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Abzüge von Architektenrechnung

28.09.2010 13:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


15:04

Folgender Sachverhalt:

Mein Badezimmer wird renoviert. Die Gewerke werden von einem freien Fliesenleger und von einer Architekturfirma ausgeführt (Gesamtvolumen 12.000,- Euro).

Die Arbeiten waren für die Zeit meines Urlaubs geplant. Dafür habe ich auf einen Auslandsurlaub am Meer verzichtet, damit ich nach dem Urlaub wieder ins Fotostudio zurück kann und nicht zuviel Umsatz verliere (als selbständiger Fotograf).

Nachdem das alte Bad und die Fliesen rausgerissen waren, wurde die Badewanne zwar termingerecht von einem Subunternehmer des Architekten geliefert, aber es war eine falsche Wanne, die man nicht einbauen konnte.

Die Ersatzlieferung hat 8 Tage gedauert.

Als die Wanne gesetzt werden sollte, stellte sich heraus, dass der Architekt dem Fliesenleger nicht korrekt angegeben hatte, welchen Bereich dieser mit Estrich unterfüttern sollte. Daraufhin haben die Monteure die Badewanne vollkommen umsonst (1 Tag Umsatzverlust im Studio) provisorisch angeschlossen und gesetzt. Am nächsten Tag musste der Fliesenleger, um den Estrich legen zu können, die Wanne wieder rausreissen.

4 weitere Tage später kamen dann die Monteure nochmal und haben die Wanne ein zweites Mal gesetzt (wieder 1 Tag Umsatzverlust im Fotostudio). Jetzt ist der Fliesenleger weitere 3 Tage beschäftigt, die eigentlich auch in meinen Urlaub gefallen wären. Damit sind wir bei 5 Tagen Umsatzverlust, der allerdings nicht konkretisiert werden kann. An manchen Tagen sind es 50 Euro, an anderen Tagen 300...

Das Ende vom Lied: Statt der veranschlagten 9 Tage, die ich ohne Bad und Dusche in meiner Wohnung leben muss (und von Anbeginn an ist das Leben durch den immensen Dreck der Arbeiten in der Wohnung UND durch die OVP-Badezimmermöbel, die seither die Bewegungsfreiheit im Wohnzimmer einschränken, weil sie nicht im Bad montiert werden können) werden die Arbeiten mindestens 14 Tage LÄNGER dauern als ursprünglich veranschlagt.

Welche Abzüge kann ich für 14 Extra-Tage total eingeschränktes Leben auf einer verdreckten Baustelle ohne Bad und Dusche und mindestens 5 Tage Umsatzverlust (reicht wahrscheinlich nicht) ansetzen?

Nachträgliche Info: Der Architekt hat Behinderungsanzeige nach §5 VOB per e-mail gemacht für den fehlenden Estrich im Bereich der neuen Badewanne, obwohl ER den Fliesenleger vorher instruiert hatte, wo der Estrich gegossen werden soll.

Der Rechnungsbetrag des Architekten wird sich auf runde 7000 Euro belaufen.

Erbitte baldige Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

28.09.2010 | 14:30

Antwort

von


(2272)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,


mit seiner Behinderungsanzeige wird der Architekt sich nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht aus der Verantwortung stehlen können, da er im Rahmen der Objektüberwachung auch dafür zu sorgen hat, dass das Bauvorhaben innerhalb des vorgegebenen Zeitrahmens realisiert wird. Dazu muss er auch die Terminplanungen erbringen (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BauR%202004,%20331" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 21.10.2003 - X ZR 218/01: Darlegungs- und Beweislast für den Eintritt der Fälligkeit">BauR 2004, 331</a>).

Ist also ein Zeitplan vereinbart gewesen und war dieser auch Vertragsgrundlage, haftet der Architekt, egal, ob und wieviel Behinderungsanzeigen er auch schreiben mag.


Die genaue Höhe dieser Schadensersatzansprüche lässt sich aber so nicht genau errechnen:

1.)

Der Architekt haftet zum einen für den entgangenen Gewinn, hervorgerufen durch die Umsatzverluste. Diese Verluste müssten genau anhand der belegbaren Zahlen berechnet werden, was im Rahmen dieser Erstberatung so unmöglich ist.

2.)

Der Architekt haftet auch für die verspätete Nutzungsmöglichkeit des Badezimmers. Insoweit lässt sich der Ansprauch aber auch nicht abschließend berechnen. In der Regel wird ein Betrag von 33% der vergleichbaren Bruttowohnungsmiete anzusetzen sein.

Gibt es keine Mietzinszahlungen, wären diese auf das Wohnungseigentum umzurechnen, wobei dann wieder vergleichsobjekte herangezogen werden.

Wichtig ist dabei auch, ob und in welchen Umfang es Ausweichmöglichkeiten gegeben hat (z.B. Gäste-Bad).

3.)

Gleiches gilt für die eingeschänkte Nutzungsmöglichkeit des Wohnzimmers. Dabei kommt es auf das genaue Ausmaß dieser Einschränkungen an, also auch auf die genaue Größe und mögliche Ausweichmöglichkeiten. In der Regel können Sie dafür - ja nach Beeinträchtigung - 5 bis 20% der wiederum heranzuziehenden Bruttovergleichsmiete heranziehen.

4.)

Sind weitere zusätzliche Mehrkosten ( nicht also sogenannte Sowieso-Kosten) entstanden, sind auch diese zu ersetzen.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle


Rückfrage vom Fragesteller 28.09.2010 | 14:48

Sehr geehrter Herr Bohle,

mein Anspruch aus Umsatzverlust lässt sich nicht konkretisieren, weil ich nicht weiss, ob ich an den betreffenden Tagen 2 Kunden oder 15 Kunden gehabt hätte.

Ein Zeitrahmen war auch nicht vertraglich festgelegt.

Verstehe ich Sie richtig, dass ich für 14 Tage Leben ohne Dusche und Bad und mit vollgestelltem Wohnzimmer nur 33% einer Monatsmiete (in Höhe von 565,- Euro) anrechnen kann? Das wären läppische 186,- Euro dafür dass ich stinke wie ein Iltis und jeden Tag zum Duschen von Waiblingen nach Stuttgart ins Fitness-Studio fahren muss. Das kann doch eigentlich nicht sein. Hier habe ich sicher etwas falsch verstanden!

Ich bin in meiner gesamten Lebensführung für zwei vom Architekten verschuldete Wochen so enorm eingeschränkt, kann nicht arbeiten gehen, und kann nur 186,- Euro anrechnen???

Welche anderen Möglichkeiten gibt es?

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Grunwald

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.09.2010 | 15:04

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Rechtsprechung lässt bei dieser Art der Ersatzansprüche leider nur wenig Freiraum, zumal, wenn ein Zeitrahmen nicht nachweisbar festgelegt worden ist, da Sie als Anspruchsteller für die Überschreitung der Bauzeit darlegungs- und beweispflichtig wären.



Auch die zusätzlichen Fahrtkosten könnten sie dann natürlich geltend machen; diese müssten ebenfalls nachgewiesen werden.

Bezüglich des Gewinnverlustes haben Sie das Problem jedes Selbständigen, das ggfs. noch mit der Ermittlung eines Monatsdurchschnittwertes - den ev. der Steuerberater vorgeben könnte - gelöst werden könnte.


Da Sie hier auch ggfs. hinsichtlich Ihrer Beweiserbringung zu der Frage, ob überhaupt eine Bauzeitüberschreitung vorliegt kömmen könnten, wäre es nun angebracht, schriftlich mit Einschrieben/Rückschein dem Architekten eine angemessen Frist zur Fertigstellung zu setzen, um ihn überhaupt erst einmal in Verzug zu setzen, damit dann die Rechte geltend gemacht werden können.



Eine andere, rechtlich fundierte und auch im Streitfall durchsetzbare Möglichkeit gibt es leider nicht. Allein eine Einigung mit dem Architekten über den Abzug einer Pauschalsumme könnte noch eine Alternative sein, wobei die Höhe dann dem Verhandlungsgeschick überlassen bleibt. Allerdings sollten Sie dabei die aufgezeigten Richtwerte nicht außer acht lassen.


Ich kann Ihre Überraschung ja menschlich verstehen; das deutsche Recht und die Rechtsprechung vermag ich jedoch nicht zu ändern.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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