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Abweichende Verjährungsfristen im Testament, Wohnungsrecht, Erbrecht

29.08.2014 15:10 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das Zusammenleben in einer Wohngemeinschaft. Sie wollen Ihrem mit Wohnrechten ausgestatteten Bruder aufgrund eines atypischen Wohnverhaltens, dass das Zusammenleben fast verunmöglicht, aus dem Haus bringen.

Guten Tag!

Meine Anfrage umfasst Fragen zum folgenden Sachverhalt:

Meine Mutter ist im Jahre 2008 verstorben und vererbte mir als Alleinerbin das Haus. Das Haus (ges. ca. 90qm mit Keller) hat einen Garten, Keller, EG, 1. OG und ein Zimmer im Dachgeschoss. Ich und meine drei Kinder bewohnen das EG. und das 1. OG. Meinem Bruder X kommt laut Testament im Wege des Vermächtnisses das Wohnungsrecht nach §1093 BGB für das Zimmer im Dachgeschoss (12 qm) zu, sowie Mitbenutzung von Bad, Küche und Keller.

Das Wohnungsrecht ist bis jetzt n i c h t im Grundbuch eingetragen.

1. Frage und unser Hauptanliegen:

Im Testament (notariell) ist bei der Passage des Wohnrechts folgender Zusatz vorhanden (im Wortlaut):

"Das Vermächtnis wird mit dem Erbfall fällig und ist innerhalb von drei Monaten durch Eintragung im Grundbuch zu erfüllen."

Ist diese Klausel gültig? Das heißt: ist es Sohn X nun (ca. 6 Jahre nach Versterben der Erblasserin) nicht mehr möglich, das Wohnrecht ins Grundbuch einzutragen? Oder wird diese Klausel ignoriert zugunsten von § 195 bzw. § 196 BGB bzgl. der Verjährung erbrechtlicher Ansprüche? Und: zählt ein Wohnrecht zu allgemeinen erbrechtlichen Ansprüchen (also §195, 3 Jahre) oder zu Ansprüchen aus Grundstücksvermächtnissen (§196, 10 Jahre)?

Was wir uns hier fragen: Gibt es eine Unterscheidung zwischen der Verjährung des Wohnrechts selbst, und der Möglichkeit, dieses im Grundbuch einzutragen?

Unsere diesbezügliche Hoffnung: die Klausel, dass das Wohnrecht innerhalb von 3 Monaten einzutragen ist (was nun vorbei ist), berührt die vermutlich 10-jährige Verjährungsfrist des Wohnrechts nicht. Denn das Wohnrecht verjährt wie gehabt erst in 10 Jahren, das heißt, mein Bruder X darf noch bis 2019 in der Wohnung bleiben, muss danach aber raus, weil sein Wohnrecht dann verjährt ist und er dies nicht durch Eintragung in das Grundbuch verhindern kann (wegen der Klausel im Testament).

Oder ist dieser Gedanke falsch, und es besteht faktisch kein Unterschied zwischen dem Wohnrecht und seiner Eintragung ins Grundbuch? Das heißt, wenn das Wohnungsrecht nach Gesetz erst nach 10 Jahren verjährt, verjährt auch die Möglichkeit der Eintragung ins Grundbuch erst nach 10 Jahren, auch wenn das Testmanent etwas anderes vorsieht?

2. War Bruder X überhaupt selbst verpflichtet, das Wohnungsrecht im Wege des Vermächtnisses eintragen zu lassen, bzw. dies zu beantragen, oder war das meine Pflicht als Erbin des Hauses? Bruder X hat ein Abzug des Testaments nach Versterben meiner Mutter erhalten, bisher aber nichts getan.

3. Bruder X benutzt die Sanitäranlagen nicht, d.h. er verrichtet die Notdurft in seinem Wohnraum und entsorgt die Exkremente dann im Müll; er duscht nicht (das Bad ist derzeit wegen Renovierung im Keller, bis das Bad im 1. OG fertig ist, wir vermuten, dass ihm der Weg dort hin vom Dachgeschoss zu weit ist). Des Weiteren pflegt er das Zimmer nicht und pflegt sich nicht, was zu Geruchsbelästigungen führt. Was können wir hiermit "anfangen" bzw. mit Erfolgsaussichten gegen ihn verwenden?

4. Bruder X ist laut Testament zur Zahlung von Strom, Wasser und Heizung verpflichtet. Wenn keine getrennten Stromzähler vorhanden sind (Einbau wäre theoretisch möglich und wird bald vorgenommen), können wir trotzdem einen g e s c h ä t z t e n Betrag an Stromkosten für die noch nicht verjährten Jahre von ihm verlangen? (z.B. ausgehend davon, dass er einen Herd, TV, Licht und Radio benutzt und Kühlschrank mitbenutzt)

5. Nach Tod meiner Mutter habe ich Bruder X mündlich erlaubt, seinen Hund im Garten zu halten und hierfür eine kleine Hütte (welche mittlerweile ohne Zustimmung aber mit stillschweigender Duldung meinerseits zu einem Gartenhaus wurde, in dem er sich meistens aufhält) zu bauen. Seit einigen Monaten ist der Hund verstorben, weswegen wir ihm nun das Gartenrecht verwehren wollen. Können wir ihn nun auch zum Abbau der Hütte verpflichten?

6. Da das Wohnungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist: wenn wir das Haus verkaufen, ist sein Wohnungsrecht dann ungültig? Und spielt es hierbei eine Rolle, wenn das Haus an Familienangehörige verkauft wird?

Falls das relevant ist: Bruder X würde wohl kaum eine Wohnung finden, wenn er aus dem Zimmer muss.

Ich danke im Voraus vielmals für eine Antwort. Mir ist hierbei wichtig, dass diese realistisch die jeweiligen Erfolgschancen beschreibt. Sehr freuen würde ich mich über eine Empfehlung, wie am besten vorzugehen ist, um Bruder X aus dem Zimmer zu bekommen.
Eingrenzung vom Fragesteller
29.08.2014 | 17:18

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier, im Sinne einer anwaltlichen Erstberatung wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft das Zusammenleben in einer Wohngemeinschaft. Sie wollen Ihrem mit Wohnrechten ausgestatteten Bruder aufgrund eines atypischen Wohnverhaltens, dass das Zusammenleben fast verunmöglicht, aus dem Haus bringen.


Zunächst die Feststellung, dass nach dem Erbrecht des BGB das Prinzip der Gemsamtrechtsnachfolge gilt § 1922 ff BGB . Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über. Die Erbschaft geht auf den berufenen Erben unbeschadet des Rechts über, sie auszuschlagen (Anfall der Erbschaft) § 1942 BGB . Unterstellt Sie haqben die Erbschaft nicht ausgeschlagen haben Sie als Erbin die Anordnungen im Testament zu beachten und zu erfüllen.

Ich sehe auf den ersten Blick hier kein Grund, warum die Anordnung des Erblassers "Das Vermächtnis wird mit dem Erbfall fällig und ist innerhalb von drei Monaten durch Eintragung im Grundbuch zu erfüllen" mißverständlich oder ungültig sein sollte. Tatsächlich wird das Wohnrecht ja gewährt, es wurde nur die dingliche Absicherung im Grundbuch vom Erben versäumt zu veranlassen. Hätte der Erbe "vergessen" oder versäumt das Vermächtnis zu erfüllen bestünden für den Vermächtnisempfänger wohl (Schadens-)Ersatzansprüche.

Gesichtspunkte der Verjährung spielen keine Rolle. Eher anzudenken wären Gesichtspunkte der Verwirkung, weil das Wohnrecht atypisch ausgeübt wird.

Wohnrechte, insbesondere sogenannt dinglich gesicherte (im Grundbuch durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten, Nießbräuchen o.ä.) sind vom Rechtsnachfolger (Käufer, Erwerber) zu übernehmen. Es muss m.E. auch unterstellt werden, dass der Erblasser Ihrem Bruder B ein lebenslanges Wohnrecht zuwenden wollte. Diese Wohnrechte sind bewertbar und wirken sich üblicherweise auf den Wert der Immobilie aus. Sie könnten z.B. versuchen Ihrem Bruder sein Wohnrecht abzukaufen.

Ein Ansatzpunkt für Sie ist aber Art und Umfang des Wohnrechts näher untersuchen zu lassen. Es geht hier um die Frage, ob der Erblasser auch so testiert hätte, wenn er geahnt hätte, dass B eben nicht "normal" dort wohnt, sondern sein Wohnverhalten die Mitbewohner stört (Belästigung), gefährdet ("Hygiene", Anschluss- und Benutzungszwang bei Müll und Abwasser) oder sogar schädigt (weil keine Betriebs- und Nebenkosten gezahlt werden).

Die von Ihnen geschilderten Zustände sind so schlimm, dass man ggf. erwägen sollte die Behörden einzuschalten (Sozialamt, Betreuungsgericht), die auf anderen Wegen helfen könnten. Sollte Ihr Bruder z.B. auf Grund einer Krankheit die Linie verloren haben bräuchte er ggf. nur Hilfe z.B. bei der Erkenntis, dass er seinen Haushalt nicht mehr selbst führen kann usw.

Sie sind grundsätzlich nicht verpflichtet Ihrem Bruder mehr als das verfügte Wohnrecht zukommen zu lassen. Sie sind grundsätzlich auch nicht unterhaltspflichtig gegenüber Ihrem Bruder (§ 1601 BGB ). Ggf. braucht Ihr Bruder aber Hilfe z.B. wenn er einen Anspruch auf Sozialhilfe, Wohngeld o.ä. hätte.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion hier nutzen können.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

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