Abweichende Verjährungsfristen im Testament, Wohnungsrecht, Erbrecht

Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das Zusammenleben in einer Wohngemeinschaft. Sie wollen Ihrem mit Wohnrechten ausgestatteten Bruder aufgrund eines atypischen Wohnverhaltens, dass das Zusammenleben fast verunmöglicht, aus dem Haus bringen.

Guten Tag!

Meine Anfrage umfasst Fragen zum folgenden Sachverhalt:

Meine Mutter ist im Jahre 2008 verstorben und vererbte mir als Alleinerbin das Haus. Das Haus (ges. ca. 90qm mit Keller) hat einen Garten, Keller, EG, 1. OG und ein Zimmer im Dachgeschoss. Ich und meine drei Kinder bewohnen das EG. und das 1. OG. Meinem Bruder X kommt laut Testament im Wege des Vermächtnisses das Wohnungsrecht nach §1093 BGB für das Zimmer im Dachgeschoss (12 qm) zu, sowie Mitbenutzung von Bad, Küche und Keller.

Das Wohnungsrecht ist bis jetzt n i c h t im Grundbuch eingetragen.

1. Frage und unser Hauptanliegen:

Im Testament (notariell) ist bei der Passage des Wohnrechts folgender Zusatz vorhanden (im Wortlaut):

"Das Vermächtnis wird mit dem Erbfall fällig und ist innerhalb von drei Monaten durch Eintragung im Grundbuch zu erfüllen."

Ist diese Klausel gültig? Das heißt: ist es Sohn X nun (ca. 6 Jahre nach Versterben der Erblasserin) nicht mehr möglich, das Wohnrecht ins Grundbuch einzutragen? Oder wird diese Klausel ignoriert zugunsten von § 195 bzw. § 196 BGB bzgl. der Verjährung erbrechtlicher Ansprüche? Und: zählt ein Wohnrecht zu allgemeinen erbrechtlichen Ansprüchen (also §195, 3 Jahre) oder zu Ansprüchen aus Grundstücksvermächtnissen (§196, 10 Jahre)?

Was wir uns hier fragen: Gibt es eine Unterscheidung zwischen der Verjährung des Wohnrechts selbst, und der Möglichkeit, dieses im Grundbuch einzutragen?

Unsere diesbezügliche Hoffnung: die Klausel, dass das Wohnrecht innerhalb von 3 Monaten einzutragen ist (was nun vorbei ist), berührt die vermutlich 10-jährige Verjährungsfrist des Wohnrechts nicht. Denn das Wohnrecht verjährt wie gehabt erst in 10 Jahren, das heißt, mein Bruder X darf noch bis 2019 in der Wohnung bleiben, muss danach aber raus, weil sein Wohnrecht dann verjährt ist und er dies nicht durch Eintragung in das Grundbuch verhindern kann (wegen der Klausel im Testament).

Oder ist dieser Gedanke falsch, und es besteht faktisch kein Unterschied zwischen dem Wohnrecht und seiner Eintragung ins Grundbuch? Das heißt, wenn das Wohnungsrecht nach Gesetz erst nach 10 Jahren verjährt, verjährt auch die Möglichkeit der Eintragung ins Grundbuch erst nach 10 Jahren, auch wenn das Testmanent etwas anderes vorsieht?

2. War Bruder X überhaupt selbst verpflichtet, das Wohnungsrecht im Wege des Vermächtnisses eintragen zu lassen, bzw. dies zu beantragen, oder war das meine Pflicht als Erbin des Hauses? Bruder X hat ein Abzug des Testaments nach Versterben meiner Mutter erhalten, bisher aber nichts getan.

3. Bruder X benutzt die Sanitäranlagen nicht, d.h. er verrichtet die Notdurft in seinem Wohnraum und entsorgt die Exkremente dann im Müll; er duscht nicht (das Bad ist derzeit wegen Renovierung im Keller, bis das Bad im 1. OG fertig ist, wir vermuten, dass ihm der Weg dort hin vom Dachgeschoss zu weit ist). Des Weiteren pflegt er das Zimmer nicht und pflegt sich nicht, was zu Geruchsbelästigungen führt. Was können wir hiermit "anfangen" bzw. mit Erfolgsaussichten gegen ihn verwenden?

4. Bruder X ist laut Testament zur Zahlung von Strom, Wasser und Heizung verpflichtet. Wenn keine getrennten Stromzähler vorhanden sind (Einbau wäre theoretisch möglich und wird bald vorgenommen), können wir trotzdem einen g e s c h ä t z t e n Betrag an Stromkosten für die noch nicht verjährten Jahre von ihm verlangen? (z.B. ausgehend davon, dass er einen Herd, TV, Licht und Radio benutzt und Kühlschrank mitbenutzt)

5. Nach Tod meiner Mutter habe ich Bruder X mündlich erlaubt, seinen Hund im Garten zu halten und hierfür eine kleine Hütte (welche mittlerweile ohne Zustimmung aber mit stillschweigender Duldung meinerseits zu einem Gartenhaus wurde, in dem er sich meistens aufhält) zu bauen. Seit einigen Monaten ist der Hund verstorben, weswegen wir ihm nun das Gartenrecht verwehren wollen. Können wir ihn nun auch zum Abbau der Hütte verpflichten?

6. Da das Wohnungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist: wenn wir das Haus verkaufen, ist sein Wohnungsrecht dann ungültig? Und spielt es hierbei eine Rolle, wenn das Haus an Familienangehörige verkauft wird?

Falls das relevant ist: Bruder X würde wohl kaum eine Wohnung finden, wenn er aus dem Zimmer muss.

Ich danke im Voraus vielmals für eine Antwort. Mir ist hierbei wichtig, dass diese realistisch die jeweiligen Erfolgschancen beschreibt. Sehr freuen würde ich mich über eine Empfehlung, wie am besten vorzugehen ist, um Bruder X aus dem Zimmer zu bekommen.