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Abzüge von der Kaution ?

| 08.04.2008 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle


Ich war Mieter der Wohnung vom 9/2004 bis 11/2007.
Mietvertrag ist ein Formularvertrag - Haus und Grundbesitzerverein
Unter § 24 Zusatzvereinbarung ist handschriftlich aufgeführt:
Der Mieter verpflichtet sich bei Auszug die Wohnung vollkommen, fachgerecht und auf eigene Kosten zu renovieren.
Die Wohnung habe ich im renovierten Zustand übergeben.

Die Abnahme durch den Vermieter fand statt. Am selben Tag
sind die Nachmieter eingezogen.

Bei der Abnahme der Wohnung wurde schriftlich folgendes vereinbart:
Von der Kaution wird einbehalten:
- 200,-- Euro bis Nebenkostenabrechnung vorliegt (voraus. Juli 2008)
- Für Schadens – und Aufwandersatz wird vom Vermieter die Kaution einbehalten
- Für Reinigung Teppichboden, Ersatz für 1 Wohnungsschlüssel (nach Klärung vom fehlendem Schlüssel)

Dieses Schreiben wurde vom Vermieter und mir unterschrieben. Ich besitze 1 Exemplar.

Im März 2008 erhielte ich vom Vermieter ein Schreiben über die Abrechnung der Kaution.
Darin wurde die Aufwandentschädigung für die Reinigung und für die Lieferung
des Wohnungsschlüssels abgerechnet. Dies war vereinbart, und ist i.O.

In dem Schreiben steht, dass die zusätzlichen Arbeiten (siehe nachfolgende Punkte)
nötig waren, um die von mir verursachten Beschädigungen in Ordnung zu bringen.
Bis zu diesem Schreiben des Vermieters, wusste ich von diesen Beschädigungen nichts !!
Es wurden auch keine Beschädigungen aufgeführt.

Es wurden vom Vermieter zusätzlich noch abgerechnet:
Instandsetzung der Balkonschiebetür mit 160,-- Euro. Die Schiebetüranlage wurde von jedoch nicht beschädigt.
Diese Tür war verzogen, d.h. lt. beiliegender Rechnung – einstellen, schmieren und Anpressdruck erhöhen.
Laut § 13 des Mietvertrages müssen Reparaturen durch den Mieter nur bis 80,00 €
bezahlt werden.
Der Rechnungsbetrag ist jedoch 160,00 € und muss nach meiner Meinung nicht vom mir übernommen werden, sondern vom Vermieter ?

Ausserdem wurden die Kosten für den Teppichboden aufgeführt:
Austausch des Teppichbodens lt. Angebot zu 50 %
Der Teppichboden war nicht beschädigt, sondern musste gereinigt werden.
Der Teppichboden gehörte zur Mietsache.
Er hatte normale Abnutzungserscheinungen wie Laufspuren, Möbelabdrücke etc.
Der Teppichboden ist 6 Jahre alt. Im Mietvertrag steht, dass der Teppichboden fachmännisch zu
reinigen ist. Die Reinigung wurde von mir übernommen.
Anmerken möchte ich, dass es sich um ein Angebot des Teppichbodens handelt und der Nachmieter am selben Tag eingezogen ist. Es wurde kein neuer Teppichboden verlegt.

Der Vermieter hat die o.g. Punkte von der Kaution von 1.000,-- Euro abgezogen, so dass er zusätzlich zur Kaution noch ca. 40,-- Euro in Rechnung stellt !!


Meine Frage:
Ist das von mir und dem Vermieter unterschriebene Schreiben bindend?
Darf der Vermieter mir die Reparatur der Balkonschiebetür sowie 50 % des Teppichbodens (lt. Angebot)
in Rechnung stellen bzw. von der Kaution abziehen?

Sehr geehrter Ratsuchende,

das Schreiben ist für beide Parteien bindend, wobei Sie dar Originalschreiben aber auf jeden fall weitergehend prüfen lassen sollten.

Denn nach Ihrem Text wird so nicht deutlich, ob die 200 EUR Einbehalt nur für die Nebenkostenabrechnung oder auch für die anderen Positionen aufgebracht werden sollten. Ist letzteres der Fall kann nichts angezogen werden.


Aber auch ansonsten hätte ich auf folgenden Überlegungen Bedenken an der vorgenommenen Verrechnung, wobei die Einzelpositionen aber noch ergänzend geklärt werden müssten:

Zunächst hätte Ihnen Gelegenheit gegeben werden müssen, die angeblichen Schäden selbst zu beseitigen, so dass es schon an einer ordnungsgemäßen Fristsetzung fehlen wird. Dann stellt sich die Frage, ob hier überhaupt mit der Klausel in § 13 eine wirksame Übernahme der ansich dem Vermieter obliegenden Pflichten erfolgt ist. Dieses ist sicher dann nicht der Fall, wenn die Klausel genau so lautet, wie Sie geschildert haben.


Bezüglich des Teppichs fehlt es ebenso an der Fristsetzung. Aber wenn kein neuer Teppich verlegt worden ist, der Nachmieter eingezogen ist und es offenbar so hingenommen wurde, gibt es auch keinen Schaden, auf den der Vermieter einen Ersatzanspruch geltend machen könnte.


Hier sollten Sie alle Unterlagen bei einem Kollegen vor Ort ergänzend prüfen lassen und dann die Ansprüche gegen den Vermieter auf Rückzahlung der Restkaution nebst Zinsen geltend machen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2008 | 16:06

Herzlichen Dank für die schnelle Antwort.Zu Ihrer Information:
§ 13 lautet: Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume, Schäden
Hinsichtlich solcher Teile der Mietsache, die häufig seinem Zugriff ausgesetzt sind, hat der Mieter die Kosten kleiner Instandhaltungs - und Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen, Wartungsrbeiten) bis zum Betrag von 80,-- Euro in jedem Einzelfall zu tragen. Die Kosten, die der Mieter für solche Instandsetzungs- und Instandsetzungsmassnahmen aufzuwenden hat, sind für jedes Vertragsjahr auf den Betrag einer Monatsgrundmiete begrenzt.

Der Einbehalt von 200,-- Euro bezieht sich nur auf die Nebenkosten bis diese im Juli 08 vorliegt. Nicht auf die angeblichen Schäden.
Nach der Aufstellung des Vermieters belaufen sich jetzt die Kosten alleine für die angeblichen Schäden etc. auf 1050,-- Euro (Kaution habe ich 1000,-- Euro bezahlt + Zinsen von 14,00Euro). Die aufgeführten 200,-- Euro Einbehalt für die Nebenkosten sind somit nicht mehr vorhanden!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2008 | 16:44

Sehr geehrte Ratsuchende,

hier würde ich die Kaution zurückverlangen (mit Ausnahme einer möglich Nebenkostennachzahlung und der Kosten für den Schlüssel).

Diese Klausel des § 13 halte ich für unzulässig, so dass die Kosten nicht geltend gemacht werden können; gleiches gilt für die Teppichreinigung, die sie selbst vorgenommen haben. Die Kosten für einen Austausch, der nicht stattfegunden hat, kann der Vermieter ebenfalls nicht geltend machen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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