Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Abwasseranschluss


05.12.2005 14:39 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sachstand

Wir besitzen ein Grundstueck im Land Brandenburg und haben im Juni 2005 einen Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses gestellt. Im Oktober bekamen wir vom Bauamt die Auskunft, dass die fehlende Sicherung der Abwasserbeseitigung der einzige Hinderungsgrund fuer die Erteilung der Baugenehmigung ist.

Wir hatten im Jahre 2002 einen "Schmutzwasserbeitrag fuer die Herstellung der Abwasserbeseitigungsanlage" in Hoehe von ca. 3000EUR entrichtet. Damals wurde uns seitens der Gemeinde mitgeteilt: "Sie haben die Moeglichkeit, Ihr Grundstueck an die oeffentliche Abwasserbeseitigungsanlage anzuschliessen." Im Zusammenhang mit der Bauantragstellung wurde uns schriftlich
zugesichert: "dass ein Schmutzwasserhausanschluss an das Hauspumpwerk auf dem Nachbargrundstueck moeglich ist. ...dass das Pumpwerk Eigentum des Entwaesserungsbetriebs bleibt. Das Pumpwerk sowie die Zuleitungen von Nachbargrundstuecken und die Ableitung zum oeffentlichen Schmutzwasserkanal werden vom Entwaesserungsbetrieb ueber eine Grunddienstbarkeit gesichert. Die Kosten fuer die notarielle Sicherung traegt der Entwaesserungsbetrieb." Damit schien die Angelegenheit erledigt und die entsprechende Trassenfuehrung wurde in die Bauplanung aufgenommen.

Seit Oktober sind wir nun mit erfolglosen Nachfragen beim Entwaesserungsbetrieb befasst. Dieser konnte sich im Laufe von nunmehr fuenf Monaten noch nicht mit dem betreffenden Nachbarn ueber die Grunddienstbarkeit einigen.

Fragen

1.
Unter welchen Voraussetzungen ist es ueberhaupt rechtlich zulaessig, uns als Anschlusspunkt an die oeffentliche Abwasserbeseitigungsanlage ein Pumpwerk auf einem Nachbargrundstueck zuzuweisen?

Bedenken: Strom fuer Pumpwerk auch ueber Nachbarn; was wenn er Rechnung nicht bezahlt, im Urlaub den Strom abschaltet, das Haus verkauft usw. (auch Trennung der laufenden Kosten unklar, da kein separater Zaehler)

2.
Welche Rechte ergeben sich aus den bisher geleisteten Zahlungen, den erhaltenen Zusagen und der eingetretenen Verzoegerung von fuenf Monaten? Welche rechtlichen Mittel (und Erfolgsaussichten) haben wir, unsere Interessen gegenueber dem Entwaesserungsbetrieb durchzusetzen?

Weitere Informationen: Auch die bisher vorgeschlagene Anschlussvariante war keinesfalls fuer uns sonderlich guenstig. Zuleitungen in Richtung Strasse waeren wesentlich kuerzer als zum Nachbargrundstueck. Unser Grundstueck hat eine lange Strassenfront (dadurch hoeherer Erschliessungsbeitrag). Durch Querverlegung der Leitungen zum Nachbargrundstueck entstehen Beeintraechtigungen bezueglich spaeterer Bebauungen wie Garage etc. Auf Grund der technischen Gegebenheiten, die durch den Entwaesserungsbetrieb zu verantworten sind, ist ein Anschluss an die oeffentliche Abwasserbeseitigungsanlage nur ueber eine Pumpstation moeglich. Es wurde uns mitgeteilt, dass wir fuer die Installation einer Pumpstation auf unserem Grundstueck zusaetzlich ueber 4000EUR zu zahlen haetten und fuer deren Wartung zustaendig waeren. Durch solch inakzeptable Bedingungen soll diese fuer uns beste Variante praktisch ausgeschlossen werden.

3.
Waere es rechtlich zulaessig, dass das Bauamt unseren Bauantrag zurueckweist, auch wenn das Verschulden fuer die fehlenden Unterlagen beim zustaendigen Entwaesserungsbetrieb liegt? Die uns in einem solchen Fall entstehenden Verluste waeren erheblich. Haette dann eine Schadenersatzklage gegen den Entwaesserungsbetrieb Erfolgsaussichten?

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.)
zunächst wäre es grundätzlich möglich, das Pumpwerk auf dem Nachbargrundstück zur Sicherstellung der Abwasser zu nutzen. Dieses ergibt sich aus § 4 II BbgKAbwV, der Abwasserverordnung des Landes Brandenburg. Dieses ist immer dann zulässig, wenn eine andere Lösung nicht notwendig und auch nicht wirtschaftlich wäre.

Im § 66 BbgWG ist geregelt, dass die Gemeinden das auf ihrem Gebiet anfallende Abwasser zu beseitigen und die dazu notwendigen Anlagen (Abwasseranlagen) zu betreiben oder durch Dritte betreiben zu lassen.

Hieraus könnte sich dann sogar ein direkter Anspruch gegen die Gemeinde herleiten lassen, da diese sich dann sogar Versäumnisse des Entwässerungsbetriebes zurechnen lassen müsste (siehe unten).

Da Sie hier die Probleme zutreffend bezüglich der Sicherstellung, Kostenverteilung etc. erkannt haben, stellt sich die Frage, warum nicht eine eigene Anlage, die sogar noch öffentliche Förderungsmittel unterliegen könnte, geplant und gebaut worden ist. Die "Zusicherung" der Gemeinde sollte nun genauer untersucht werden, da Sie nur von einer "Möglichkeit" sprechen, ohne dass aus dieser Textpassage deutlich wird, ob hier - wie Sie vermuten - auch tatsächlich eine Zusage (siehe unten) zu sehen ist, oder aber Ihnen LEDIGLICH eine MÖGLICHKEIT aufgezeigt worden ist, ohne dass Sie daraus Rechte herleiten könnten (dann aber wiederum sicherlich einen Rückzahlungsanspruch auf die geleisteten "Beiträge") hätten).

Da es hier ganz wesentlich auf den gesamten Schriftwechsel, die Form und den gesamten Inhalt ankommen wird, der so vorab nicht geprüft werden kann, sollten Sie allein deshalb einen Kollegen vor Ort ALLE Unterlagen zur Einsicht und Prüfung vorlegen.

Aber grundsätzlich ist es zulässig, die Versorgung über das Pumpwerk auf dem Nachbargrundstück zu gewährleisten.

2.)
Hier müssen Sie nun strikt zwischen dem Entwässerungsbetrieb und der Auskunft der Gemeinde unterscheiden.

Sofern diese -was ich unterstelle- nicht identisch sind, kommt es wesentlich darauf an, welche Verpflichtungen der Entsorungsbetrieb Ihnen gegenüber bisher übernommen hat. Es ist nicht ersichtlich, ob ein Vertrag geschlossen worden ist, oder die 3.000,00 EUR (offenbar vor Bauantrag!) an den Betieb oder die Gemeinde gezahlt worden sind. Auch hier unterstelle ich, dass diese Zahlungen an den Betrieb geleistet worden sind, sonst nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Denn bei einer solchen Zahlung hätten Sie dann natürlich einen Anspruch auf Anschluss und könnten den Betrieb dann bei seiner SCHULDHAFTEN Verzögerung ersatzpflichtig machen.

Die Argumentation, dass der von Ihnen gewünschte Anschluss WEITER 4.000,00 EUR kosten soll, vermag dabei nicht zu überzeugen, da offenbar bis zum heutigen Tage die von Ihnen geleisteten 3.000,00 nicht zweckgebunden verwendet worden sind, so dass Sie - sofern nicht die Rückzahlung im Raume steht - natürlich angerechnet werden müsste.

Hier sollten Sie nun wie folgt vorgehen:

Schreiben Sie per Einschreiben/Rückschein den Entsorgungsbetrieb an, und fordern Sie dieses unter Fristsetzung von zwei Wochen zur Stellungnahme auf. Schreiben Sie dabei weiter, dass die Kalkualtion auch in Hinblick auf den gezahlten Vorschuss darzulegen ist und vergessen Sie nicht, Schadensersatzansprüche dem Grunde nach für den Fall der verzögerten bzw. unterlassenen Anschlüsse geltend zu machen. Denn ist ist es nicht ersichtlich, warum der Betrieb es nach dieser Zeit nicht schafft, den Anschluss sicherzustellen.

Nach Ablauf dieser Frist sollten Sie dann auf jeden Fall einen Anwalt vor Ort aufsuchen, damit dann die weitergehenden Schritte, bis hin zur Klage eingeleitet werden können.

Allerdings rate ich Ihnen auch, sich gleichzeitig mit einer Kopie an die Gemeinde zu wenden, und auch dieser unter Fristsetzung und in Hinblick auf die Zusicherung (wenn es denn wirklich eine gewesen ist, was geprüft werden muss - siehe oben) die Ersatzansprüche dem Grunde nach mitzuteilen, so dass diese ggfs. schnell in Ihrem Sinne Einfluss auf den Betrieb nimmt.

3.)
Denn ist ist natürlich möglich, dass das Bauamt den Antrag zurückweist, da ohne Klärung des Abwasserproblemes der Bauantrag eigentlich nicht nach den landesrechtlichen Vorschriften genehmigt werden dürfte. Aber auch hier ist es möglich, IN EINEM PERSÖNLICHEN GESPRÄCH mit dem zuständigen Sachbearbeiter vielleicht noch eine Lösung zu finden, so dass der Bau ansich nicht verzögert wird.

Sollte aber das Bauamt "hart" bleiben, bestehen dann rechtliche Möglichkeiten gegenüber dem Entwässerungsbetrieb und vielleicht daneben sogar gegen die Gemeinde aus der Zusicherung (BITTE ÜBERPRÜFEN LASSEN) direkt. Wie Sie schon richtig vermutet haben, käme dann "nur noch" eine Schadensersatzklage in Betracht. Auch dabei werden Sie ohne anwaltliche Hilfe nicht weiter kommen, da der Betrag sicherlich 5.000,00 EUR übersteigen wird, dann das Landgericht auf jeden Fall zuständig wäre und dort AnwaltsZWANG besteht.

Fazit: Schreiben Sie, setzen Sie die Fristen und suchen Sie nach Fristablauf einen Kollegen vor Ort auf.
Selbstverständlich könnte dieses auch über unser Büro geschehen, wobei dann aber wegen der Ortverschiedenheit sicherlich höhere Kosten entstehen werden, worauf ich fairerweise hinweisen möchte.


Ich wünsche Ihnen alles Gute.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle





Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2005 | 10:30

Sehr geehrte Frau Rechtsanwaeltin,

vielen Dank fuer Ihre schnelle Reaktion auf mein Anliegen. Im Rahmen der Nachfragemoeglichkeit moechte ich Sie um zwei Praezisierungen Ihrer Antworten bitten.

1.
Wie kann man denn ueberpruefen, ob es sich bei der schriftlichen Mitteilung der Gemeinde "Sie haben die Moeglichkeit, Ihr Grundstueck an die oeffentliche Abwasserbeseitigungsanlage anzuschliessen" um eine "Zusage" handelt, oder ob uns "lediglich eine Moeglichkeit aufgezeigt worden ist"?

2.
Bei der nachgefragten Zahlung von 3000EUR handelt es sich um Gebuehren, die von der Gemeinde zwangsweise erhoben worden sind (das entsprechende Schreiben trug den Kopf der Gemeinde wie auch des Entwaesserungsbetriebes). Insofern weiss ich nicht, ob dadurch ein Vertrag zu Stande gekommen ist. Das waere eher ein Bestandteil meiner Frage nach den daraus resultierenden Rechten gewesen. Ebenso ist mir nicht klar geworden, auf welche Passagen des Baurechts (oder Verwaltungsrechts?) wir uns in dem von Ihnen vorgeschlagenen Schreiben an den Entsorgungsbetrieb bzw. die Gemeinde berufen koennen. Das Bauamt verweist uns an die Gemeinde, die Gemeinde verweist uns an den Entsorgungsbetrieb, der schiebt das Problem fuenf Monaten vor sich her. Bleibt uns wirklich nur die vage Drohung mit Schadenersatzanspruechen, wie in jeder beliebigen privatrechtlichen Angelegenheit?

Besten Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2005 | 10:43

zu 1.)

Hier kommt es auf den Inhalt und die Form an. Es wird anhand des Originalschrifstückes zu prüfen sein, ob ein Verwaltungsakt im Sinne des § 35 VwVfG vorliegt und die Gemeinde einen Bindungswillen hatte.

Daher ist die Prüfung der Unterlagen notwendig (faxen Sie es mir bitte einmal; ich melde mich dann nochmals mit einer zusätzlichen email).

zu 2.)
Da hier offenbar die Gemeinde für den Entwässerungsbetrieb Gebühren eingezogen hat (Beide auf einem Briefkopf ist verwunderlich; faxen Sie mir dieses bitte einmal zu), können Sie nach Ihrer Schilderung in der Tat gegen Beide vorgehen.

Gegenüber der Gemeinde könnte nach § 75 VwGO eine Untätigkeitsklage eingeleitet werden, wobei sogar ein Eilantrag, der ja in Ihrem Fall offenbar begründet wäre, möglich.

Denn die Gemeinde hat hier für den Anschluss nach der schon zitierten Vorschrift sorge zu tragen und kann nicht die Verantwortung weiterleiten.

Für diese Klage ist aber die Fristsetzung (leider) erforderlich.


Nach Erhalt der Unterlagen schreibe ich Sie nochmals an.


FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER