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Änderung Übergabe-/Schenkungsvertrag - Kosten/Rechtssicherheit

| 05.04.2010 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Per notariell abgeschlossenem Vertrag wurde eine Immobilie an mich und noch einen Erwerber übertragen (Schenkungsvertrag mit Nießbrauchsrecht). Allerdings sind im Vertrag sog. Herauszahlungen an fünf Begünstigte (ähnlich einem Vermächtnis in einem Testament; allesamt nicht erbberechtigt) vereinbart, die spätestens drei Jahre nach dem Tod des Übergebers/Schenkers zu leisten sind.
Eine Person aus dem Begünstigtenkreis soll nun einen geringeren Betrag, ein anderer mehr als im Vertrag vorgesehen erhalten.
Frage: Wir (Übergeber und Erwerber) möchten gerne eine Vertragsänderung nur bezüglich dieses einen Punktes herbeiführen. Alle übrigen Vertragsbestandteile sollen nicht angetastet werden.
Muss hierzu ein komplett neuer notarieller Vertrag aufgesetzt werden (die Immobilie ist bereits überschrieben) oder besteht die Möglichkeit einer ‚einfachen‘ schriftlich verfassten, ergänzenden Vertragsänderung (selbstverständlich von Übergeber und Erwerber unterschrieben)?
Anm.: Die Begünstigten haben keine Kopie des ursprünglichen Vertrages erhalten, wissen also demzufolge noch nichts von ihrem Glück. Gleichwohl wird der Vertrag selbstverständlich voll umfänglich erfüllt werden. Es geht nur um die Rechtssicherheit einer Vertragsänderung bei geringstmöglichen Kosten.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Auf ein Schenkungsversprechen, welches unter der Bedingung erteilt wird, dass der Beschenkte den Schenker überlebt, finden die Vorschriften über Verfügungen von Todes wegen Anwendung.

Vollzieht der Schenker die Schenkung durch Leistung des zugewendeten Gegenstands, so finden die Vorschriften über Schenkungen unter Lebenden wie folgt Anwendung.

Zur Gültigkeit eines Vertrags, durch den eine Leistung schenkweise versprochen wird, ist grundsätzlich die notarielle Beurkundung des Versprechens erforderlich.

Der Mangel der Form wird durch die Bewirkung der versprochenen Leistung geheilt.

Zurück zum ersteren Fall:
Ob dieses hier der Fall ist, wäre genau anhand des Inhalts der notariellen Urkunde zu beantworten.

Falls ja: Beim Erbfall hat das formgerechte Schenkungsversprechen damit die Wirkung eines Vermächtnisses (wie Sie es geschrieben haben und wahrscheinlich auch der Notar geäußert hat).

Wie gesagt, es finden die Vorschriften über Verfügungen von Todes wegen Anwendung. Die herrschende Meinung geht von den Normen über die Testamentserrichtung etc. aus.
Dannach können ein notarielles Testament (bzw. eine notarielle Schenkung) auch durch ein eigenhändiges Testament und umgekehrt widerrufen.

Das heißt, es könnte testamentarisch etwas anderes angeordnet werden.

Ihr Ansinnen erscheint also durchaus möglich.
Ohne aber den Inhalt der notariellen Urkunde genau zu kennen, kann ich Ihnen leider keinen abschließenden Rat geben - ich bitte um Ihr Verständnis. Die Machbarkeit Ihres angedachten Vorgehens ist davon abhängig.

Sie können mir diese aber gerne zukommen lassen, damit ich dieses noch prüfen kann. Dieses ist dann im Wege der hier bestehenden kostenlosen Nachfragefunktion unproblematisch möglich.

Ich hoffe, Ihnen aber damit schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2010 | 10:42

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

besten Dank für die schnelle und ausführliche Beantwortung.
Gern komme ich auf Ihr Angebot zurück und gebe Ihnen nachstehend den Inhalt des Vertrages zur Kenntnis:

Übergabevertrag

I.
Grundbesitzangaben

übergeber wird als Alleineigentümer des folgenden Grundbesitzes eingetragen:
Grundbuch xxx


Die Erschienenen erklärten:


Übertragung

-3-


Übergeber überträgt den in Ziffer I vorbezeichneten
Bestandteilen und gesetzlichem Zubehör an

Herrn Y,
Herrn Z,

Grundbesitz nebst wesentlichen

zu 1/2 Anteil,
zu 1/2 Anteil,


zu Eigentum.


Herauszahlung

Folgende Herauszahlungen sind jeweils hälftig von den vorgenannten Erwerbern zu
leisten:

-4-

1. einen Betrag in Höhe von insgesamt 5.000,00 EUR (in Worten: Fünftausend Eu-
ro) erhalten die

Eheleute xxx,
beide wohnhaft

2. einen Betrag in Höhe von insgesamt 5.000,00 EUR (in Worten: fünftausend Euro)
erhält

Herr xxx,
wohnhaft in xxx,

3. einen Betrag in Höhe von 18.000,00 EUR (in Worten: achtzehntausend Euro)
erhält der


4. einen Betrag in Höhe von 4.000,00 EUR (in Worten: viertausend Euro)
erhält:

Herr xxx,
wohnhaft in ,

5. einen Betrag in Höhe von insgesamt 5.000,00 EUR (in Worten: ftinftausend Euro)
erhalten die

Eheleute xxx,
wohnhaft in xxx

Die vorgenannten Herauszahlungsbeträge sind fällig und zahlbar unmittelbar nach Ver-
äußerung des vorgenannten Grundbesitzes, spätestens jedoch drei Jahre nach dem Tod
des heutigen Übergebers und bis dahin weder wertgesichert noch verzinslich.


-5-

Sollte einer der Herauszahlungsempflinger zum Zeitpunkt des Ablebens des Herrn
X bereits verstorben oder der vorgenannte Verein dann aufgelöst sein, so entfällt
die entsprechende Verpflichtung zur Zahlung des jeweiligen Herauszahlungsbetrages
nur insoweit (ersatzlos).

Wegen der vorgenannten Zahlungsverpflichtung (ohne Zinsen) unterwirft sich der Er-
werber - mehrere Gesamtschuldnerisch - der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser
Urkunde persönlich in sein gesamtes Vermögen. Auf dingliche Sicherung wird nach
Belehrung verzichtet, ebenso auf eine Zahlungsüberwachung. Der Notar wird auch an-
gewiesen, den Herauszahlungsempftingern keine Abschrift der heutigen Urkunde zuzu-
leiten. Herr X erklärt, er werde dies selbst veranlassen.

IV.
Nießbrauchsrecht

Die Beteiligten vereinbaren nun noch folgenden Nießbrauch:

Übergeber behält sich hiermit einen lebenslänglichen und - in schuldrechtlicher Hinsicht -
unentgeltlichen Nießbrauch an dem gesamten Grundbesitz xxx vor.
Nrn, 71l2, 7212,7314 und 7l13 vor.


Der Nießbraucher trägt auch die außergewöhnlichen Kosten und Aufwendungen einschließlich
aller öffentlichen und privaten Lasten aus eigenen Mitteln wie ein Eigentümer.


-6-


Er wird weiterhin den Grundbesitz versichern und die Versicherungssumme selbst in
Empfang nehmen. Der Nießbrauch erstreckt sich auf etwaige Surrogate (Ersatzgegens-
tände) des vorgenannten Grundbesitzes.

Er verpflichtet sich, zukünftig alle für die Erhaltung des Grundbesitzes erforderlichen
Ausbesserungen und Erneuerungen alleine durchzuführen.

Die Eintragung eines Nießbrauchs zu Lasten des vorbezeichneten Grundbesitzes wird
an rangbereitester Stelle bewilligt und beantragt.

Die Löschung des Nießbrauchs kann - unabhängig vom Bestehen etwaiger rückständi- A
ger Leistungen - bereits gegen Nachweis des Todes des Berechtigten erfolgen, soweit
gesetzlich zulässig.


V.
Rückforderungsrecht

Übergeber ist berechtigt, die unentgeltliche Rückübertragung des Grundbesitzes (d.h.
des jeweils betroffenen % Anteils) unter Ausgleich etwaiger Wertverbesserungen des
Erwerbers sowie v.g. Herauszahlungen auf sich zu verlangen, wenn

o über diesen ganz oder teilweise ohne seine Zustimmung verfügt, insbesondere
dieser veräußert oder belastet wird, oder

o über das Vermögen eines Erwerbers ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die
Eröffnung eines solchen Verfahrens mangels Masse abgelehnt wird, oder

-7 -

Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den übergebenen Grundbesitz oder Teile
davon angeordnet und nicht innerhalb von längstens drei Monaten wieder aufgehoben werden,
oder

o einer der Erwerber vor dem Übergeber verstirbt.

Schuldrechtlich wird vereinbart, dass der Rückübertragungsanspruch jeweils nur inner-
halb von zwölf Monaten nach Kenntnis vom Vorliegen seiner Voraussetzungen schrift-
lich geltend gemacht werden kann.
Die Nichtgeltendmachung des Rückübertragungsanspruches in einem Fall berührt des-
sen Bestand im übrigen nicht, schließt also die Geltendmachung in einem anderen Fall
nicht aus.

Die Beteiligten wurden vom Notar ebenfalls auf die (fristgebundenen) gesetzlichen Wi-
derrufsgründe hingewiesen, insbesondere bei grobem Undank und / oder Verarmung
des Übergebers. Dies bleibt unberührt.

Der aufschiebend bedingte Anspruch auf Rückübertragung des Grundbesitzes in den
vorgenannten Fällen ist durch Eintragung einer entsprechenden Auflassungsvormerkung
im Grundbuch abzusichern.

Zur Sicherung dieses bedingten Anspruchs auf Rückübertragung wird hiermit die Ein-
tragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Berechtigten und zu Lasten des in
dieser Urkunde übertragenen Grundbesitzes bewilligt und beantragt. Die Eintragung hat
zu erfolgen in Abteilung II nach dem unter Ziffer IY. zur Eintragung bewilligten Nieß-
brauchsrecht sowie in Abteilung III mit Rang an erster Stelle, vorerst jedoch insgesamt
rangbereit.


-8-

VI.
Beschaffenheit. Gefahrenübergang. Erschließungskosten

Der Grundbesitz wird übertragen ohne Einstandspflicht für die im Grundbuch
angegebene Größe, Güte und Beschaffenheit. Der Übergeber haftet nicht für
sichtbare oder unsichtbare Sachmängel; er erklärt jedoch, daß er solche auch nicht
verschwiegen hat. Er haftet ferner nicht für die Freiheit von Baulasten. Er erklärt,
daß ihm solche auch nicht bekannt sind.
Der Übergeber hat keine Garantien für die Beschaffenheit des Grundbesitzes
übernommen, insbesondere steht er nicht für die (prinzipielle/weitere) Bebaubar-
keit der Grundstücke ein.

Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Ver-
pflichtungen aus den den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die
allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Erwerber ab Beendigung
des Nießbrauchs über.

Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nach Angaben der Beteiligten nicht.

Ab Beendigung des Nießbrauchs erstmalig zugestellte Anforderungen bzw. Er-
stattungen von Erschließungs- und sonstigen Anliegerbeiträgen gehen im Verhält-
nis der Vertragsbeteiligten unabhängig vom Zeitpunkt des baulichen Beginns der
betreffenden Massnahme bereits auf Rechnung des Erwerbers, Auf die unabding-
bare Haftung des jeweiligen Eigentümers gegenüber Dritten wurde hingewiesen.

Der Grundstückseigentümer erklärt, alle bisher in Rechnung gestellten Beträge
habe er vollständig beglichen, ebenso alle sonstigen auf die Grundstücke bezoge-
nen Kosten und Forderungen.

6. Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrer Durchflihrung verbundenen Kosten und
Gebühren tragen die Erwerber zu gleichen Teilen. Die Kosten der Genehmigung
eines vertretenen Vertragsteils trägt der Vertretene.


-9-

Erbschaft- und Schenkungsteuer trägt jeder für seinen Erwerb selbst, ebenso et-
waige Grunderwerbsteuer.

vII.
Auflassung

Die Beteiligten sind einig über den Eigentumswechsel auf den Erwerber im angegebe-
nen Erwerbsverhältnis und bewilligen und beantragen die Umschreibung im Grund-
buch.

vIII.
Vormerkung

Auf die Bewilligung und Eintragung einer Erwerbsvormerkung zu Gunsten der Erwer-
ber wird nach Belehrung verzichtet.

IX.
Vollzugsauftrag

1. Alle erforderlichen Genehmigungen und Bescheinigungen soll der Notar herbei-
führen und werden wirksam mit ihrem Eingang bei diesem.

2. Der Notar ist berechtigt, die Anträge aus dieser Urkunde getrennt oder einge-
schränkt zu stellen und in gleicher Weise zwückzunehmen.

3. Einzeln und unter Befreiung von $ l8l BGB wird den Notariatsangestellten


- 10-


X.
Schlußbestimmungen

Die Beteiligten wurden auf die Bestimmungen des Erbschaft- und Schenkung-
steuergesetzes, des Grunderwerbsteuergesetzes und auf die im Zusammenhang
mit diesem Verlrag bestehende gesamtschuldnerische Haftung aller Vertragsteile
ftir Kosten, Gebühren und Steuern bei Notar, Gericht und Behörden hingewiesen,
Eine weitergehende steuerliche Beratung wurde nicht übernommen.

Alle abgegebenen Erklärungen sind richtig und vollständig. Insbesondere sind
nach nochmaliger eingehender Erörterung keine Pflegeleistungen der Erwerber
und / oder Übernahme der Lasten etwaiger auswärtiger Pflege vereinbart,

Der Notar hat den Übergeber in einem längeren Vorgespräch sowie nochmals in
der Beurkundung nachdrücklich befragt, ob die lebzeitige Übertragung in seinem
- des Übergebers - Interesse liege und ob er sich insbesondere bewusst sei, über
die Immobilie dann weder zuLebzeiten noch von Todes wegen abweichend, etwa
zur Sicherstellung seiner Pflege im Alter oder bei Kontaktabbruch zu dem / den
Beschenkten, verfligen zu können.

Der Ubergeber erklärt, er sei sich dessen bewusst und nehme dies in Kauf, weil
nach seiner Rücksprache mit einem Steuerberater den Erwerbern nur bei der Be-


- ll -

urkundung des vorliegenden Vertrages in 2008 die günstigere Bewertung zu
Schenkungsteuerzwecken nach alter Rechtslage erhalten bliebe. Dies erachte er
auch für sich selbst als Grund, die Übertragung bereits zu Lebzeiten zu vollziehen.

3. Vereinbarungen der Erwerber untereinander - etwa Veräusserungsbeschränkun-
gen, gegenseitige Vorkaufsrechte oder Verkaufsverpflichtungen - werden nicht
gewünscht.

4. Der Übergeber versichert, dass die Voraussetzungen des $ 1365 BGB nicht vor-
liegen.

5. Sollte eine Bestimmung in dieser Urkunde aus irgendeinem Grund unwirksam
oder anfechtbar sein oder werden, so soll deren Inhalt im übrigen hiervon nicht
berührt, vielmehr sinngemäß aus geführt werden.

Diese Niederschrift
wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig,
wie folgt, rechtsverbindlich unterschrieben :

gez. X
gez. Y
gez. Z
(L.S.)

Für eine kurzfristige Beantwortung wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Bitte entschuldigen Sie die teilweise schlechte OCR-Qualität des Scannens.


Freundliche Grüße



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2010 | 17:26

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung, die ich folgendermaßen beantworte:

Jemanden doch noch mehr herauszuzahlen, dürfte in Bezug auf die Form (notariell oder einfach, Letzteres ist möglich) und die vertragliche Regelung ansonsten nicht das Problem sein, jedoch im umgekehrten Fall, wenn nämlich einer weniger als ursprünglich vorgesehen erhalten soll.

Da die Herauszahlung schon zu Lebzeiten ("nach Veräußerung - also schenkweise Übertragung - des Grundstückes") fällig ist, stellt sich die Frage, ob es sich dann nicht dabei um eine Schenkung unter Lebenden handelt.

Meines Erachtens wäre aber auch dann (erst recht) eine Widerrufsmöglichkeit im Hinblick auf eine Schenkung im Sinne eines Vermächtnis möglich, so jedenfalls meine erste, nicht weiter geprüfte Einschätzung.

Die Gefahr, dass der insoweit finanziell benachteiligte Begünstigte nachträglich den ursprünglich vereinbarten Mehrbetrag fordert, dürfte allerdings gering sein, wenn er kein Erbe ist, von dem Vertrag notarieller Art nichts weiß und dann später eben weniger Geld bekommen würde - auf Grundlage einer anderweitigen entsprechenden Vereinbarung.

Des Weiteren findet auch keine Zahlungsüberwachung durch den Notar statt, wie es in dem Vertrag geschrieben steht.

Ich hoffe, damit Ihre Rückfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 06.04.2010 | 19:17

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