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Abweichung von Traufhöhe möglich bei Bau EFH?

| 22.11.2013 12:15 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch des Bauantragstellers gegen die Behörde auf Erteilung einer Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB besteht nur, wenn der den Behörde zustehende Ermessensspielraum in Einzelfall auf Null reduziert ist.

Guten Tag,

wir würden gern ein EFH bauen, welches der ÖBV und dem geltenden Bebauungsplan in allen Punkten bis auf die Traufhöhe entspricht. Die Bauvoranfrage einer kleinen Stadtvilla wurde abgelehnt.

Wir würden gern eine Abweichung von der Traufhöge bewilligt bekommen, da in dem gleichen Baugebiet (gleiche ÖBV/B-Plan) bereits Stadtvillen mit offensichtlichen Abweichungen gebaut wurden.

Das Bauamt teilte uns jedoch mit, dass diese Abweichungen nicht in der gleichen Straße und nicht in direkter Nachbarbebauungen zu finden sind. (Vorzufinden lediglich in der Nachbarstrasse, zwei Häuser von uns entfernt.)

Nachbarzustimmungen würden wir bekommen.

Haben wir dennoch eine Chance hier vorzugehen? Nach unseren Recherchen müssten doch die bestehenden Abweichungen eine Rolle spielen hinsichtlicht städtebaulicher Vertretbarkeit?

Vielen Dank

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ihre Frage nach der "städebaulichen Vertretbarkeit" weist darauf hin, dass Sie die einschlägige Vorschrift im BauGB schon gefunden haben:

Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, und

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder

2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer
offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde,

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Es handelt sich vorliegend um eine Ermessensvorschrift ("kann befreit werden"). Dies bedeutet, selbst wenn die Voraussetzungen einer Befreiung vorliegen, liegt es im Ermessen der Behörde, ob sie die Befeiung erteilt. Die Behörde hat hier einen Ermessensspielraum, der nur eingeschränkt überprüfbar ist. Also z.B. darauf, ob sich die Behörde überhaupt bewusst gewesen ist, dass ihr Ermessen bei ihrer Entscheidung zusteht, oder ob in der Entscheidung Ermessenserwägungen enthalten sind. Ein Fehler in der Ermessensausübung führt in der Regel nur zu einem Anspruch auf Neubescheidung durch die Behörde unter Beachtung der Rechtsauffassung es Gerichts (§ 114 Abs. 5 Stz 2 VwGO). Im Rahmen einer solchen Neubescheidung ist es aber durchaus möglich, dass die Behörde erneut zu einer ablehnenden Entscheidung gelangt.

Ein (gerichtlich durchsetzbarer) Anspruch auf Erteilung einer Befreiung durch die Behörde besteht - wenn dies nicht im Bebauungsplan vorgesehen ist - nur ausnahmsweise, nämlich im Fall der sog. Ermessensreduktion auf Null. Dies ist dann der Fall, wenn jede andere Entscheidung ermessensfehlerhaft wäre.

Die Grundzüge der Planung bilden die den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrundeliegende und in ihnen zum Ausdruck kommende planerische Konzeption (BVerwG vom 20.11.1989 Az. 4 B 5.99). Abweichungen von Festsetzungen, die dieser Grundkonzeption zuwiderlaufen oder sie beeinträchtigen, scheiden daher im Allgemeinen aus
(Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 02. Februar 2010 – 15 ZB 09.1811 –, juris).

Ein Fall der Ermessensreduktion auf Null kann dann vorliegen, wenn der Bebauungsplan durch Nichtbefolgung oder eine Vielzahl von Befreiungen funktionslos geworden ist.

Eine bauplanerische Festsetzung wird erst dann funktionslos, wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan die städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr zu erfüllen vermag und dieser Mangel so offenkundig ist, dass ein in die Fortgeltung der Festsetzung gesetztes Vertrauen nicht mehr schutzwürdig ist (grundlegend hierzu BVerwG vom 29.4.1977 BVerwGE 54, 5/11; BVerwG vom 17.2.1997 NVwZ-RR 1997, 512; BayVGH vom 27.8.2008 Az. 15 ZB 08.758 - juris -). Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse der einzelnen Grundstücke an, entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung – weiterhin – geeignet ist, die städtebauliche Ordnung im Geltungsbereich des Bebauungsplans zu steuern
(Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 02. Februar 2010 – 15 ZB 09.1811 –, juris).

Bei einzelnen und gelegentlichen Abweichungen und Befreiungen im Planungsgebiet kann von einer solchen Funktionslosigkeit nicht gesprochen werden. Im Gegenteil, wenn es bereits Abweichungen und Befeiungen im Plangebiet gibt, kann die Behörde argumentieren, dass durch Zulassung weiterer Befreiungen der Plan funktionslos würde.

Das Verwaltungsgericht München hat eine Ermessensreduktion auf Null bei der beantragen Befreiung von den Festsetzungen eines Plans zur Traufhöhe als gegeben angesehen, wenn "nach Lage der Dinge alle denkbaren Alternativen nur unter pflichtwidriger Vernachlässigung eines eindeutig vorrangigen Sachgesichtspunkts gewählt werden könnten (Eyermann, VwGO, 12. Aufl. 2006, zu § 114, Rdnr. 32). Es wird dabei nicht verkannt, dass die Reduzierung eines nach dem Gesetz bestehenden Ermessensspielraums auf Null nur zurückhaltend und in engen Ausnahmefällen angenommen werden darf und die praktische Alternativlosigkeit offensichtlich sein muss (vgl. Eyermann, a.a.O.). Davon ist hier aber auszugehen, weil sich auch bei wohlwollender Würdigung aller in Betracht kommenden öffentlichen Interessen keine Gründe finden lassen, die eine Versagung des Bauvorhabens rechtfertigen könnten." (VG München, Urteil vom 27.10.2008 - Az.: M 8 K 08.908, juris).

Das Verwaltungsgericht Koblenz hat einen Anspruch auf Befreiung von den Festsetzungen des Plans zur First- und Traufhöhe gerade unter Berufung auf bereits bestehende Abweichungen im Baugebiet mit folgender Begründung verneint:

"Die Grundzüge der Planung bildet die den Festsetzungen des Bebauungsplanes zugrunde liegende und in ihnen zum Ausdruck kommende planerische Konzeption. Es scheiden Abweichungen von solchen Festsetzungen aus, welche die Grundkonzeption des Bebauungsplanes berühren, also vor allem den Gebietscharakter nach der Art der baulichen Nutzung und auch nach dem Maß der baulichen Nutzung sowie den Festsetzungen zur Baudichte, d. h. der Bauweise oder überbaubaren Grundstücksfläche (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Loseblattsammlung Stand: September 2004, § 31 Rdnr. 36). Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben und eine defizitäre oder sonst fehlerhafte Planung im Nachhinein zu korrigieren. Sie darf - jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind - nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleich gelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (zum Vorstehenden siehe: BVerwG, Beschluss vom 5. März 1999 - 4 B 5/99 -, NVwZ 1999, 1110 m.w.N.)."
(VG Koblenz, Urteil vom 24. Mai 2007 – 7 K 1002/06.KO –, juris).

Von einer "offenbar nicht beabsichtgten Härte" im Sinne des § 31 Abs. 2, letzter Halbsatz BauGB kann regelmäßig nur gesprochen werden, wenn die Festsetzung im Bebauungsplan auf einen in boden- und grundstücksbezogener Weise atypischen Fall trifft, den der Normgeber bei den abstrakt-generellen Festsetzungen nicht im Auge hatte. Die Atypik kann sich beispielsweise aus der besonderen Lage, Topografie oder dem Zuschnitt des Grundstücks ergeben (Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 02. Februar 2010 – 15 ZB 09.1811 –, juris).

Nach einer Auswertung der einschlägigen Rechtsprechung wird man in Ihrem Fall zu dem Ergebnis kommen müssen, dass ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans gegen die Behörde nicht besteht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt


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