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Abweichung von Baugenehmigung Zwangsversteigerung

24.03.2009 12:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


wir bedenken ein Haus zu kaufen welches zwangsversteigert werden soll. Somit haben wir keinen Zugang zum "Inneren" des Hauses um uns das näher anzusehen.

Aus den Unterlagen, die beim Amtsgericht hinterlegt sind, wird ersichtlich, dass es eine Abweichung von der Baugenehmigung gibt.

Die Decke über dem Obergeschoß wurde entgegen der Genehmigung errichtet. Eine Genehmigung liegt nicht vor und ist laut Genehmigungsplan bzw. Architekt auch nicht möglich. Mehr wird in den Unterlagen nicht vermerkt. Auch bei der Wertschätzung des Objekts scheint dies nicht berücksichtigt worden zu sein.

Sollten wir das Haus ersteigern, welche Konzequenzen der Abweichung müssten wir erwarten? Sind wir verpflichtet, die Decke zu entfernen? Bestehen hierfür Fristen? Bräuchten wir eine erneute Genehmigung um die Decke zu entfernen oder können wir entsprechend des Plans ohne weiteres arbeiten?

Viele Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrte Fragestellerin, Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Eine Abweichung von einem genehmigten Bebauungsplan bedarf der erneuten Zustimmung der Behörde.
Werden bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet, so kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlage anordnen, wenn nicht auf andere Weise ein rechtmäßiger Zustand hergestellt werden kann.
Dieser rechtmäßige Zustand könnte über die Beantragung einer Baugenehmigung für die Decke herbeigeführt werden. Wenn Sie jedoch davon ausgehen, dass diese Genehmigung nicht erteilt wird, dann kann wie gesehen eine Baubeseitigung von Ihnen verlangt werden. Hier würde Ihnen dann auch eine Frist genannt, innerhalb der ein rechtmäßiger Zustand geschaffen werden muss.
Ob darüber hinaus ein Bußgeld wegen der Abweichung vom Bebauungsplan verhängt wird, ist eine Frage des Einzelfalls, wird bei Ihnen aber eher nicht der Fall sein, da Sie das Haus ja nicht errichtet haben oder die unrechtmäßige Änderung durchgeführt haben.

Sollten Sie die Decke so umbauen wollen, dass sie der vorhandenen Baugenehmigung entspricht, so ist keine neue Genehmigung einzuholen. Hier ist nur zu beachten, ob die erteilte Genehmigung noch Wirksamkeit entfaltet. Hiervon ist jedoch auszugehen. Eine Baugenehmigung wird zwar nach einer bestimmten Zeit ungültig, dies jedoch nur wenn mit dem Bau nicht begonnen wird.

Ob Sie das Haus erwerben sollen, hängt meines Erachtens davon ab, wie hoch die Kosten der Veränderung der Decke sind und wie hoch der in der Zwangsversteigerung noch zu zahlende Preis ist. Möglicherweise kann der angesetzte Preis noch verringert werden, wenn auf die Abweichung von der Genehmigung hingewiesen wird und die damit verbundenen Umbaukosten.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2009 | 13:23

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort!
Nur eine kleine Nachfrage...
Habe ich Sie richtig verstanden, dass wir erst dann in die Pflicht kommen, die Decke zu beseitigen bzw. zu berichtigen wenn wir offiziell dazu aufgefordert werden? Hätte es andere Konsequenzen wenn wir die Abweichung von der Genehmigung nicht von uns aus und ohne Aufforderung berichtigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2009 | 13:43

Sehr geehrte Fragestellerin,

grundsätzlich müssen Sie sich natürlich an die Baugenehmigung halten, auch wenn noch keine Anordnung der Aufsichtsbehörde gegeben ist.
Eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße belegt ist, liegt hier aber wohl nicht vor. In der Bayerischen Bauordnung ist eine solche Ordnungswidrigkeit grundsätzlich nur gegeben, wenn Sie selbst entgegen der Baugenehmigung eine bauliche Anlage errichten oder entgegen der Genehmigung die Nutzung ändern. Auch wenn Sie einer Anordnung der Aufsichtsbehörde nicht nachkommen, würde eine Geldbuße verhängt.

Aufgrund der Zwangsversteigerung des Hauses und der Einsicht in die Planunterlagen sollte jedoch auffallen, dass hier eine Abweichung vorliegt, so dass zu erwarten ist, dass das Haus nur mit einer entsprechenden Auflage verkauft wird.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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