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Änderung Kostenverteilungsschlüssel gem. § 16 (3) WEG


30.08.2017 19:16 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Sehr geehrte Damen und Herren,
in unserer aus den drei Parteien A, B und C (Eigentümer jeweils einer Wohnung) bestehenden, selbstverwalteten Eigentümergemeinschaft werden bislang die messtechnisch bzw. nach anderen plausiblen Kriterien nicht direkt zuordenbaren Betriebskosten
- Gebäudereinigung,
- Beleuchtung,
- Sach- und Haftpflichtversicherung,
- Winterdienst und
- Niederschlagswasser
sowie die Verwaltungskosten – es fallen nur Kontoführungskosten an – entsprechend der TE von 2002 im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt, was hier dem Verhältnis der Wohnflächen entspricht (A: 37 %; B: 36,1 %; C: 26,9 %); eine diesbezügliche Öffnungsklausel ist in der TE nicht vorgesehen.
Da die zu dem jeweiligen Sondereigentum gehörenden Nutzflächen (Kellerräume) sowie die Sondernutzungsrechte an dem Gemeinschaftseigentum (PKW-Stellplätze, Garten) zugunsten der Partei A (ehemaliger Bauherr der Immobilie) sehr unterschiedlich verteilt sind, beabsichtigen die Parteien B und C ab dem kommenden Wirtschaftsjahr zur Verteilung der o. a. Kosten neben den Wohnflächen auch alle Nutzflächen sowie alle zur Sondernutzung festgelegten Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums heranziehen.
Entspricht es den Grundsätzen "ordnungsgemäßer Verwaltung" gemäß § 16 (3) WEG und ist es durch die bisherigen BGH Entscheidungen ("weiter Gestaltungsspielraum", "keine zu strengen Anforderungen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels") gedeckt, wenn hierzu
(1)
• alle Wohnflächen mit dem Faktor 1,
• alle Grundflächen der Kellerräume (Deckenhöhe ausnahmslos > 2,4 m) mit dem Faktor 0,5,
• die gesamte Gartenfläche (SNR; Partei A) mit dem Faktor 0,5 sowie
• alle Flächen der PKW-Stellplätze (SNR; Parteien A, B und C) mit dem Faktor 0,25
bewertet werden und
(2)
die Parteien B und C den auf diese Weise ermittelten neuen Verteilungsschlüssel für die o. a. Kosten (A: 50 %; B: 28,3 %; C: 21,7 %) mit ihrer Stimmenmehrheit von 2:1 (TE: jede Wohneinheit hat eine Stimme) beschließen?
Hinweis:
Der Bewertungsfaktor 0,5 für die Keller- und Gartenflächen wurde in Analogie zur Bewertung der "Nutzflächen" von Balkonen und Terrassen als Wohnflächen (vgl. WoFlV) gewählt und der Bewertungsfaktor 0,25 für die PKW-Stellplätze, weil damit der geringeren Wertigkeit dieser Flächen im Vergleich zu den Keller- und Gartenflächen angemessen Rechnung getragen werden soll.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

"Entspricht es den Grundsätzen "ordnungsgemäßer Verwaltung" gemäß § 16 (3) WEG und ist es durch die bisherigen BGH Entscheidungen [...] gedeckt, wenn hierzu

(1)
• alle Wohnflächen mit dem Faktor 1,
• alle Grundflächen der Kellerräume (Deckenhöhe ausnahmslos > 2,4 m) mit dem Faktor 0,5,
• die gesamte Gartenfläche (SNR; Partei A) mit dem Faktor 0,5 sowie
• alle Flächen der PKW-Stellplätze (SNR; Parteien A, B und C) mit dem Faktor 0,25
bewertet werden"?

(2)
die Parteien B und C den auf diese Weise ermittelten neuen Verteilungsschlüssel für die o. a. Kosten (A: 50 %; B: 28,3 %; C: 21,7 %) mit ihrer Stimmenmehrheit von 2:1 (TE: jede Wohneinheit hat eine Stimme) beschließen?"

zu 1:

Zunächst einmal bestimmt § 16 Abs. 3 WEG, dass Betriebs- und Verwaltungskosten abweichend von den Verhältnissen der Eigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) auch nach "Verbrauch oder Verursachung" oder nach "einem anderen Maßstab verteilt werden" können.

Dieser Maßstab muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, d.h. er darf nicht willkürlich sein und darf keinen Wohnungseigentümer unangemessen benachteiligen (BHW NJW-RR 20122, 1646).

Gibt es einen sachlichen Grund für die Änderung der Verteilung der Kosten fehlt es an Willkür.
Eine höhere Kostengerichtigkeit ist ein sachlicher Grund.

Zunächst einmal ist eine Kostenverteilung nach Wohnflächen nicht willkürlich, erst recht nicht, wenn die Wohnflächenverordnung herangezogen wird.

Es ist aber auch eine Verteilung nach Nutzflächen möglich, da hier noch viel genauer ein Verteilung stattfindet. Zu beachten ist aber, dass die Fächen feststehen müssen, sonst wäre die Regelung wegen Unbestimmtheit nichtig.

Es müsste zunächst über die Größe der Flächen beschlossen werden, wenn sich diese nicht bereits aus der Teilungserklärung ergeben.

Problematisch wäre allenfalls, ob der Eigentümer A hier nicht zu Gunsten der Mehrheit ungerechtfertigt belastet wird, denn sein Anteil an den Kosten soll von 37 % auf 50 % steigen. Das wäre ein relativer Anstieg um 35 %. Ich sehe hier keine ungerechtfertigte Benachteiligung, weil nach Nutzfläche (Wohnfläche des Sondereigentums + Fläche der Sondernutzungsrechte + zugeteilte Kellerflächen) verteilt werden soll.

zu 2:
Wenn es keine Regelung zu den Stimmrechten in der Gemeinschaftsordnung, gilt § 25 Abs. 2 WEG.

D.h. die Miteigentümer B und C können mit 2:1 Mehrheit den neuen Verteilungsschlüssel beschließen.

Will sich Eigentümer A wehren, müsste er innerhalb eines Monats den Beschluss anfechten. Mangels einer Entscheidung zu Ihrem konkreten Modell, bliebt ein geringes juristisches Restrisiko.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2017 | 16:22

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ihre klaren Statements
1. "Gibt es einen sachlichen Grund für die Änderung der Verteilung der Kosten fehlt es an Willkür."
2. "Eine höhere Kostengerechtigkeit ist ein sachlicher Grund."
sind für mich schlüssig und insoweit überzeugend.
Gleichwohl bin ich in Bezug auf ihre Richtigkeit insofern verunsichert, als ich aus dem Urteil des AG Dortmund vom 16. Februar 2010 (Az. 512 C 57-0) zu der Kostengerechtigkeit etwas ganz anderes glaube entnehmen zu müssen.
Zitat: "Sowohl für die Entscheidung des "ob" einer Änderung der Kostenverteilung, als auch für die des "wie" muss es – wie bei der Anwendung einer Öffnungsklausel – einen sachlichen Grund geben. Die Wohnungseigentümer dürfen also nicht willkürlich entscheiden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine höhere Kostengerechtigkeit allein regelmäßig für eine Änderung nicht ausreichend sein wird (Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, Seite 21; Hügel in Beckscher Online-Kommentar herausgegeben von Bamberger/Roth § 16 Randnr. 15, Stand 01.09.2009).
Ein sachlicher Grund liegt im vorliegenden Fall nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht vor."
Vor diesem Hintergrund wäre es von großer Bedeutung für mich, wenn Sie Ihre von der des AG Dortmund abweichende Einschätzung mit einer oder mehreren höherinstanzlichen Entscheidungen untermauern könnten resp. mit Hinweisen auf entsprechende Fachkommentare.
Auch zu Ihren folgenden Einschätzungen, die ich mit dem von mir dargestellten geplanten Vorgehen nicht ganz in Einklang bringen kann, hätte ich noch weiteren Informationsbedarf:
3. "Zunächst einmal ist eine Kostenverteilung nach Wohnflächen nicht willkürlich, erst recht nicht, wenn die Wohnflächenverordnung herangezogen wird."
4. "Es ist aber auch eine Verteilung nach Nutzflächen möglich, da hier noch viel genauer eine Verteilung stattfindet."
Ich hatte versucht deutlich zu machen, dass von den Parteien B und C geplant ist, die neue Kostenverteilung auf Grundlage der gesamten (faktoriell bewerteten!) Wohn- UND Nutzflächen vorzunehmen, d. h. neben den Wohnflächen hier auch noch zusätzlich die Nutzflächen in die Ermittlung des neuen Schlüssels mit einzubeziehen.
Wenn Sie mir zur Zulässigkeit dieses Vorgehens ebenfalls einen oder mehrere Hinweise auf entsprechende Entscheidungen bzw. Kommentare geben könnten, wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2017 | 17:31

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Ich richtig verstanden, dass Sie Wohn- und Nutzfläche gemeinsam in die Verteilung der Nebenkosten einbeziehen möchten.

Belege für meine vom AG Dortmund abweichende Einschätzung in Form von Entscheidungen bzw. Fachliteratur reiche ich nach.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 31.08.2017 | 20:59

Eine höhere Kostengerechtigkeit genügt als sachlicher Grund (LG Düsseldorf v. 09.06.2009 - 16 S 77/08; Jennißen, WEG 2017, § 16 Rn 38, Fn 9; zitiert nach Jennißen, § 16, Fußnote 4: Riecke/Schmidt/Elzer, § 16 WEG, Rz. 84; anderer Auffassung Bärmann / Becker, § 16 WEG Rz 107).

Sie sehen, es gibt verschiedene Auffassungen.

Bei einer umfangreicheren Recherche ließen sich auch noch weitere Urteile und Fachliteratur finden

In einem Gerichtverfahren müsste das Gericht überzeugt werden, dass die eine bevorzugte Rechtsauffassung, die richtige ist.

Höchstgerichtliche Rechtsprechung für Ihren konkreten Fall ist nicht ersichtlich.

Der BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 2/10 hat im Leitsatz ausgeführt: "Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels [...] steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu." und Rn 11: "sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung [dürfen] nicht willkürlich sein [...]."

Das LG München (Urt. v. 10.06.2009 - 1 S 10155/08) hat klargestellt, dass eine Änderung der Verhältnisse - entgegen der Auffassung des AG Dortmund - für eine Änderung nicht erforderlich sind.

Die Berücksichtigung der Flächen für Balkone, Loggien und Terrassen zu 50 % sei nach Auffassung des LG Berlin (Urt. v. 13.08.2013 - 85 S 177/12) nicht zu beanstanden.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
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