Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
§ 16 Abs. 3 WEG besagt:
Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Dies ist zunächst die gesetzliche Regelung, Müllkosten sind laufende Betriebskosten, so dass nach Gesetz, soweit in der Teilungserklärung nichts weiter geregelt ist, eine Stimmenmehrheit ausreichen würde.
Allerdings ist der genaue Inhalt der Teilungserklärung hier von großer Bedeutung. Ohne dessen Kenntnis und Gesamtzusammenhang der einzelnen Klauseln kann keine abschließende Beurteilung erfolgen.
Die Teilungserklärung kann etwas anderes bestimmen, insbesondere einen anderen Verteilungsschlüssel als den gesetzlichen vorsehen. Auch durch Vereinbarung, also durch Zustimmung aller Miteigentümer, kann von der gesetzlichen Verteilungsregelung oder von der Teilungserklärung abgewichen werden.
Der Teilungserklärung liegt grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer zugrunde. Sollte dort die Müllentsorgung vorbehaltlos geregelt sein, kann sie auch nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer abgeändert werden, insoweit würde ein Mehrheitsbeschluss nicht genügen.
Enthält eine Teilungserklärung der einzelnen Wohnungseigentümer aber eine so genannten Öffnungsklausel, können Vereinbarungen grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Diese öffnet quasi den Weg hin zum Mehrheitsbeschluss, da durch die Öffnungsklausel ja gerade der Wille aller Wohnungseigentümer zum Ausdruck kommt, da im Rahmen der Teilungserklärung alle Wohnungseigentümer der Einrichtung dieser Klausel zugestimmt haben.
Beispielsweise kann in einer Teilungserklärung geregelt sein, dass die WEG berechtigt ist, per Mehrheitsbeschluss den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten abzuändern.
Aber eine Öffnungsklausel muss einen sachlichen Grund haben, die Änderung muss einem gerechten Interessensausgleich dienen.
Ich kann Ihnen aber nur dringend anraten, sich mit dem Text Ihrer Teilungserklärung zu einem Rechtsanwalt bei Ihnen vor Ort zu begeben, damit dieser eine abschließende Beurteilung nach dessen genauer Prüfung vornehmen kann, da es insofern auf den genauen Wortlaut aller Klauseln gerade im Zusammenhang mit den übrigen Klauseln ankommt.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt