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Abwasserleitung des Nachbarn auf dem eigenen Grundstück

14.10.2010 09:22 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Anlässlich der Planung eines Erweiterungsbaus stelle ich anderthalb Jahre nach Kauf eines Grundstücks mit Haus (Eintrag ins Grundbuch vor 6 Monaten) fest, dass sowohl eine Abwasser- als auch eine Fernwärmeleitung des Nachbarn über mein Grundstück verlaufen. Ansonsten ist das Nachbargrundstück über die öffentliche Strasse erschlossen. Es gibt keine eingetragenen Leitungsrechte und ich bin vom Verkäufer nicht über diese unterirdischen Leitungen informiert worden. Der Verkäufer allerdings wusste von den Leitungen, wie ich jetzt recherchiert habe.
Ich kann einen geplanten Anbau mit Keller (der ansonsten baurechtlich unproblematisch ist) so nicht erstellen. Muss ich diese Leitungen dulden oder kann ich die Verlegung der Leitungen verlangen?
Klarheit darüber ist auch nötig für den Fall eines späteren Verkaufs des Objekts, z.B. im Erbfall durch meine Erben.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Sie können die Leitungsführung durch Ihr Grundstück verbieten, wenn der Nachbar im konkreten Fall kein Durchleitungsrecht hat.

Vorrangig sollte ein solches Leitungsrecht durch eine vertragliche Regelung begründet werden. Dies ist in Ihrem Fall offensichtlich unterblieben.

Liegt eine vertragliche Vereinbarung nicht vor, kann sich ein Notleitungsrecht analog aus § 917 BGB oder aus landesrechtlichen Vorschriften ergeben. Ein Notleitungsrecht wird anerkannt, wenn der Anschluss insbesondere an das Entwässerungsnetz anders nicht zweckmäßig oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten durchgeführt werden kann und die verbundene Beeinträchtigung für den Nachbarn nicht erheblich ist. Sollte ein solches Notleitungsrecht in Betracht kommen, können Sie unter Umständen aber zumindest verlangen, dass die Leitung an eine andere Stelle verlegt wird. Ggf. kann dadurch Ihr Bauprojekt realisiert werden.

Landesrechtliche Notleitungsrecht knüpfen überwiegend ebenfalls an eine Erschließungsnotlage (wie vor) an. Hier müßten die konkrete Lage des Grundstückes und des Nachbargrundstückes im Einzelfall bewertet werden.

Zuletzt können sich Durchleitungsrechte unter Umständen aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis ergeben. Das wäre der Fall, wenn das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme die Durchleitung nach Treu und Glauben gebietet. Hier kann dann auch das Zeitmoment eine Rolle spielen, wenn der jetzige Zustand bereits lange Zeit Bestand hat.

Eine abschließende Antwort ist hier leider ohne Kenntnis der jeweiligen Grundstücke nicht möglich. Ich hoffe aber, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft und die Ausgangslage klargestellt zu haben.

Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 14.10.2010 | 10:15

Sie sind leider nicht auf den Aspekt eingegangen, dass der Verkäufer von der Durchleitung gewusst hat. Wäre er nicht für die Beseitigung des Missstandes heranzuziehen bzw. schadenersatzpflichtig (ggf. dem Nachbarn gegenüber)

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.10.2010 | 11:21

Dazu muss der Kaufvertrag geprüft werden. Eine Haftung des Verkäufers ist nicht grundsätzlich zu verneinen, erfahrungsgemäß aber fernliegend. In der Regel wird die Gewährleistung für entsprechende Fälle vertraglich ausgeschlossen.

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