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Abweichung von Baugenehmigung, Unterschreitung der Abstandsflächen

12.08.2010 21:43 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von


08:49

-Land Brandenburg, kein Bebauungsplan, Innenbereich
Auf unserem Nachbargrundstück wurde in 2004 ein EFH mit Einliegerwohnung errichtet, Giebelseite an Giebelseite mit unserem EFH (Baujahr 1998), unsere Außenwand ist etwa 4m von der gemeinsamen Grenze entfernt. Das Nachbarhaus ist 9,5m breit, die Außenwand steht 4m von der Grenze entfernt; aus dieser tritt ein Erker von ca. 1m Tiefe hervor, so dass dieser Erker mit seiner Außenwand in einer Breite von 1,5m etwa 3m von der gemeinsamen Grenze entfernt ist. Lt. Baugenehmigung war ein Balkon vorgesehen, der sich über die volle Gebäudebreite erstrecken und bündig mit der Erkeraußenwand abschließen sollte - also befand sich die geplante Balkonvorderkante ebenfalls 3m von der gemeinsamen Grenze entfernt. Das Satteldach mit einer geplanten Firsthöhe von 8,97m endete planmäßig ebenfalls 3m vor der gemeinsamen Grenze, es sollte also den Balkon gerade überdecken.
In der Bauausführung wurde der Balkon jedoch um gut 30cm näher an die gemeinsame Grenze herageführt, der Balkon der gleichzeitig die Verlängerung der EG-Decke ist, ragt also um eben diese gut 30cm über die Erkeraußenwand hinaus und endet somit nur noch knapp 2,7m vor der gemeinsamen Grenze. Diese Tatsache wurde mit anwaltlicher Unterstützung unverzüglich dem Bauordnungsamt zur Kenntnis gebracht, letztlich wurde Drittwiderspruch gegen die Baugenehmigung eingereicht.Zwischenzeitlich wurde ersichtlich, dass auch das Dach entsprechend vorgezogen wurde, dieses endet jetzt ca. 2,6m vor der Grundstücksgrenze.
Vom Bauordnungsamt wurde behauptet, die Bauausführung entspräche im wesentlichen der Baugenehmigung, der Balkon von 9,5m Breite wurde als untergeordnetes Bauteil deklariert und für den Dachüberstand wurde das Hilfskonstrukt einer "fiktiven Aussenwand" bemüht, diese "fiktive Aussenwand" wurde letztlich in Verlängerung der Erkeraußenwand vom Bauordnungsamt definiert - somit fiele der Dachüberstand mit ca. 40cm unter untergeordnete Bauteile.
Der Widerspruch wurde zum Vorzugspreis von 312,-€ abgebügelt.
Die Klage wegen Drittwiderspruch gegen eine Baugenehmigung wurde doch schon knapp 4 Jahre später (2008) vor dem Verwaltungsgericht mündlich verhandelt. Das Bauamt hatte zwischenzeitlich die Aufmerksamkeit des Gerichts auf das Balkongeländer gerichtet, dieses war nicht Bestandteil der Baugenehmigung und durfte deshalb die Abstandsflächenregelung verletzen. (Das Geländer ist etwa bündig mit der Vorderkante des Balkons). Die Klage gegen die Baugenehmigung wurde wegen garantierter Erfolglosigkeit während der mündlichen Verhandlung zurückgezogen - die Baugenehmigung war ja in Ordnung, s.o.
Im Protokoll der mündlichen Verhandlung ist folgendes zu lesen:
"Ungeachtet dieses Punktes weist das Gericht aber deutlich darauf hin, dass der tatsächliche Bauzustand ... nach wie vor einer Lösung bedarf. Denn es ist unstreitig, dass zur gemeinsamen Grenze der Flurstücke der Kläger und der Beigeladenen das Vorhaben der Beigeladenen die von der Baugenehmigung und dem Gesetz vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht vollständig zutreffend einhält. Dies betrifft jedenfalls das Balkongeländer und wohl auch einige Zentimeter der Balkonsubstanz selbst, wohl auch Teile der Dachflächen."
Darüber hinaus gibt es einen Hinweis auf möglicherweise bestehende abstandsflächenrechtliche Probleme mit unserem Carport. Diese bestanden tasächlich, der Vorgang geht auf unsere eigene Anfrage aus 1997 zurück. Das grenzständige Carport wurde nach Hinweisen des Bauamts in 2004 aufwendig umgebaut; heute behauptet das Bauamt, der Umbau reiche noch nicht aus (strittig ist die Frage ob das Carportdach in das Dach des Hauptgebäudes einbezogen ist).
Auf der Basis des Protokolls der o.g. Gerichtsverhandlung wurde das Bauamt in der Folge mehrfach aufgefordert, zu handeln; aber erst die Drohung mit einer Untätigkeitsklage brachte etwas Bewegung.
Überraschenderweise werden in einer Anhörung der Grundstücksnachbarn durch das Bauamt vom Mai d.J. erstmals das Hineinragen des Balkons in den Abstandsflächenbereich um 31cm und der Dachüberstand von 1,4m benannt und die Herstellung rechtskonformer Zustände gefordert.
Gleichzeitig wurde nach einer Ortsbesichtigung in einer Anhörung unser Carport bemängelt, die Trennung vom Dach des Hauptgebäudes wäre nicht ausreichend.
Wir haben dagegen argumentiert, jedoch undere Bereitschaft erklärt, unsererseits rechtskonforme Zustände herzustellen allerdings erst nach verständlicher Begründung und ggf. deren gutachterlicher Überprüfung.
Darauf wurden wir kürzlich in einem Schreiben vom Bauamt wie folgt informiert (Auszug): "Meine Behörde macht Sie darauf aufmerksam, dass kein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten der Behörde besteht, lediglich ein Anspruch auf ermessenfehlerfreie Entscheidung.
Ein Grundstücksnachbar kann Abwehrrechte nicht geltend machen, wenn die Bebauung auf seinem Grundstück, gegenüber dem streitgegenständlichen Grundstück, die erforderliche Abstandsfläche selbst nicht einhält. So wie hier." (Zitat)

Zwischenzeitlich hatten wir das Bauamt informiert, dass die durch einen von uns beauftragten Vermesser gemessene Firsthöhe des Nachbarhauses nicht 8,97m, sondern 9,09m bezogen auf die ursprüngliche Geländehöhe beträgt - damit entfiele die vereinfachte Abstandsflächenregelung (3m Grenzabstand), statt dessen wäre die halbe Wandhöhe erforderlich. Dieses Messergebnis wurde in bekannter Manier vom Bauamt nicht anerkannt.

Wie schon oben erwähnt haben wir bereits anwaltliche Unterstützung - aber nach diesem langen Leidensweg kommen verstärkt Zweifel auf. Wir hätten also gern so etwas wie eine zweite Meinung, ggf. wird ein Wechsel erwogen.

Meine Frage ist eigentlich ganz einfach: Was ist jetzt zu tun, um noch vor der biologischen Lösung zum Erfolg zu kommen? (Erfolg=rechtskonforme Zustände, Einhaltung der Abstandsflächen)

12.08.2010 | 22:47

Antwort

von


(1730)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
Web: http://www.hsv-rechtsanwaelte.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten der Behörde erschöpft sich in der Tat zunächst in folgendem:

Zu beachten ist, dass die nachbarschützenden Vorschriften die Baurechtsbehörden grundsätzlich nicht zum Einschreiten verpflichten, sondern sie dazu berechtigen. Allerdings räumen sie dem Nachbarn einen subjektiven öffentlichen Anspruch auf fehlerfreie Ermessensausübung durch die Baurechtsbehörden ein. Dieser Anspruch kann sich ausnahmsweise zu einem Anspruch auf Einschreiten erweitern, und zwar dann, wenn nur die Entscheidung für ein Einschreiten nicht ermessensfehlerhaft ist (sog. Ermessensreduktion auf Null).

Dieses ist verständlicherweise nur die bloße Theorie - es kommt natürlich auf die Einzelfallumstände an.

Erschwert wird leider die vorliegende Situation dadurch, dass Sie hier schon ein Widerspruchsverfahren und Klageverfahren durchlaufen haben.

Zunächst ist die Frage danach zu stellen, ob das verwaltungsrechtliche Urteil rechtskräftig geworden ist, was ich hier einmal unterstelle, allein wegen des Zeitablaufs und wegen Ihrer mangelnden Ausführungen dazu.

Ziel der Rechtskraft ist es, die Endgültigkeit richterlicher Entscheidungen wirksam werden zu lassen, um somit dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit zu dienen.

Das heißt in erster Linie:

- Unanfechtbarkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung;

- Bindungswirkung;

Die entgegenstehende Rechtskraft führt daher bei einer erneuten gleichartigen Klage oder einem erneuten gleichartigen Antrag zur Unzulässigkeit.

Grundsätzlich entfaltet nur der Tenor des Urteils Rechtskraft, also die gerichtliche Entscheidung selbst, nicht jedoch deren Begründung oder etwa Tatsachenfeststellungen. Tenor und Spruchteil sind aber, insbesondere bei abweisenden Urteilen, „im Lichte" der Gründe zu interpretieren.

Ich möchte Sie nur dahingehend darauf aufmerksam machen, also gerade im Hinblick auf das weitere Vorgehen.

Die Aussage der Bauordnungsbehörde, ein Abwehrrecht bestehe dann nicht, wenn Sie selbst Abstandsflächen nicht einhalten, ist im Allgemeinen leider zutreffend, denn jedenfalls hat Ihr Nachbar zumindest den gleichen Abwehranspruch der ermessensfehlerfrei beschieden werden muss.

Letztlich kann das weitere Vorgehen nur dann weiter beurteilt werden, soweit das verwaltungsgerichtliche Urteil vorliegt.

Sie können mir dieses gerne per E-Mail zur Verfügung stellen und ich kann Ihnen dann noch näheres dazu antworten.

Zudem benötige ich auch das letzte Schreiben der Bauordnungsbehörde, aus dem Sie hier zitiert haben.

Ansonsten hier noch einmal eine Zusammenfassung:

- es kommt in erster Linie auf die Aussagen im verwaltungsgerichtlichen Urteil an - dieses bestimmt auch das weitere Vorgehen;

- soweit die Behörde Ihre Messergebnisse nicht anerkennen will, so hat sie selbst von Amts wegen dieses selbst in die Wege zu leiten;

- ohne weitere Einzelheiten kann ich Ihnen leider keine abschließende Antwort geben, dieses ist aber via E-Mail und der hier kostenlosen Nachfragefunktion ohne Weiteres möglich, also ohne größeren Aufwand für Sie und mich;

Ich hoffe, Ihnen aber schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 12.08.2010 | 23:10

Sehr geehrter Herr RA Hesterberg,
wahrscheinlich ist es im Wust meiner umfänglichen Schilderung untergegangen, es gibt kein Urteil vom Verwaltungsgericht. Die Klage wurde im Verlauf der mündlichen Verhandlung zurückgezogen. Der Richter empfahl dies, da die Baugenehmigung an sich in Ordnung war. Es gibt lediglich ein Protokoll der Verhandlung.
Mit freundlichen Grüßen
Der Fragesteller

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.08.2010 | 08:49

Sehr geehrter Fragesteller,

entschuldigen Sie bitte mein Versehen, das mit der Klagrücknahme hatte ich wohl am gestrigen, schon etwas fortgeschrittenen Abend übersehen - Verzeihung!

Mangels Urteil oder Vergleich kann dann natürlich nichts in Rechtskraft erwachsen.

Trotzdem wäre es für mich noch hilfreich(er), wenn Sie mir kurz per E-Mail das in meiner oben stehenden Antwort bezeichnete Schreiben der Bauaufsichtsbehörde mir per E-Mail zusenden könnten.

Meine Antwort kann ich hier in diesem Forum beliebig oft ergänzen, Ihnen also noch meine(n) abschließende Einschätzung/Rat mitteilen.

Vielen Dank für Ihr geschätztes Verständnis im Hinblick auf die von mir vorgeschlagende Vorgehensweise und im Voraus für die Übersendung des Schreibens.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt






Ergänzung vom Anwalt 13.08.2010 | 08:55

Sehr geehrter Fragesteller,

eines noch, was ich eben vergessen hatte:

Auch ein etwaiger schriftlicher Hinweisbeschluss und das Verhandlungsprotokoll des Verwaltungsgerichts wäre für hilfreich.

Übrigens: Wir können gerne auch nach meiner Durchsicht der obigen Unterlagen telefonieren, was vielleicht die Sache für Sie und mich einfacher machen würde.

Sie können mir gerne Ihre Tel.-Nr. per E-Mail (hesterberg@hsv-rechtsanwaelte.de) bekanntgeben, dann rufe ich Sie an.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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