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Abweichung Quadratmeter nach Hauskauf 95qm zu 120qm

| 27.06.2017 10:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben vor ca. sechs Wochen ein Haus gekauft. Kaufpreis war 315.000€.
Das Haus war im Exposé des Maklers mit ca.120qm an Wohnfläche ausgewiesen. Im Keller gibt es keine Fläche, die als Wohnraum verzeichnet wurde. Jetzt kamen wir nach den Umzug ein wenig zu Ruhe, und haben ein Wertgutachten des Hauses von Ende 2015 in den Unterlagen gefunden. Dort ist das Haus mit insgesamt 95qm an Wohnfläche ausgewiesen. Das "ausgebaute" Dachstudio ist dort als Hobbyraum angegeben, und wird nicht mit insgesamt 25qm zur Gesamtwohnfläche dazu gezählt. Die Verkäuferin und der Makler haben dieses Thema auch nicht angesprochen, und wir sind davon ausgegangen, dass das Dachstudio als Wohnfläche dazu gezählt wird. Nach einen Gespräch mit einen Nachbar, hat sich rausgestellt, dass es auch genehmigungspflichtig ist, wenn das Dachstudio ausgebaut werden soll. Wir haben nichts dazu in den Papieren gefunden. Meine Frage ist jetzt die, können wir in dieser Sachlage noch etwas unternehmen, oder "ist das Kind schon in den Brunnen gefallen"? Falls wir das Haus wieder verkaufen möchten, so wird es uns zu Lasten gelegt, dass die Wohnfläche nicht 120qm beträgt. Uns ist es aber mit 120qm verkauft worden. Falls Sie weitere Informationen benötigen, fragen Sie ruhig nach. Grüße

27.06.2017 | 12:34

Antwort

von


(143)
Von-Groote-Str. 44
50968 Köln
Tel: 0221 44900095
Web: https://roger-neumann.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich muss vorwegschicken, dass Ihre Frage abschließend nur nach vollständiger Durchsicht des Notarvertrages und aller von Ihnen erwähnten Unterlagen beantwortet werden kann.

Aufgrund Ihrer Schilderung kann ich folgendes dazu sagen:

Es ist entscheidend, ob die Wohnfläche auch im notariellen Kaufvertrag angegeben wurde, denn im Kaufvertrag wird die vereinbarte Beschaffenheit geregelt.

Eine Haftung aus dem Exposé ist problematisch, weil praktisch in allen Exposés die Haftung für die dortigen Angaben ausgeschlossen wird.

Auch in nahezu allen Notarverträgen ist die Gewährleistung ausgeschlossen. Manchmal bezieht sich der Ausschluss nur auf Sachmängel, manchmal auf alle Mängel, also auch auf Rechtsmängel. Mitunter wird ausdrücklich etwas gesagt zu der Frage, ob der Verkäufer für die baurechtliche Zulässigkeit des vorhandenen Zustandes haftet.

Das müsste alles geprüft werden. In Ihrem Fall ist nicht so ganz einfach zu entscheiden, ob es sich um einen Sach- oder einen Rechtsmangel vorliegt. Denn vom Grundsatz her kann ein ausgebauter Teil des Dachbodens zur Wohnfläche gehören. Es müsste also auch ermittelt werden, warum er nicht dazu gerechnet wurde. Wenn es nur mangels Genehmigung nicht geschah, läge ein reiner Rechtsmangel vor.

Wie dem auch sei: Jedenfalls sind Gewährleistungsausschlüsse bis zur Grenze des arglistigen Verschweigens zulässig. Arglistiges Verschweigen bedeutet nichts weiter als Kenntnis von einem für den Käufer erheblichen Umstand der trotz dieser Kenntnis nicht mitgeteilt wurde.

In diesem Punkt würde ich gute Aussichten sehen. Zwar ist die Rechtsprechung bei der Annahme von Arglist sehr zurückhaltend und billigt dem Verkäufer sogar zu, bestimmte Mängel auch wieder zu vergessen. In Anbetracht des noch keine anderthalb Jahre alten Gutachtens sehe ich aber gute Chancen, dass man dem Verkäufer ein „Vergessen" nicht abnimmt.

Wenn also die Wohnfläche im Kaufvertrag genannt ist, sehe ich gute Aussichten, Gewährleistungsrechte nach §§ 437 BGB (Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung oder Schadenersatz) geltend zu machen.

Anderenfalls halte ich die Aussichten für gering. Gegen den Makler wird man nur vorgehen können, wenn er die Haftung für Angaben im Exposé nicht ausgeschlossen hat oder wenn man ihm Kenntnis nachweisen könnte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 27.06.2017 | 13:52

Sehr geehrter Herr RA Neumann,
zuerst vielen Dank für die schnelle und verständliche Antwort!
Ich habe mir gerade den Notarvertrag angesehen, und unter den Punkt Rechte bei Mängeln steht folgendes.
- der Käufer hat das Haus......besichtigt, und kauft es in dem dabei vorgefundenen Zustand.
- Rechte des Käufers wegen Sachmängeln aller Art, insbesondere hinsichtlich Beschaffenheit des Grund und Bodens und des Gebäudes, Richtigkeit der Flächenangaben von Grundstück und Gebäude sowie hinsichtlich Verwendbarkeit des Objektes sind ausgeschlossen. Den Beteiligten ist bekannt, dass dieser Haftungsausschluss bei arglistigem Verschweigen eines Mangels nicht gilt.

Es ist aber keine Angabe der Wohnfläche hinterlegt. Ja Mist! In allen Häusern ist der Dachboden, wie ich gestern erfahren habe, "schwarz" ausgebaut, und zählt nicht zur Wohnfläche. Es kann doch aber nicht sein, dass uns ein Haus mit 120qm verkauft wird, und wir auf dem Papier aber 95qm ausgewiesen bekommen. Ich meine Recht ist immer noch Richterrecht, aber jeder logisch denkende Mensch, auch ein Richter, würde hier doch zu unseren Gunsten entscheiden. Falls wir das Haus verkaufen möchten, so würden wir hier Einbußen hinnehmen müssen. Und das kann doch nicht sein. Die Verkäuferin hatte Kenntnis vom Gutachten. Und kann doch nicht die verfälschten Angaben so weiter geben?
Grüße
Ich

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.06.2017 | 16:24

Sehr geehrter Fragesteller,

es ist klar, dass Sie weniger erhalten haben, als Sie nach dem Exposé vermuteten. Es versteht sich auch von selbst, dass sich das bei einem späteren Verkauf des Hauses bemerkbar machen wird.

Ich will nicht sagen, dass ein Vorgehen gegen die Verkäufer oder den Makler aussichtslos ist. Ich warne nur davor, das für einen Selbstläufer zu halten.

Der Ausschluss der Gewährleistungsrechte wird ganz allgemein als zulässig betrachtet. Das ist seit Jahrzehnten gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung.

Es ist außerdem so, dass der Kaufvertrag der Dreh- und Angelpunkt des Rechtsverhältnisses ist und nicht das Exposé. Die Beschaffenheit der Kaufsache weicht aber nicht von den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab.

Von daher kann man nur über einen Schadenersatz aus vorvertraglichem Verschulden zum Ziel kommen und da ist es natürlich ein großes Glück für Sie, dass Ihnen das Gutachten aus 2015 zu Gesicht gekommen ist.

Ich würde an Ihrer Stelle jetzt den Minderwert in belastbarer Weise beziffern und dann an die Gegner herantreten. Da die Angelegenheit nicht einfach ist, empfehle ich, dafür von Anfang an einen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen.

Aber noch einmal: ein Selbstläufer ist die Sache nicht und eine Erfolgsgarantie kann es hier nicht geben.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Roger Neumann

Bewertung des Fragestellers 27.06.2017 | 13:56

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