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Abwicklung einer Teilungsversteigerung

| 21.02.2015 15:50 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Erlösauskehrung nach erfolgter Teilungsversteigerung. Pflicht der Bank zur Minderanmeldung bei gezahlten Darlehenszinsen. Ausgleichsanspruch des Miteigentuümers bei einer Belastung seines Miteigentumsanteils ohne Gegenleistung.

Ich bitte um Entschuldiging meiner Rechtschreibfehler (ich bin Holländerin).

Tochter (A) und ihre Eltern (B) haben in 2000 einen Haus gekauft, je zur 50%.

A hat ihre 50%-Eigentumsanteil (und damit 50% der Kaufpreis) finanziert mit einem Darlehen in Höhe von € 290.000,00 die im Grundbuch abgesichert wurde mit einem Grundschuld von € 290.000,00.
B haben ihren 50%-Eigentumsanteil aus Eigenkapital bezahlt.

Laut Grundbuch lastet der Grundschuld auf das ganze Grundstück. A hat ab 2000 alle Verbindlichkeiten aus ihre Darlehen (und den damit verbundenen Grundschuld) nachweisbar an der Bank bezahlt.

Wegen ernsthafte und unüberbrückbare Auseinandersetzungen wollte A der Wohngemeinschaft aufheben. A hat B bis zu 3 Mal vorgeschlagen entweder das ganze Haus gemeinsam zu verkaufen oder ihre 50%-Eigentumsanteil zu übernehmen. Alle Vorschläge sind von B (und ihren Berater) abgelehnt worden. Darauf hat A in Dezember 2012 einen Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Wohngemeinschaft beantragt. Der Versteigerungstermin hat in Februar 2014 stattgefunden unter die folgende Bedingungen/Fakten:
- Verkehrswert € 520.000,00.
- Grundschuld € 290.000,00 (wovon € 207.000,00 noch valutierte).
- Die von dem Bank angemeldete laufenden Zinsen € 100.000,00.
- Verfahrenskosten € 8.000,00
(Mindeste Bargebot beträgt also € 108.000,00).
- Einen Zugewinnausgleich laut § 182 ZVG wurde nicht vom Amtsgericht im mindeste Gebot hineingerechnet.
- Keinen weitere oder besondere Versteigerungsbedingungen wurden angemeldet.
- B hat keinen Beitritt beantragt (A hat also den Teilungsversteigerung alleine betrieben).
- B hat einen einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragt, aber diese wurde vom Amtsgericht und vom Landgericht zurückgewiesen.

B hat während der Versteigerungstermin keinen Gebot abgegeben. A hat als einzige einen Gebot abgegeben in Höhe von € 108.000,00 (mindeste Bargebot), ist damit Meistbietende geblieben und hat den Zuschlag erhalten. Der Verteilungstermin ist ins Leere gegangen weil es keinen Übererlös gegeben hat.

A hat die Übernahme der Grundschulden neu finanziert und hat das mindeste Bargebot aus Eigenmittel sofort nach der Versteigerungstermin an der Bank bezahlt. Der Bank hat sich befriedigt erklärt. Das Übererlös der ursprüngliche Grundschulden beträgt € 83.000,00. Das Übererlös der laufenden Zinsen beträgt € 100.000,00. Diese Beträge hat der Bank hinterlegt und wartet – um das Geld auskehren zu dürfen - auf Einigung der Alteigentümer (A und B).
B wollen A jetzt verklagen (auf Grund der Treu und Glauben) weil sie nach dem Versteigerung mit leere Hände hintergeblieben sind. B meinen dass diese Schadensersatz (wenn zugewiesen) aus das Übererlös der Grundschulden und das Übererlös der laufenden Zinsen bezahlt werden soll.


Meine Fragen an Sie sind:
Stimmt es dass das Übererlös der Grundschulden und das Übererlös der laufenden Zinsen (ingesammt € 183.000,00) nur A zustehen wenn sie ab 2000 alle Verbindlichkeiten nachweisbar bezahlt hat?

Ist es denkbar dass einen Schadensersatzklage von B auf Grund der Treu und Glauben vom Landgericht an B zugewiesen würde, auch wenn mann bedenkt dass B alle Einigungsvorschläge von A zurückgewiesen hat, B keinen Beitritt zum Verfahren beantragt hat, B keinen Gebot abgegeben hat, usw.?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Bank hat folgerichtig eine Hinterlegung des Guthabens vorgenommen, da A und B sich nicht auf eine Erlösverteilung einigen konnten.

Aus meiner Sicht hat die Bank hier falsch gehandelt, in dem sie die dinglichen Zinsen aus der Grundschuld bei dem Vollstreckungsgericht angemeldet hat. Denn durch die laufende Zahlung auf das Darlehen und die Grundschuld, wäre die Bank zu einer Minderanmeldung gegenüber dem Vollstreckungsgericht verpflichtet gewesen, wenn keine rückständigen Zinsen bestanden haben.

Da die Bank eine solche Minderanmeldung gegenüber dem Vollstreckungsgericht versäumt hat fließen die Zinsen und die getilgte Teil der Grundschuld in den Verteilungserlös.

Da A und B sich nicht einigen können, wie der Erlös aufzuteilen ist, bedarf es hier einer gerichtlichen Entscheidung, um eine Auskehrung von dem bei Gericht hinterlegten Betrag zu erhalten.

Dabei steht der Erlös im Ganzen A zu. Zum einen hat A die Grundschuld in voller Höhe abgelöst und somit Anspruch auf den Tilgungsanteil von EUR 83.000,-. Die vorherige Tilgung hat A alleine erbracht.

Zum anderen hat A die laufenden Zinsen gezahlt, so dass die Anmeldung und Geltendmachung von Grundschuldzinsen seitens der Bank nicht berechtigt waren. Dieses Ergebnis würde sich dann auch ergeben, wenn die Bank ordnungsgemäß eine Minderanmeldung vorgenommen hätte. Denn dann wäre ein entsprechender Erlös tatsächlich nicht entstanden und jetzt nicht zu verteilen.

Im Ergebnis hat A Anspruch auf eine Erlösauskehrung in voller Höhe, da B im Falle einer Hälftigen Erlösaufteilung ungerechtfertigt bereicht wäre.

2. Aus dem erfolgten Teilungsversteigerungsverfahren haben B gegen A keinen Ausgleichsanspruch. Das Versteigerungsverfahren ist ein sehr förmliches Verfahren, so dass B nicht im Nachgang geltend machen kann, dass der Erlös und das Gebot zu niedrig gewesen sind.

Aus meinem Verständnis können B allenfalls einen Anspruch aus der Belastung auch ihres Miteigentumsanteils durch die Grundschuld in Höhe von EUR 290.000,- geltend machen. Denn B haben ihren Miteigentumsanteil mit einer Grundschuld zur Besicherungs des Darlehens an A belastet. Für diese Belastung haben B keine Gegenleistung erhalten. Insoweit ergibt sich aus der erfolgten Versteigerung, das der Anteil von B im Wert um EUR 145.000,- geschmälert wurde. Da die Grundschuld als bestehen bleibendes Recht in das Mindestgebot einzurechnen ist haben B daher einen Ausgleichsanspruch in Höhe von EUR 145.000,-, sowei hier nicht andere ausdrückliche Regelungen entgegenstehen.

Diesen Anspruch können B in Form einer ungerechtfertigten Bereicherung oder eines Liquidationsanspruches aus der Beendigung einer Grundbesitzgesellschaft bürgerlichen Rechtes ableiten.

3. Im Ergebnis hat A Anspruch auf Erlösauskehr des von der Bank hinterlegten Betrages in voller Höhe.

B haben wiederum gegenüber A einen Ausgleichsanspruch für die gewährte Sicherheit in Form der Mitbelastung ihres Miteigentumsanteils durch die Eintragung der Grundschuld über EUR 290.000,-.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2015 | 21:18

Sehr geehrter Herr Schroeter,

Vielen dank für Ihren klare und schnelle Antworte. Ich möchte gerne noch wissen:
- Welche Paragraphen im BGB trifft zu auf Ihren Antwort "Im Ergebnis hat A Anspruch auf Erloesauskehr des von der Bank hinterlegten Betrages in voller Höhe"?
- Welche Paragraphen im BGB trifft zu auf Ihren Antwort unter 2, 1. Absatz: "Aus dem erfolgten Teilungsversteigerungsverfahren haben B gegen A keinen Ausgleichsanspruch.......Gebot zu niedrig gewesen sind"?

Ich möchte dies gerne wissen für meinen Holländischen Anwalt. B sind zurück nach Holland gezoge), deshalb wird das Verfahren in Holland durchgeführt.

Wo unterscheidet §182 ZVG sich von Ihren Antwort unter 2. 2. Absatz? Der Rechtspfleger hat mich (A) erklärt dass §182 ZVG (Hochrechnen einer Ausgleich im Mindeste Gebot bei unterschiedliche Belastungen des Grundstücks) nicht zutrifft. Deshalb verstehe ich nicht ganz warum einen Ausgleich durch "einem Hintertür" möglich wäre. Warum nicht § 182 ZVG beim Teilungsversteigerung hochrechnen? Das ist doch viel einfacher?

Vielen Dank. Ich wünsche eine schoenes Wochenende.

Monique Scheffens

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2015 | 12:07

Vielen Dank für die Rückmeldung.

1. Der Anspruch auf Erlösauskehr gegen die Bank besteht aus dem noch bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrag. Soweit die Bank die Auskehrung nur an die Alteigentümer im Gesamten vornehmen will oder den Betrag bereits hinterleght hat, müssen die B zur Zustimmung der Erlösauskehr nur an A verklagt werden, wenn keine freiwiliige Zustimmung erfolgt. Da Sie die Grundschuld abgelöst haben und in folge der regelmäßigen Darlehensbedienung keine Zinsrückstände bestanden haben, wäre die Bank wie ausgeführt zu einer Korrektur der Anmeldung verpflichtet gewesen.

B haben keinen Anspruch auf die Erlösauskehr , dies folgt aus § 812 BGB, bzw. bei einer anteiligen Erlösauskehr durch die Bank wären B ungerechtfertigt bereichert. Folglich sind B im Rahmen einer Feststellungsklage dazu zu verpflichten einem Verzicht auf Erlösauskehr zuzustimmen.

2. § 182 ZVG kommt hier nicht mehr zum Tragen, da die Teilungsversteigerung beendet ist. Das Vollstreckungsgréricht berücksichtigt nur die grundbuchrechtliche Situation. Insoweit berücksichtigt das Vollstreckungsgericht nicht, wie der ursprüngliche Erwerb des Hauses finanziert wurde.

Bei einer solchen Betrachtung ist zugunsten B jedenfalls die Belastung mit einer Grundschuld anzusetzen. Denn diese Grundschuld wurden bei dem Versteigerung als bestehenbleibendes Recht berücksichtigt. B haben für die Belastung ihres Miteigentumsanteils keine Gegenleistung erhalten.

Da B ihren Miteigentumsanteil mit der Grundschuld belastet haben, obgleich diese Ihren Kapitalanteil voll eingezahlt haben, können diese einen Ausgleichsanspruch aus § 812 BGB geltend machen.

Geht man hinsichtlich des Erwerbes und des Haltens der Immobilie von einer Gesellschft bürgerlichen Rechtes aus, so ist der Zweck der Gesellschaft durch die Teilungsversteigerung entfallen, § 726 BGB

D.h die Gesellschaft bürgerlichen Rechtes ist zu liquidieren und auseinanderzusetzen, § 730 BGB.

Danach können die B einen Ausgleich verlangen, da Sie rein summarisch die Grundschuld jedenfalls hälftig durch die Teilungsversteigerung mitfinanziert haben. Insoweit besteht ein Anspruch auf ungerechtfertiger Bereicherung nach 812 BGB oder ein Ausgleichsanspruch nach § 730 BGB aus der Auflösung der Gesellschaft.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage beantworten und verbleibe

mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 24.02.2015 | 07:59

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