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Abtretung der Kaufpreisforderung nach Notarvertrag


23.10.2017 23:32 |
Preis: 55,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann



Liebe Anwältin / lieber Anwalt,

Wir sind Käufer K einer Immobilie mit Grundstück von Verkäufer V.

K und V einigten sich über den Kaufpreis und der Kaufvertrag wurde bei Notar N beurkundet. Zu diesem Zeitpunkt lagen noch 2 Grundschulden von zwei Banken auf dem zu erwerbenden Grundstück. Der Notarvertrag sieht vor, dass von K die Grundschulden abzulösen sind und die restliche Kaufpreissumme auf das Konto des V zu erfolgen hat (Kontonummer im Notarvertrag aufgeführt). Weitere Vorraussetzung zur Kaufpreiszahlung ist die Räumung. Die Abwicklung findet ohne Notaranderkonto statt.

Nun erging bereits die Fälligkeitsmitteilung mit den Daten der Grundschulden und dass der Rest auf das Konto des V gemäß Kaufvertrag zu erfolgen hat.

Nun hat V nach Beurkundung zum Zwecke der Zwischenfinanzierung seiner neuen Immobilie seine Kaufpreisforderung an eine Bank (Bank_neu) abgetreten, der Vertrag dazu zwischen V und Bank_neu ist uns zugegangen (zeitlich gesehen nach der Fälligkeitsmitteilung und vor der Räumung).

Der Notar weigert sich, uns eine veränderte Fälligkeitsmitteilung auszustellen bzw. notarielle Anpassungen vorzunehmen, da die Abtretung eine nachträgliche privatrechtliche Angelegenheit ist. Man gibt uns lediglich den Tipp, uns von V eine Bestätigung über die Abtretung geben zu lassen (v.a. da der Kaufpreis die Summe der Zwischenfinanzierung übersteigt).

Unsere Fragen dazu:

1. Kann man den Notar zeitnah zwingen, auf Grund der Abtretung Anpassungen vorzunehmen (z.B. eine veränderte Fälligkeitsmitteilung zu erstellen)?
2. Wohin überweisen wir den Kaufpreis, wenn die Räumung erfolgt ist? (wie Notarvertrag auf das Konto des V oder auf das Konto der Bank_neu?)
3. Kann man einen Immobilienkaufpreis, dessen Weg durch den Notar geschützt sein soll, einfach abtreten an irgendjemand?
4. Kann ich mein Recht auf Übertragung des Eigentums nach Zahlung gemäß Fälligkeitsmitteilung in Verbindung mit der Abtretung (nach Ablösen der Grundschulden geht der Rest an Bank_neu) durchsetzen, falls erforderlich?
5. Wie können wir uns absichern und sämtliche Risiken ausräumen?

Vielen Dank für Ihre Mühe.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Der Notar ist an den Notarvertrag gebunden.

Man kann ihn nicht zwingen, Anpassungen oder Änderungen des Vertrages oder der Fälligkeitsmitteilung vorzunehmen.

Dies ginge nur dann, wenn V und K den Vertrag durch erneute notarielle Beurkundung einvernehmlich abändern.

Frage 2:

Im Notarvertrag ist zwar ein Konto des Verkäufers angegeben, auf das der Kaufpreis überwiesen werden soll.

Nach § 407 Abs. 1 BGB muss der neue Gläubiger (Bank_neu) eine Zahlung des Schuldners (K) an den alten Gläubiger (V), die nach der Abtretung erfolgt, nur gegen sich gelten lassen, wenn der Schuldner die Abtretung zum Zeitpunkt der Zahlung nicht kannte. Vorliegend hat der Verkäufer die Abtretung dem Käufer bereits angezeigt. Die Bank, an die angetreten wurde, kann daher die Zahlung des Kaufpreises von K noch einmal verlangen, wenn er an V zahlt.

K ist dadurch geschützt, dass V seine Abtretungsanzeige gegen sich gelten lassen muss, auch wenn die Abtretung nicht erfolgt sein sollte (§ 409 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Wenn V die Abtretung an K anzeigt, kann V sich gegenüber K nicht darauf berufen, nach dem Vertrag habe K den Kaufpreis auf das im Vertrag angegebene Konto überweisen müssen, wenn K an Bank_neu zahlt. Umgekehrt kann Bank_neu die Zahlung des Kaufpreises noch einmal verlangen, wenn K in Kenntnis der Abtretungsanzeige den Kaufpreis auf das Konto des V überweist.

K ist daher zu empfehlen, den abgetretenen Kaufpreis an Bank_neu zu zahlen.

Frage 3:

Eine Kaufpreisforderung über einen Grundstückskauf ist rechtlich eine ganz normale Forderung, d.h. die allgemeinen Regelung über die Abtretung finden auf sie Anwendung.

Danach kann der Gläubiger (V) sie einseitig ohne Zustimmung des Schuldners (K) an einen Dritten abtreten.

Eine Abtretung ist nur dann unzulässig, wenn zwischen Gläubiger und Schuldner ein Abtretungsverbot vereinbart wurde, oder wenn die Forderung durch eine Abtretung inhaltlich verändert wird (§ 399 BGB).

Im Vertrag ist zwar vereinbart, dass die Zahlung auf das Konto des V erfolgen soll. Wenn K nach der Abtretung an Bank_neu zahlt, greift das zwar in eine Bestimmung des Vertrages ein. Es führt aber nicht zu einer inhaltlichen Umgestaltung der Forderung und steht somit der Zulässigkeit einer Abtretung nicht entgegen.

Frage 4:

Zusammen mit dem Grundstückskaufvertrag wird normalerweise zugleich die Auflassung beurkundet, i.e. die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum am Grundstück auf den Käufer übertragen wird. Im Vertrag wird der Notar angewiesen, die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erst dann beim Grundbuchamt zu beantragen, wenn ihm die vollständige Kaufpreiszahlung (bzw. Ablösung von Grundschulden) nachgewiesen ist. (Dies ist die übliche Vertragsgestaltung in notariellen Grundstückskaufverträgen. Ob dies auch im vorliegenden Notarvertrag so gehandhabt wurde, kann ich ohne Einsichtnahme in den Vertrag nicht sagen.)

Wenn K die Zahlung des Kaufpreises gegenüber dem Notar nachweist, ist er verpflichtet, den Umschreibungsantrag gegenüber dem Grundbuchamt zu stellen. Im Falle der Zahlung an Bank_neu kann K die Zahlung allerdings nur durch gleichzeitige Vorlage einer Abtretungsanzeige zusammen mit dem Überweisungsbeleg nachweisen (oder durch Vorlage einer schriftlichen Erklärung des V, dass K den Kaufpreis gezahlt hat).

Wenn sich der Notar rechtsgrundlos weigert, einen Umschreibungsantrag zu stellen, kann er vor Gericht zur Stellung eines solchen Antrages verklagt werden. Es besteht auch die Möglichkeit, eine Beschwerde an die zuständige Notarkammer wegen Verletzung der Amtspflicht des Notars zu stellen. Die Notarkammer kann den Notar aber nicht zum Stellen eines Umschreibungsantrages zwingen, sondern nur Disziplinarmaßnahmen verhängen.

Frage 5:

Eine Absicherung und Ausräumung sämtlicher Risiken hätte bereits im Notarvertrag erfolgen müssen. Nachträglich ist dies nicht mehr möglich.

Es besteht nach § 372 Satz 2 BGB die Möglichkeit, den Kaufpreis bei einer Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts für den Gläubiger zu hinterlegen, wenn der Schuldner aus einem in der Person des Gläubigers liegenden Grund oder infolge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewissheit über die Person der Gläubigers seine Verbindlichkeit nicht oder nicht mit Sicherheit erfüllen kann.

Wenn Sie den Kaufpreis dort unter Verzicht auf das Recht zur Rücknahme hinterlegen, und sowohl der Bank_neu als auch dem V die Hinterlegung unverzüglich anzeigen (§ 374 Abs. 2 BGB), dann haben Sie dem Kaufpreis mit schuldbefreiender Wirkung sowohl gegenüber Bank_neu als auch V geleistet (§ 378 BGB).

Zu empfehlen ist folgende Vorgehensweise:

Sie fordern sowohl Bank_neu als auch V schriftlich auf, Ihnen innerhalb einer von Ihnen zu setzenden Frist mitzuteilen, auf welches Konto der Kaufpreis überwiesen werden soll und kündigen an, dass Sie den Kaufpreis hinterlegen werden, falls bei ihnen innerhalb der Frist keine übereinstimmende Mitteilung eingeht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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