nur dringend anraten, sich mit dem Text Ihrer Teilungserklärung zu einem Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort zu begeben, damit dieser eine abschließende Beurteilung nach dessen genauer Prüfung vornehmen kann, da es insofern auf den genauen Wortlaut aller Klauseln gerade im Zusammenhang mit den übrigen Klauseln ankommt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.03.2013 | 15:58

Hallo,
nur noch der Vollständigkeit wegen:

es gibt keine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung.
die Abrechnung der Müllgebühren wird nicht gesondert erwähnt, und fällt deswegen unter dem Allgemeinbegriff '' alle übrige Betriebskosten'' , richtig?
und weil es keine Öffnungsklausel gibt ist die Änderung der Abrechnung der Müllgebühren daher eine Änderung der Teilungserklärung wofür alle Miteigentümer ihr Einverständnis erteilen müssen, richtig?

Danke schön

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.03.2013 | 16:07

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
die späte Beantwortung Ihrer Nachfrage tut mir leid, der Server hat eine frühere Antwort leider nicht zugelassen. Es wurde keine Verbindung zu der Plattform hergestellt.

Sie sehen es richtig. Vorbehaltlich der Kenntnis des genauen Vertragsinhalts fassen Sie es richtig zusammen: Wenn allgemeine Betriebskosten in der Erklarung genannt sind und sich nichts Gegenteiliges ergeben sollte, so dürften die Müllgebühren unter die allgemeinen Betriebskosten fallen. Wenn keine Öffnungsklausel oder Ähnliches in der Teilungserklärung vorhanden sind, die einen Mehrheitsbeschluss zulassen, benötigt die Änderung der Abrechnung grundsätzlich der Zustimmung aller Miteigentümer, da dazu ja die Teilungserklärung geändert werden müsste.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Ich weise aber noch einmal darauf hin, dass ein Rechtsanwalt erst nach Überprüfung des Vertrags eine abschließende Antwort geben kann.

Frohe Ostern wünsche ich weiterhin.

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 20.03.2013 | 20:46

Eine wichtige Ergänzung noch:

Ich wünsche einen schönen Urlaub.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.04.2013 | 16:23

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 01.04.2013 5/5,0
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