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Abwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter durch jahrelange Übung

18.08.2015 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Wartungspflicht und Kostentragung für den Mieter durch jahrelange gegenüber dem Vermieter geübte Übung und die dazugehörigen Voraussetzungen

Bitte um Prüfung meiner Rechtsauffassung zum folgenden Fall:
Mieter (M= ich) bewohnt seit 1996 eine Wohnung des Vermieters (V) in einem Mehrfamilienhaus. M und V sind sich darüber einig, dass qua Formularvertrag von 1996 keine Übertragung der grds. den V treffenden Instandhaltungspflicht i.F.v. jährlichen Wartungen des Warmwasserheizers auf M stattgefunden hat. Seit 1996 wurden jährlich von V Listen im Hausflur ausgehängt, in die sich die Mieter zwecks Terminwunsch für Wartungen besagter Geräte eintragen konnten. Diese Listen wurden durch V an die Fa. H weitergeleitet. Diese führte sodann die Wartungen durch und stellte den Mietern den Betrag dafür in Rechnung. M bezahlte diesen Betrag in der Folgezeit rügelos. Letztmalig fand ein Aushang seitens V 2011 statt. Beginnend mit 2012 wurden von V keine Listen mehr ausgehängt. M unterließ in der Folge fortan die Wartung. 2014 musste bei M der Warmwasserheizer repariert werden. Die Rechnung belief sich auf ca. 212 €. V forderte M auf, einen Wartungsnachweis für die Jahre 2012-2014 zu erbringen, ansonsten unterstelle V, die Reparaturbedürftigkeit sei durch die ausgebliebene Wartung bedingt. M weigerte sich den Betrag zu bezahlen, wonach V zunächst sich ein halbes Jahr nicht mehr rührte und erst von einer Woche i.R.d. Betriebskostenabrechnung mit einer Forderung des M gegen V aufrechnete und nun den Restbetrag verlangt.
Nach Ansicht von V, sei M qua jahrelanger rügeloser Übung dazu verpflichtet gewesen, die Wartungen stets durchzuführen und zu bezahlen.
M.E. ist dies unzutreffend. Zunächst trägt V die Beweislast für die Kausalität der etwaigen Pflichtverletzung für den Schaden i.H.d. Reparaturkosten. Bis dato hat V keinen Beweis hierzu geführt. Zudem kann dies m.E. dahinstehen, denn wurde keine Verpflichtung von mir durch jahrelange Übung derart begründet, dass ich auch zur eigenständigen Vornahme der Wartungen nebst Kostentragung verpflichtet war. Bezugnehmend auf AG Karlsruhe, U.v. 28.1.14 - 5 C 452/13 sind zwar die Wartungskosten umlagefähig, indes ist eine Differenzierung von Kostentragung und Vornahmeverpflichtung vorzunehmen. So seien zumind. Vornahmeklauseln angesichts des Grundgedanken des § 536 IV BGB unzulässig. (So auch BGH, U.v. 15.5.91 - VIII ZR 38/90). Dem widerspricht auch der BGH im U.v. 7.11.12 - VIII ZR 119/12 nicht. M.E. ist durch jahrelange Übung ausschließlich die Verpflichtung von mir zur Kostentragung zustande gekommen, nicht jedoch auch zu eigenständigen Vornahme insbesondere für den Zeitraum, ab dem V keine Aushänge mehr getätigt hat. Die gegenteilige Meinung von V, wonach wohl konkludent die Verpflichtung zur Zahlung und Vornahme besteht, kann mangels entsprechendem Rechtbindungswillens von mir gar nicht bestehen.
Was kann ich nun machen, zumal mir V eine Frist zur Zahlung gesetzt hat? Wie beurteilen Sie die Rechtslage und besteht eine möglich Erfolgsaussicht, die Kosten nicht tragen zu müssen? Muss mir V einen fundierten Nachweis der Kausalität für den Schaden vorlegen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Ansicht von V, Sie seien als M qua jahrelanger rügeloser Übung dazu verpflichtet gewesen, die Wartungen stets durchzuführen und zu bezahlen, ist konstruiert und meiner Meinung nach nicht beweisbar.

Im Einzelnen:

Dieses wäre nur dann denkbar und möglich, wenn Sie durch Ihr Verhalten deutlich (auch in schlüssiger, also konkludenter, nicht ausdrücklicher Weise) dem V zu erkennen gegeben haben, dass Sie das so, auch kostenmäßig, akzeptieren. Wenn Sie aber schreiben, von Ihnen wurde keine Verpflichtung durch jahrelange Übung derart begründet, so spricht dieses gegen den V und seine Ansicht.

V muss Ihnen als M zudem einen fundierten Nachweis der Kausalität für den Schaden vorlegen, auch alle sonstigen Anspruchsvoraussetzungen konkret darlegen und beweisen können.

In der Tat ist schließlich zwischen Vornahmeverpflichtung und Kostentragung zu differenzieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2015 | 13:45

Vielen Dank zunächst für die Beantwortung,

meine Anfrage zielte jedoch eher darauf ab, dass Sie mir aus dem geschilderten Sachverhalt eine rechtliche Begründung dafür geben, wieso i.R.d. jahrelangen Übung keine Vornahmeverpflichtung meinerseits entstanden ist. Meine Ausführungen basieren ja letztlich nur auf meinem subjektiven Empfinden. Sie schreiben ferner: "Dieses wäre nur dann denkbar und möglich, wenn Sie durch Ihr Verhalten deutlich (auch in schlüssiger, also konkludenter, nicht ausdrücklicher Weise) dem V zu erkennen gegeben haben, dass Sie das so, auch kostenmäßig, akzeptieren." Ob Sie aus dem geschilderten Sachverhalt ein solches konkludentes Verhalten meinerseits erkennen können, hätte mich eigentlich interessiert, insbesondere hinsichtlich der Vornahmeverpflichtung. Zudem ist meine Frage hinsichtlich dessen, wie ich weiter zu verfahren habe - Zahlung vehement ablehnen und es auf eine etwaige Klage ankommen lassen oder versuchen die Angelegenheit durch einen Kompromiss zu regeln, leider nicht beantwortet worden. Bitte insoweit um eine weiterführende Stellungnahme, insbesondere im Hinblick auf die primär angefragte Überprüfung meiner Rechtsauffassung, ob die von mir zitierten Urteile auf den Sachverhalt passen und V entgegengehalten werden können.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2015 | 16:48

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Hinsichtlich der Vornahmeverpflichtung sehe ich bei Ihrem Sachverhalt kein konkludentes Handeln mit entsprechendem Rechtsbindungswillen.

Eine derartige betriebliche Übung gibt es Arbeitsrecht häufiger, ansonsten jedoch eher grundsätzlich nicht.

Denn allein die Übernahme/Zahlung stellt nach der Maßgabe der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH noch kein - wie auch immer geartetes - Schuldanerkenntnis dar.

Zudem gabe es ja Unterbrechungen und der V darf zu Lasten der M nichts vereinbaren oder gar einseitig als Mietvertragsklausel vorschreiben.

Sie sollten daher das ablehen und nach meiner ersten, nicht unbedingt abschließenden Einschätzung (dieses ist nur eine kostengünstige Erstberatung, ohne dass ich alle Einzelumstände kenne) es dabei belassen und keinen Vergleich vorschlagen. Die Beweisbarkeit ist für V zu wage.

Die Urteile passen hier nur bedingt, jedenfalls aber im Hinblick auf eine unwirksame Wartungsverpflichtung. Bezüglich Letzterem wird man aber die Notwendigkeit einer Individualvereinbarung ableiten lassen, wenn überhaupt (AG Karlsruhe, U.v. 28.1.14 - 5 C 452/13), womit zwar auch eine konkludente Abrede denkbar wäre, was hier aber eben ausscheidet.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

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