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Abstandsflächen bei priveligiertem Balkon (Verlust Sonderstatus / Bestandsschutz)

28.05.2016 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Bestands- und Denkmalschutz bei Außenwandänderungen in Abgrenzung zu reinen Fassadenänderung vor dem Hintergrund einer Balkonerrichtung

Sehr geehrte Rechtsanwältin, Sehr geehrter Rechtsanwalt,

beantragt wurde am Hinterhaus eines Hauses ein Balkon (priveligiert). Das Bauamt hat ausgeführt, dass dieser doch Abstandsflächen auslöst und den Sonderstatus (priveligert) verliert, da die Außenwand keine eigenen Abstandsflächen wahrt und durch diese Änderungsmaßnahe ihren Bestandsschutz verliert. Das Gebäude ist ca. 100 Jahre alt und ist ein Denkmal. Das Denkmalsamt hat sich im Vorfeld schon positiv zu dem Vorhanden geäußert.

Hier die Antwort des Bauamtes auf den Bauantrag:

Durch die beantragten Maßnahmen, hier: Errichtung eines Balkons, beabsichtigen Sie die Außenhaut des Hinterhofgebäudes zu verändern. Es handelt sich hier grundsätzlich um eine Änderung des Bestandes bzw. des Bestandsschutzes (davon ausgehend, dass das Hofgebäude vor 100 Jahren auch legal errichtet wurde).
Die bauliche Errichtung eines Balkons an der bestehenden östlichen Außenwand und somit die Änderung dieser Fassade hat zur Folge, dass der offensichtlich privilegierte Balkon seinen Sonderstatus verliert und daher eigene Abstandflächen nach § 6 BauO NRW hat. Grund: Diese Giebelaußenwand (OK-Traufenhöhe von 13,90 m und OK-Flachdachhöhe von 17,195 m) kann nach geltender Abstandflächenvorschrift, offensichtlich die eigene Abstandflächen nicht auf eigenem Grundstück einhalten (unzureichender Grenzabstand von ca. 5 bis 6 m zum Angrenzerflurstück 3185/12).
Durch diese Änderungsmaßnahme verliert die Außenwand ihren Bestandsschutz, es entfällt somit die Privilegierung des untergeordneten Bauteils bzw. des Balkons, siehe auch nachfolg. Rechtsprechung.
Vgl. OVG NRW, Beschluss v. 20.6.2000 – 10 B 853/00 – (rechtskr.; I. Instanz: VG Düsseldorf)
Vgl. OVG NRW, Beschluss v. 11.11.1999 – 10 A 2435/99 – und Urteil v. 7..12.1998 – 7A 6365/96 -, jeweils m.w.N.
Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, § 6 Rdnr. 230 unter Hinweis auf v. VG Beschluss des OVG Mecklenburg-Vorpommern v. 27.8.1998 – 3 M 65/98 -, BauR 1999, 624=BRS 60 Nr.115 zum dortigen Abstandrecht.


Hier die Meinung meines Architekten:

§ 6(1) BauONW besagt, dass vor "Außenwänden" Abstandsflächen freizuhalten sind - nicht vor Fassaden. "Fassade" ist in der BauO nicht ausdrücklich definiert. Als "Fassade" bezeichnet man das visuelle Bild einer Aussenwand mit all ihren zusätzlichen Elementen, wie Balkonen, Gesimsen, Erkern usw. Ein Balkon ist kein Teil der Außenwand und wird in § 6 (7) Satz3 gesondert behandelt.

Da Sie die Außenwand hinsichtlich der Abstandsfläche nicht ändern wollen, verliert sie nicht den Bestandsschutz.
Selbst wenn sie ihn verlieren würde, ist m.E. hiervon nicht das Privileg für den Balkon in §6 (7) Satz 3 betroffen, weil der Balkon ein eigenständiges Bauteil ist. So sieht es § 6 BauO NW.
Deshalb ist die Erklärung des BAA hinsichtlich des Balkons grundsätzlich falsch.

Bestandsschutz gegenständlich und kann sich also nur auf Bauteile beziehen. "Fassade" ist kein Bau- oder Gebäudeteil, sondern nur die Bezeichnung für das visuelle Abbild der Außenwand etc..
Wenn durch ein Bauteil das ganze Gebäude oder Gebäudeteile den Bestandsschutz verlieren würden, könnten viele Gebäude nie mehr verändert werden.


Meine Fragen:
Was ist rechtlich korrekt?
Wie hoch schätzen Sie die Chancen, hier eine Klage zu gewinnen?
Sind die Urteile, auf die sich das Bauamt bezieht, überhaupt vergleichbar und anwendbar?

Vielen Dank und Herzliche Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Entscheidung des OVG NRW, Beschluss v. 20.6.2000 – 10 B 853/00 hat insbesondere zum Inhalt, dass neben dem Balkon Balkontüren zu errichten wären, was nicht mehr dem ansonsten geltenden Bestandsschutz zugeordnet werden kann.

Die Herstellung derartiger Öffnungen in eine vorhandene Gebäudewand sei nach der Meinung des Gerichts vom "Bestandschutz" nicht mehr gedeckt.

Wenn dieses hier auch der Fall sein sollte, ist dem Bauamt Recht zu geben.

Sind Türen bereits vorhanden, etwa für Türenausschnitte mit Geländer etc., so wäre dem Bauamt insoweit nicht beizupflichten.

Aber dann gilt trotzdem - ich zitiere aus der Entscheidung des OVG:
"Die Balkonanlage bewirkt nämlich für die vorhandene Gebäudewand, an die sie ansetzt, jedenfalls auch eine Funktionsänderung, die gleichfalls die Frage der Abstandwahrung dieser Wand nach Maßgabe des derzeit geltenden Abstandrechtes neu aufwirft. Ohne das vorhandene Gebäude und deren Außenwand ist die Anlage eines Balkons nicht denkbar.

Dieser Balkon bewirkt, dass sich die von dem Gebäude insgesamt ausgehenden Wirkungen, gerade in Bezug auf den abstandrechtlich geregelten Schutz des Nachbargrundstücks vor fremder Einsichtnahme, nachteilig verändern. Die Privilegierung des § 6 Abs. 7 BauO NRW von vor die Außenwand tretenden Bauteilen und Vorbauten rechtfertigt sich nach der in der gesetzlichen Regelung zum Ausdruck kommenden Wertung des Gesetzgebers allein dadurch, dass diese Bauteile im Verhältnis zu dem "Hauptbau" eine nur untergeordnete Bedeutung haben. Entspricht das "Hauptgebäude" den gesetzlichen Abstanderfordernissen, sollen die angesprochenen Bauteile und Vorbauten, um den hergebrachten Gestaltungs- und Nutzungswünschen Rechnung tragen zu können, bei der Bemessung der Abstandfläche für die Außenwand, an die sie anschließen, außer Betracht bleiben und keine eigenen Abstandflächen auslösen.

Die Rechtfertigung dieser abstandrechtlichen Privilegierung untergeordneter Bauteile entfällt jedoch, wenn die maßgebliche Außenwand selbst die hierfür nach geltendem Recht bestimmten Abstandflächen nicht einhält.

Daran ändert nichts, dass der Nachbar das vorhandene Gebäude und die sie ausmachenden Außenwände in ihrer bisherigen Gestalt in den Grenzen des insoweit gegebenen Bestandsschutzes hinzunehmen hat."

Der Bestandsschutz ginge so nicht verloren, was die Außenwand betrifft.

Aber durch den Anbau der Balkone kann der Bestandsschutz aber auch nicht positiv genutzt werden.

Es bleibt die die andere Entscheidung des OVG NW.
Da geht es aber nicht um einen Balkon, sondern einem Flachdachanbau, was daher nicht direkt zu vergleichen ist.

Die Entscheidung des OVG Mecklenburg-Vorpommern scheint mir aber wiederum einschlägig zu sein.

Bei verändertem Gebäudeumriss ist die Möglichkeit der Einwirkung auf die abstandsrechtlichen Belange der Nachbarschaft insoweit evident und führt in jedem Fall zur Notwendigkeit einer anderen Bewertung solcher Belange (Aspekte der Belichtung, Besonnung und Belüftung sowie des Brandschutzes).

Insoweit ist dem Bauamt leider beizupflichten.

Zur Ansicht des Architekten:
Fassadenänderungen gehören zu der Aufzählung der Vorhaben, die bzgl. der Änderung
der äußeren Gestaltung eines Gebäudes genehmigungsfrei sein können.

Das liegt aber hier gerade nicht vor.
Denn darunter fällt nur eine Änderung der äußeren Gestaltung durch Anstrich, Verputz, Verfugung, Dacheindeckung, Solaranlagen, durch Einbau oder Austausch von Fenstern und Türen, Austausch von Umwehrungen sowie durch Bekleidungen und Verblendungen.

Deswegen kommt es bei Fassaden nicht auf die Abstandsfläche an, da der Gebäudeumriss nicht verändert würde.

Anbau durch Errichtung von Balkonen gehört aber nicht zu einer Fassadenänderung.

Bei der Bemessung der Abstandfläche bleiben außer Betracht, wenn sie nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten, Vorbauten wie Erker, Balkone, Altane, Treppenräume und Aufzugsschächte, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und sie von den gegenüberliegenden Nachbargrenzen mindestens 3 m entfernt sind, § 6 Abs. 7 Nr. 3 LBO NW.

Für den Bestandsschutz ist auf oben zu verweisen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2016 | 22:32

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

haben Sie vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die durchaus sehr verständlich dargestellt worden ist.

Hier meine Nachfragen:
1. In genau dieser Außenwand, um die es geht, sind Öffnungen im EG, 1.OG, 2.OG, 3.OG mit Türen bereits vorhanden, im DG (und dort soll der priveligerte Balkon dran) jedoch nur ein großes Fenster. Ändert dies Ihre Einschätzung?
Die Einsichtnahme auf das Nachbargrundstück ist bereits mehrfach in starker Ausprägung gegeben und sollte sich nicht negativ verändern.

2. Das Haus ist ein Denkmal und das Denkmalsamt hat sich bereits positiv zu dem Vorhaben (priveligierte Balkon im Dachgeschoss) geäußert. Das Amt sagte, er solle doch bitte nur identisch mit den unteren Balkonen sein. Weiterhin ist aus Erzählungen des Vorbesitzers bekannt, dass das Haus im Krieg beschädigt worden ist und der Balkon im DG nach dem Krieg nicht wiederhergestellt worden ist. Dies kann man auch an der Verklinkerung erkennen. Kann man prinzipiell juristisch etwas daraus machen, dass es "ein Denkmal" ist. Hier hätte ich ja außerdem nicht einmal die Möglichkeit, die Wand zurückzubauen, damit die Abstandsflächen nach geltendem Recht eingehalten werden für den Balkon??

Zum besseren Verständnis der Situation habe ich Ihnen per email 2 Fotos zugesendet.

Summa summarum kann ich mir einfach nicht vorstellen, dass mit diesem Vorhaben (priveligerter Balkon) neue Abstandsflächen ausgelöst werden und der Bestandsschutz für eine 100 Jahre Außenwand damit in Frage gestellt wird.

Ich überlege ernsthaft, zu klagen, werde dies aber vermutlich verwerfen, wenn Sie erneut die Chancen als sehr schlecht darstellen.

Haben Sie vielen lieben Dank für Ihre Ausführungen und die Beantwortung der Nachfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.05.2016 | 09:46

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

1.
Das Fenster wäre nur dann in Ordnung, wenn nicht dort auch dieses zu einer Tür erweitert würde. Denn in Verbindung mit dem Balkon wäre die Einsichtnahme hinsichtlich Quantität und Qualität leider eine andere.

2.
Da hier aber schon darunter bzw. daneben Balkone vorhanden sind, ändert dieses die Situation jedoch grundlegend. Das hat das Denkmalamt ja ebenfalls befürwortet, auch wenn es dabei allein um denkmalrechtliche Aspekte geht.

Denn soweit diese Balkone nicht illegal errichtet worden sind, wovon ich einmal nicht ausgehe, wird schon dadurch der Abstand bestimmt als auch die Fassade.

Somit erscheint eine Klage möglich, auch wenn ich das im Rahmen dieser Erstberatung nicht unbedingt abschließend einschätzen kann, weil dieses nur mithilfe einer Akteneinsicht etc. ginge - vielen Dank für Ihr Verständnis.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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