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Abstimmungen in Bruchteilsgemeinschaften

| 22. September 2022 11:52 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


08:06

Zusammenfassung:

Schnittmengenprobleme benachbarter Bruchteilsgemeinschaften. Solange in Miteigentümervereinbarungen keine entgegenstehenden Regelungen getroffen worden sind und der Minderheitenschutz beachtet wird, kann eine gemeinsame Versammlung im Sinne der ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen werden.

Wir sind Eigentümer, die 3 Bruchteilsgemeinschaften bilden (Weg und zwei Garagenhöfe). Jede Bruchteilsgemeinschaft Garagenhof besteht nur aus einem Teil der Eigentümer der Bruchteilsgemeinschaft Wege.
Dürfen wir gemeinsame Eigentümerversammlungen abhalten und Abstimmungen zu den einzelnen Bruchteilsgemeinschaften in der Gesamtheit durchführen, wenn wir z.B. durch kontrollierte Stimmkarten für jede Bruchteilsgemeinschaft sicher stellen, dass für jede Bruchteilsgemeinschaft nur die jeweilen Eigentümer abstimmen können? Müssen die Abstimmungsergebnisse in getrennten Protokollen dokumentiert werden?

22. September 2022 | 12:54

Antwort

von


(187)
Wienburgstraße 207
48159 Münster
Tel: 0251-9320 5430
Tel: 0176-614 836 81
Web: http://immoanwalt.nrw
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre bereits sehr praktikable Lösung des von Ihnen skizzierten Schnittmengen-Problems bei Vorliegen mehrerer Bruchteilsgemeinschaften. Sie können nach meiner rechtlichen Würdigung so vorgehen, wenn Sie es mehrheitlich so beschließen, weil es im Sinne der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 745 BGB ist.


Es sollte jedoch noch ein Risiko ausgeschlossen werden:

Bei Bruchteilsgemeinschaften - wie den drei von Ihnen genannten - gelten nicht lediglich die §§ 741-758 BGB, sondern auch die §§ 1008-1011 BGB und vorrangig die mit dem § 1010 BGB verbundenen Gemeinschaftsvereinbarungen.

Solche Vereinbarungen werden nicht zuletzt deshalb getroffen und im Grundbuch in der jeweiligen Abteilung II vermerkt, weil die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen werden soll.


§ 1010 Abs. 1 BGB lautet:

Zitat:
Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist.



Bei Gelegenheit dieses Aufhebungsausschlusses durch Miteigentümervereinbarung werden meist auch Regelungen gerade über die Beschlussfassung getroffen, zum Schutze insbesondere von Minderheiten.



Sie können diese Miteigentümervereinbarungen nach § 1010 BGB, sofern diese Ihnen nicht vorliegen sollten, über das zuständige Grundbuchamt aus den Grundakten heraussuchen lassen oder alternativ beim Notariat, das die Beurkundung oder Beglaubigung der Bewilligungen vorgenommen hat und das bei der Eintragung ins Grundbuchblatt ebenfalls vermerkt wird.

Sofern der von Ihnen skizzierte - pragmatische und ökonomische und daher der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechende - Lösungsweg über gesonderte Stimmkarten und ein gemeinsames Protokoll nicht den Regelungen der Miteigentümervereinbarung widerspricht, ist er zulässig, weil zwingendes Recht nicht entgegensteht.


Wenn Sie möchten, können Sie mir die Vereinbarungen an neumann@immoanwalt.nrw zukommen lassen oder mich unter 0176 614 836 81 dazu auch anrufen. Gerne kann ich beim für Sie zuständigen Grundbuchamt Kopien der Bewilligungen herausverlangen, damit das Risiko einer erfolgreichen Anfechtungsklage eines Miteigentümers ausgeschlossen ist und Sie ganz sicher sein können.

Bei Nachfragen oder Vertiefungswünschen können Sie mich ebenfalls auch direkt kontaktieren. Sollten Sie Anlass zu einem Abzug bei Ihrer etwaigen Bewertung haben, bitte ich in jedem Fall um eine vorherige Kontaktaufnahme, um vorher die Chance der Nachbesserung zu erhalten.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 23. September 2022 | 00:57

Kann eine Abstimmung in einer der Bruchteilsgemeinschaften für ungültig oder unzulässig erklärt werden, wenn bei der Abstimmung mittels kontrollierter Stimmkarten/berechtigungen auch Eigentümer anwesend sind die nicht zur betreffenden Bruchteilsgemeinschaft gehören.
Z.B. sind bei einer Abstimmung zu Garagen die Eigentümer der Bruchteilsgemeinschaft Wege tw. nicht Eigentümer der Bruchteilsgemeinschaft Garagen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23. September 2022 | 08:06

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für ihre Nachfrage. Ohne einen ordnungsgemäßen (Aufhebungs-)Beschluss oder eben eine gerichtliche Anfechtung ist es nicht möglich, die betreffende Abstimmung für ungültig oder unzulässig zu erklären.

Und ob überhaupt eine Rechtsverletzung vorliegt, die zu einer Anfechtung berechtigen würde, hängt - wie oben in meiner ersten Antwort ausführlich geschildert - in erster Linie von den Miteigentümervereinbarungen ab. Sie sollten also je nach konkretem Sachverhalt zunächst einmal diese Vereinbarungen und bisherigen Beschlüsse einholen und prüfen oder eben prüfen lassen.

Ihre Frage kann nicht pauschal und allgemeingültig beantwortet werden, weil es - wie oben bereits ausgeführt - auf weitere Details des Sachverhalts ankommt, insbesondere auf die Miteigentümervereinbarungen und bisherigen Beschlüsse.

Sollten für die Versammlungen in diesen Vereinbarungen und Beschlüssen etwa Formvorgaben dahingehend bestehen, dass an diesen Versammlungen ausschließlich die betreffenden Miteigentümerinnen und Miteigentümer teilnehmen dürfen, müssen die Versammlungen eben zumindest zeitlich voneinander getrennt stattfinden.

Im Wohnungseigentumsrecht - um das es hier aber nicht geht - ist es zwar durchaus anerkannt, dass die Versammlungen unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden müssen, aber auch hiervon gibt es Ausnahmen und können Ausnahmen auch beschlossen werden, siehe dazu das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 29.01.1993 - Az.: V ZB 24/92

Zitat:
1. Ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt, daß sich die Wohnungseigentümer in ihren Versammlungen nur durch bestimmte Personen vertreten lassen dürfen, so betrifft dies nicht nur die Stimmabgabe, sondern jede aktive Beteiligung. Dann ist auch einem Beistand nicht erlaubt, in der Versammlung Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen.

2. Die Versammlungen der Wohnungseigentümer sind nicht öffentlich. Deshalb darf dort ein Wohnungseigentümer, wenn durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nicht anders geregelt, auch einen ihn lediglich beratenden Beistand nicht immer, sondern nur dann hinzuziehen, falls er daran ein berechtigtes Interesse hat.

3. Ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung eines beratenden Beistandes kann sich aus beachtlichen persönlichen Gründen oder aus dem Schwierigkeitsgrad der Angelegenheit ergeben, über die nach der Tagesordnung zu beschließen ist.



Gesetzliche Vorgaben - insbesondere eine Vorschrift der Nichtöffentlichkeit von Versammlungen - gibt es diesbezüglich jedoch nicht, schon gar nicht im Recht der Bruchteilsgemeinschaften.

Es handelt sich vielmehr um frei vereinbare Regelungen. Siehe dazu weiterführend auch schon die vollkommen korrekte Beratung durch meinen Kollegen Roger Neumann auf diesem Portal unter
https://www.frag-einen-anwalt.de/Vorschrift-zur-Einberufung-einer-Bruchteilsgemeinschaft-741-ff-BGB--f300020.html


Bei weiteren Nachfragen rufen Sie gerne an oder mailen mir. Sollten weitere Kosten entstehen, kläre ich darüber selbstverständlich vorher auf.


Mit den besten Grüßen

Andreas Neumann

Bewertung des Fragestellers 25. September 2022 | 08:42

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Eine schnelle Antwort und mit der Möglichkeit der Nachfrage auch umfassend. Durch die Antwort werde ich nun Aspekte verfolgen, die ich bisher unbeachtet ließ

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 25. September 2022
4,8/5,0

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