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Änderung Verwaltervertrag, Hausmeistervertrag


| 07.04.2009 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

als Eigentümerin in einer Wohngemeinschaft wende ich mich mit folgendem Anliegen an Sie:

Als ich vor knapp 20 Jahren meine Wohnung kaufte (aus sozialem Wohnungsbau wurden Eigentumswohnungen geschaffen, unsere Gemeinschaft waren also alles „Erst-Eigentümer“), enthielt die Teilungserklärung einen abgesegneten Verwaltervertrag. Inzwischen haben wir die 3. Verwaltung. Es gibt einige Klauseln, die wir Eigentümer aus dem Vertrag entfernen möchten (z. B. das Recht, feste, unbefristete Verträge ohne Abstimmung mit der Gemeinschaft selbständig zu schließen und wieder zu kündigen).

Meine Fragen:

Müsste dieser Verwaltervertrag nicht bei jedem Verwalterwechsel neu formuliert und angepasst werden? Oder gilt der ursprüngliche Vertrag bis „in alle Ewigkeit“?

Wer müsste einer neuen Verwaltung eigentlich den Vertrag übergeben? Es müssten im Vorfeld doch die Parteien (Beiräte, Anwalt, Verwalter …???) den Vertrag unterschreiben!

Müsste die Mehrheit der Eigentümer einer Vertragsänderung zustimmen oder würde eine Einigkeit zwischen den Beiräten genügen?

Wer müsste den Vertrag aufsetzen? Ein Anwalt?

Hätte die Eigentümergemeinschaft jederzeit das Recht, den Vertrag inhaltlich ändern zu lassen? Müsste dies dem Verwalter begründet werden? Und müsste der Verwalter dem zustimmen?


Nun noch einige Fragen zu einem anderen Thema:

Als vor 6 Jahren unser Hauswart eingestellt wurde, erhielt er einen entsprechenden Arbeitsvertrag von der damaligen Verwaltung. Vor 3 Jahren wechselten wir diese, unser Hauswart erhielt jedoch keinen neuen Arbeitsvertrag mit der neuen Verwaltung. Ist das rechtens? Und was könnte daraus resultieren? Könnte eine ggf. ausgesprochene (fristgemäße) Kündigung unwirksam werden bzw. sich die Kündigungsfrist verzögern, wenn jetzt darauf bestanden würde, einen neuen – ggf. korrekten - Arbeitsvertrag aufzusetzen? Unserem Hauswart wurde von der Verwaltung gekündigt (leider hat der Verwalter NOCH das Recht dazu; s. o.), nächste Woche ist seine letzte Arbeitswoche.

Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,


über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer, und zwar mit Stimmenmehrheit. Dieses gilt auch für die Abänderung der Verwaltervertrages.

Der Verwaltervertrag muss nicht jedesmal neu aufgestellt werden. Wird kein neuer Vertrag vereinbart, ist der neue Verwalter in den alten Vertrag eingetreten und er gilt auch für den neuen Verwalter zu den alten Bedingungen.

Eine Vertragsänderung bedarf dann aber der Zustimmung der Verwaltung; eine einseitige Änderung ist so nicht möglich.

Den Vertragsentwurf durch einen Anwalt fertigen zu lassen, ist sinnvoll, da nur dann alle individuellen Wünsche auch aufgenommen werden können. Der Vertrag müsste dann von der Eigentümergemeinschaft (bzw. den sich aus der Teilungserklärung ergebenen Organen) unterzeichnet und vom Verwalter gegengezeichnet werden. Eine nachträchliche, einseitige Änderung von Vertragspunkten ist ohne Zustimmung der anderen Vertragspartei nicht möglich.


Hier sollten die Verträge und die Teilungserklärung einem Anwalt zur Prüfung vorgelegt werden, damit dieser dann nach den Wünschen der Eigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag rechtssicher entwerfen kann.

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung ist offenbar dringender Bedarf vorhanden, da die Verwaltung wohl allumfassende Rechte derzeit inne hat, die auch für die Eigentümer weitreichende Folgen haben könnten.

Zum Hauswart:
Der alte Vertrag behält solange seine Wirksamkeit, bis er entweder gekündigt wird, oder BEIDE Seiten seine Änderung vereinbarten. Keine Seite hat also das Recht, auf einen neuen Vertrag zu bestehen. Dieses wäre nur nach einer Kündigung möglich.

Ob sich die Kündigungsfrist in Ihrem Fall verlängert hat, lässt sich ohne Einsicht in den Hauswartvertrag nicht beantworten; vermutlich aber nicht.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle



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Bewertung des Fragestellers 09.04.2009 | 13:24


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