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Abstandszahlung für Einbauküche


04.09.2007 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Ich habe für die von mir gemietete Wohnung im September 1997 eine Einbauküche gekauft.
Die Küche ist jetzt 10 Jahre alt.

Ich möchte demnächst aus dieser Wohnung ausziehen. Gern würde ich die Küche an einen Nachmieter oder (bei Interesse) auch an den Vermieter verkaufen. Welche Abstandszahlung könnte ich angemessenerweise verlangen?

Es handelt sich um eine hochwertige Markenküche mit vielen, integrierten Einbaugeräten. Die Küche hat beim Kauf 18.500 DM (d.h. ca. 9.460 Euro) gekostet. Integriert sind Elektroherd, Dunstabzugshaube, Ceranfeld zum Kochen, Kühlschrank, Geschirrspülmaschine, Waschmaschine inkl. Trockner. Die Geschirrspülmaschine wurde vor 2 Jahren erneuert. Alle anderen Geräte sind 10 Jahre alt, aber alle voll funktionsfähig. Generell ist die Küche noch in einem sehr guten Zustand.

Herzlichen Dank schon vorab für eine fachgerechte Auskunft!
Eingrenzung vom Fragesteller
04.09.2007 | 15:13
Sehr geehrte Ratsuchende,

zunächst einmal ist es so, dass der Vermieter eine auf Ihre Veranlassung eingebrachte Küche nicht übernehmen muss. Vielmehr sind Sie dazu verpflichtet, bei Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Nur bei einer entsprechenden Vereinbarung beider Parteien läßt sich eine Übernahmeverplichtung begründen.Dies wird zum einen von der Interessenlage abhängen, zum anderen von der Höhe des Kaufpreises.

Hierzu kann ich folgende Erwägungen geben, die Sie anführen können bzw. Ihnen bei der Wertbildung bzw. Restwertansatz für ein Kaufangebot helfen:

Häufig findet bei Restwertberechnungen von Küchen den Ansatz des Neuwertes unter Abzug einer jährlichen Wertminderung von pauschal 10%, was einer Nutzungsdauer von 10 Jahren entspricht, Anwendung. Hierbei handelt es sich aber in der Regel um einfache Küche. In jedem Fall sollten Sie bei den Vertragsverhandlungen die Hochwertigkeit der Küche anführen und damit eine Nutzungsdauer von weit mehr als 10 Jahren rechtfertigen.

Der Ansatz einer gleichbleiben jährlichen Abschreibung ist zudem nicht sachgerecht, da der Wertverlust in dem ersten bzw.ersten Jahren nach Anschaffung am größten ist, umgekehrt die Küche aber auch nach 10 Jahren nicht wertlos ist.

Hier kann grundsätzlich als Anhaltspunkt die Vorgehensweise bei der Beurteilung von Mietzuschlägen bei Einbauküchen, Schrankwände usw. angenommen werden. Der Schätzung der zusätzlichen Ausstattung hat sich das Verfahren nach "Sternel" (nachvollziehbares, praxisnahe Verfahren zur Ermittlung des Möblierungszuschlages) weitgehend durchgesetzt. Dabei wird von einer jährlichen Abschreibung des Neuwertes des Mobiliars in Höhe von 1/7 bzw. 15% ausgegangen. Ein Restwert von 30% des Neuwertes wird jedoch nicht unterschritten, unabhängig vom Alter, da auch abgeschriebene Möbel noch einen Wert aufweisen.

Ergänzend kann gerade bei hochwertigen Einbauküchen noch zwischen Möbeln und Elektrogeräten getrennt werden. In der Regel unterliegen Möbel einer längerer Nutzungsdauer,während Elektrogeräte in der Regel auch nach 10 Jahren schon mal ersetzt werden müssen.

Teilweise wird bei der Wertermittlung ein hoher Abschlag im ersten Jahr angesetzt, dann vom sich dann ergebenden Restwert eine Abschreibung von 6-7% pro Jahr.

Sämtliche Anhaltspunkte führen aber insbesondere bei relativ alten Küchen und bei ganz neuen Küchen zu recht unterschiedlichen Ergebnissen, sind jedoch bei Küchen im Alter von 5 Jahren relativ gleich oder führen zu Ergebnissen, die schlechter als bei einer gleichmäßigen jährlichen Abschreibung sind.

Um einen angemessenen Restwert/Übergabewert/Kaufpreis zu ermitteln, können ferner folgende, sich in der Rechtsprechung entwickelte Standpunkte berücksichtigt werden:

Streit entsteht zwischen den Parteien häufig über die Ermittlung des Zeitwertes insbesondere darüber, ob bei eingebauten Gegenständen oder Einrichtungen auf den Preis abzustellen ist, der nach dem Ausbau erzielt werden kann oder ob der Gebrauchswert, d. h. der Wert, den die Einrichtung für die Wohnung hat, zugrunde zu legen ist. Hierzu hat z.B. das OLG Köln mit Urteil vom 20.10.2000 (Az.: 19 U 43/00 MDR 2001, 446) entschieden, dass bei der Wertermittlung für eine Einbauküche der objektive Wert der den Räumlichkeiten angepassten Küche einschließlich Arbeitsplatte maßgeblich ist und nicht der Preis, den die Küche in ausgebautem Zustand auf dem Markt erzielen würde.

Das Landgericht Wiesbaden legt in seinem Urteil 1 S 82/96 fest, dass der Zeitwert den Neupreis, den Erhaltungszustand und das Alter berücksichtigt.

Maßgebend ist der Wert im eingebauten Zustand, nicht aber der Verkehrswert, sprich der Wert, der durch einen Verkauf nach dem Ausbau erzielt worden wäre, OLG Düsseldorf VIII ZR 212/96

Der Zeitwert einer Einbauküche schließt die Arbeitsplatte ein. Der Zeitwert liegt deshalb über dem Verkehrswert, den die ausgebaute Küche auf dem Markt hätte, OLG Köln 19 U 43/00.

Man sieht, dass es nicht einfach ist, einen "gerechten" Kaufpreis zu finden. Im wesentlichen wird zu berücksichtigen, ob der Preis für den Vermieter so attraktiv ist,um die Küche zu übernehmen und für Sie so attraktiv ist, dass Sie dem Verbleib in den Räumen dem Abbau und der Mitnahme vorziehen. Sinn kann es auch machen, dass Sie eine Küchenfirma ansprechen, die anhand des genauen Zustandes den Wert der Küche schätzt.

Geht man - wie oben dragestellt - davon aus, dass eine Küche auch nach 10 Jahren nicht wertlos ist und ein Ansatz von ca. 30% des Kaufpreises angemessen sein kann, so würde man auf ca. EUR 2.800,00 kommen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen Überblick versschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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