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Abstandsflächen auf eigenem Grundstück einhalten?

| 23.02.2014 19:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Abstand & Abstandflächen BAYERN BayBO: Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht und zwar in Form des sogenannten Baupolizeirechts (geregelt u.a. in der Bayerische Bauordnung (BayBO)), als auch in Form des sogenannten Bauplanungsrechts (u.a. Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO)).

Es geht um die Bebaubarkeit eines ca. 900 qm großen Grundstücks in einem Stadtrandbezirk von München, auf dem bereits ein Mehrfamilienhaus (ca. 100 qm Grundfläche) steht. Ein zweites Haus hätte dort Platz, die Bebauung wäre jedoch ungünstig eingeschränkt, wenn die Abstandsfläche von 6 m nach Art 6 BayBO einzuhalten wäre. Fragen:

a) Kann angebaut werden?
b) Können die Abstandsflächen für ein separates zweites Haus unterschritten werden? Zwei Häuser mit geringem Anstand wären ja immer noch "kleiner" als
ein verbundener Komplex, der wohl zulässig wäre (in der unmittelbaren Nachbarschaft steht ein 26 m langes Haus)

Ein Bebauungsplan besteht nicht, einschlägig ist die Umgebung nach §34 BauGB.
Sie ist mit E+1,5 bebaut, Grundflächenzahlen 0,2-0,3. Für eventuelle Nachfragen oder weitergehende Fragen kann und soll von mir ein Umgebungsplan per email geschickt werden.
Kurze Antwort ist ok, mögliche Fälle werden am besten in einer Folgefrage mit vorliegendem Plan diskutiert.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das öffentliche Baurecht und zwar in Form des sogenannten Baupolizeirechts (geregelt u.a. in der Bayerische Bauordnung (BayBO)), als auch in Form des sogenannten Bauplanungsrechts (u.a. Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO)).

Die (weitere) Bebaubarkeit bzw. bauliche Nutzung eines Grundstücks bestimmt sich in bauplanungsrechtlicher Sicht nach § 34 BauGB, also danach ob das Bauvorhaben "sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist." Weiter gilt u.a.:"Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden." Eingehendere Hinweise ergeben sich in der Zusammenschau mit der (genehmigten) Nachbarbebauung und der Baunutzungsverordnung (Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke - BauNVO).

Die Frage ob- und wenn ja mit welchen Bauteilen Abstände oder Abstandsflächen einzuhalten sind, ist eine des Baupolizeirechts. Hintergrund sind z.B. Erwägungen des Nachbarschutzes (ausreichende Belichtung und Besonnung, Belüftung, Durchlüftung von Grundstücken) oder des Brandschutzes. Hier wäre Art. 6 (Abstandsflächen) und Art. 7 (Abweichungen von den Abstandsflächen) Bayerische Bauordnung (BayBO)Bayerische Bauordnung (BayBO) genauer in den Blick zu nehmen. Wie sich aus der Verordnung über Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen (Bauvorlagenverordnung Bayern - BauVorlV) ergibt, werden die Abstandsflächen üblicherweise im Lageplan vom Lageplanfertiger berechnet/dargestellt.

Nach Art. 6 BayBO gilt (auszugsweise) : Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten. Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an den Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften das Gebäude an die Grenze gebaut werden muß oder gebaut werden darf. Darf nach planungsrechtlichen Vorschriften nicht an die Grenze eines Nachbargrundstücks gebaut werden, ist aber auf diesem Grundstück ein Gebäude an der Grenze vorhanden, so kann gestattet oder verlangt werden, daß angebaut wird. ... Die Abstandsflächen müssen, soweit sie sich nicht auf Nachbargrundstücke erstrecken dürfen,
auf dem Grundstück selbst liegen. Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken; das gilt nicht
für Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen. Die Tiefe der Abstandsfläche bemißt sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand
gemessen. ...

Nach Art. 7 BayBO gilt (auszugsweise/exemplarisch) : ... Liegen sich Gebäude oder Gebäudeteile auf einem Grundstück gegenüber, von denen mindestens eines nicht mehr als ein Vollgeschoß aufweist und nicht dem Wohnen dient, so kann gestattet werden, daß die nach Art. 6 Abs. 4 und 5 erforderlichen Abstandsflächen in ihrer Tiefe bis auf eine halbe Wandhöhe dieses Gebäudes vermindert werden, soweit nicht dadurch Brandschutz, Belichtung und Lüftung beeinträchtigt werden. ... Die Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 4 und 5 oder die Abstandsflächen auf Grund von örtlichen
Bauvorschriften nach Art. 91 können sich ganz oder teilweise auf das Nachbargrundstück erstrecken,wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich, aber nicht in elektronischer Form zustimmt oder sie aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht überbaut werden können; die Zustimmung des Nachbarn gilt auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger. Sie müssen zusätzlich zu den für die Bebauung des Nachbargrundstücks vorgeschriebenen Abstandsflächen von der Bebauung freigehalten werden. Art. 6 Abs. 1 Sätze 3 und 4 bleiben unberührt.

Ggf. sollte geprüft werden, ob Schwierigkeiten z.B. dadurch umgangen werden können, dass eine Idealteilung (2 Wohnungen - Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz WEG - statt Realteilung (2 Grundstücke)) die Lösung bringen könnte.

Ganz grundsätzlich sollte der Bestand (was ist genehmigt ? nach welcher Rechtslage ?) bzw. die Bestandsbebauung und auch die Nachbarbebauung anhand der Bauakten eingehend untersucht werden, eben auf die Frage hin wie eine weitere, intensivere bauliche Nutzung erreicht werden könnte. Im Rahmen eine Erstberatung hier ist dies schwerlich möglich, zumal eine gescheite Rechtsberatung als Teil der üblichen Baunebenkosten (im Sinne der DIN 276) gesehen werden sollte.

Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Weitere Kontaktmöglichkeiten :

Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Mobil : 0162 774 7773
Festnetz : 06201 494244

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2014 | 00:03

Vielen Dank.
Es handelt sich um erste Vorüberlegungen. Wenn ich sie recht verstanden habe, besteht kein prinzipielles Hindernis, die Abstandsflächen zu unterschreiten, wenn allgemeinen baupolizeirechtlichen Vorschriften genüge getan wird. Wenn ich Sie ebenfalls recht verstehe, liegt auch kein prinzipieller Unterschied zum Anbau vor.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2014 | 10:34

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Nachfrage, diese möchte ich auf der Basis meiner Antwort wie folgt beantworten:


M.E. ist es wichtig und richtig sich bereits im Vorfeld von Baumaßnahmen (auch Umnutzungen z.B. Büro oder Werkstatt in Wohnung; Wohnung in Einzelhandelsflächen/Lagerräume) sich den (bau-)rechtlichen Fragen zu stellen. Bauvorhaben (z.B. weitere Bebaubarkeit) haben eben einen enormen Einfluss auf den Wert der Immobilie.

Zivilrechtliche Fragestellungen (Eigentum, Besitz, Nutzungsrechte, Wohnrechte, Dienstbarkeiten) sind oftmals eng mit komplexen öffentlich-rechtlichen Fragestellungen (Braucht man eine Baugenehmigung ? Ist das Bauvorhaben genehmigungsfähig ?) verknüpft, die sich insgesamt selbstredend auf den Wert bzw. bereits schon auf die Kosten auswirken.

Wenn unabhängige, objektivierte Grundlagenermittlungen (Bauakte ? Grundbuchauszug ? Umgebungsbebauung ?) fehlen, wird das Bauvorhaben oftmals selbst noch von gestandenen Architekten, Planern, Behörden, Banken, Nachbarn usw. falsch eingeschätzt oder falsch bewertet.

Unter exemplarischen Hinweis auf Art. 68 Abs. 4 BayBO ("Die Baugenehmigung wird unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt.") hier eben z.B. die Feststellung, dass das 900qm große Grundstück nicht unbedingt in 2 Baugrundstücke geteilt werden muß (Neuvermessung, Neueinmessung), sondern ggf. auch zwei getrennte Gebäude auf einem Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt werden könnten. Auch ein Anbau - ggf. mit geeignetem baulichen oder technischen Brandschutz - könnte Ihre Möglichkeiten erweitern.

Ganz grundsätzlich besteht oftmals auch die Möglichkeit gegenüber den Behörden Erleichterungen, Ausnahmen und Befreiungen von Bauvorschriften einzufordern. Nicht selten erhält man z.B. am Rande von Akteneinsichten dort einen Eindruck, wie die Behörde (bzw. der zuständige Sachbearbeiter) dem Bauvorhaben gegenübersteht.


Ich hoffe, Ihnen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Weitere Kontaktmöglichkeiten :

Rechtsanwaltskanzlei P. Lautenschläger
Horazweg 4
69469 Weinheim

http://www.lautenschlaeger.de

Mobil : 0162 774 7773
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Bewertung des Fragestellers 24.02.2014 | 23:55

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