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Abstimmung in Eigentümerversammlung / Objekt- oder Kopfprinzip

| 23.09.2010 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Eigentümer in einer Wohnanlage mit 9 Wohnungen. Einer der Miteigentümer besitzt 4 Wohnungseinheiten. Letzte Woche fand eine Eigentümerversammlung statt (davor haben 6 Jahre lang keine stattgefunden). In dieser Eigentümerversammlung wurde nach dem Objektprinzip abgestimmt, obwohl in der Teilungserklärung keine Angabe zum Stimmprinzip gemacht ist und daher das gesetzliche Kopfprinzip gelten müsste.

Im später übersandten Protokoll sind die Abstimmungen nach Objektprinzip festgehalten.

Muss ich diesem Protokoll widersprechen weil ich sonst praktisch das Abstimmungsverhalten nach Objekten akzeptiere oder genügt es, wenn ich für die nächste Versammlung einen Tagesordnungspunkt dazu einstelle, damit zukünftig korrekt abgestimmt wird?

Ganz herzlichen Dank für Ihre Hilfe.

23.09.2010 | 16:53

Antwort

von


(480)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Gemäß § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs.1 WEG ).

Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (die Regel sind Miteigentumsanteile). Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine Ersatzversammlung ein, welche in jedem Falle beschlussfähig ist.

Vorliegend gilt, da in der Gemeinschaftsordnung keine anderweitige Regelung getroffen ist, in Ihrem Fall, wie Sie auch richtig feststellen, dass Kopfprinzip.

Hinsichtlich der Anfechtbarkeit ist nachfolgendes anzumerken. Die Beschlussanfechtung erfolgt nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG . Der Antrag muss den konkreten Tagesordnungspunkt benennen, der für ungültig erklärt werden soll.

Die Anfechtungsfrist beträgt gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG einen Monat. Dabei kommt es nicht auf den Zugang des Protokolls an, sondern auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung. Demzufolge innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung.

Ob Sie indes den Beschluss anfechten sollten, ist dagegen nicht gänzlich abzuschätzen. Dies hängt unter anderem von dem Stimmverhalten ab, denn das Gericht erklärt einen Beschluss nach fristgerechter Anfechtung für ungültig, wenn bei der Stimmenauszählung Fehler gemacht wurden, wenn jedoch zweifelsfrei festgestellt werden kann, dass auch ohne Berücksichtigung der fehlerhaft gezählten Stimmen eine Mehrheit vorgelegen hätte, ist der Beschluss nicht für ungültig zu erklären (BayObLG 5.12.1989, Az.: 2Z BR 113/89, WE 1990, 152). Im Ergebnis ist der Beschluss daher nicht nichtig sondern lediglich anfechtbar, aber ob dieser für ungültig erklärt wird ist dann eine Frage, ob die notwendigen Mehrheitsverhältnisse auch beachtet wurden oder eben ähnlich identisch wären.

Würde sich daher tatsächlich nach dem Kopfprinzip kein anderes Abstimmungsergebnis ergeben als bei dem Objektprinzip (bzw. nach Miteigentumsanteilen) dann würde auch eine Anfechtung nicht zur Aufhebung des Beschlusses führen.

Werden die Mehrheitsverhältnisse jedoch verzerrt, wovon ich in Ihrem Fall möglicherweise von ausgehe, wäre der Beschluss grundsätzlich anfechtbar und damit auch ungültig. Von diesem Umstand ist also abhängig, ob Sie eine Anfechtung vornehmen sollten, wenn Sie mit dem Beschlussergebnis auch nicht zufrieden sind.

Sind Sie dagegen damit zufrieden jedoch mit dem Abstimmungsprinzip generell nicht, empfehle Ihnen, wie Sie bereits selbst gesehen haben, eine Mitgliederversammlung zu arrangieren bzw. bei der Nächsten und dies dort auf die Tagesordnung zu setzen, sodass dann ein einheitliches und gemeinschaftsordnungskonformes bzw. rechtskonformes Abstimmungsverfahren beschlossen wird, um die bestehende Rechtsunsicherheit bei der Beschlussfassung zu vermeiden, da ansonsten die Gefahr bestünde das zukünftige Beschlüsse anfechtbar sein können, wenn eben die Mehrheit bei den Kopfstimmen anders ausfiele als bei den Stimmen nach Miteigentumsanteilen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meinen Ausführungen helfen konnte, einen ersten Eindruck in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können sich gerne bei Nachfrage über die entsprechende Option des Portals mit mir in Verbindung setzen.


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Bewertung des Fragestellers 23.09.2010 | 17:02

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