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Abstandsflächen

30.07.2010 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Hallo,
ich bin im Bundesland Sachsen-Anhalt ansässig.
Mein Problem:
Es wurde in den 70er Jahren ein großes Gewerbegebiet mit Gebäuden gebaut (Kraftverkehr). Nach der Wende ging dieser Kraftverkehr in Insolvenz. Das riesige Gebiet wurde in viele Teilflächen vermessen um den Verkauf zu verbessern.
Eine Fläche mit Gebäude habe ich gekauft. Mein Gebäude steht mit circa 15 Metern auf der Grenze des Nachbarn. Des Weiteren waren damals mein Gebäude mit dem Nachbargebäude mit einem Durchgang verbunden. Dieser Durchgang befindet sich auf der Nachbarseiteund ist auch sein Besitz. Von meiner Seite wurde eine Brandschutzmauer gezogen. Ich habe eine Nutzungsänderung beim Bauamt beantragen müssen als Bildungsstätte. Nach Einreichung aller Unterlagen viel dem Bauamt auf das keine Baulasten bezüglich Abstandsflächen eingetragen sind. Ich setze mich mit meinem Nachbarn in Verbindung. Dieser sträubt sich und würde eine enstprechende Entschädigung in Anspruch nehmen. Da durch meinen Kauf und die Sanierung nach Leerstand (circa 10 Jahre, Obdachlose besetzten das Gebäude) das Gebiet wieder belebt wird, sehe ich keinen Nachteil für den Nachbarn. Des Weiteren habe ich das Gebäude nicht auf die Grenze gebaut bzw. der Durchgang gehört ihm. Hätte er beim Kauf nicht schon die Abstandsflächen eintragen müssen? Ich brauche nicht zu erwähnen, dass die Summen durch die Bauverzögerung (Kein Genehmigung durch das Bauamt) jeden Tag steigen. Welche Möglichkeiten kommen für mivch in Betracht? Verkäufer und Notar haben mich natürlich nicht auf etwaige Baulasten hingewiesen.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht einiger deutscher Bundesländer so auch Sachsen-Anhalt (vgl. § 82 BauO LSA) eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Sachen zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Zu Abstandsflächen, § 6 BauO LSA, Abstandsflächen, Abstände:

Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Dieses gilt entsprechend für Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen.

Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf [was ggf. nochmals rechtlich gesondert zu prüfen wäre].

Abstandsflächen sowie bestimmte Abstände müssen auf dem Grundstück selbst liegen.

Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Abstandsflächen sowie Abstände im vorgenannten Sinne dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden; Abstandsflächen dürfen auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden.

Die Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken; dies gilt nicht für

1.
Außenwände, die in einem Winkel von mehr als 75 Grad zueinander stehen,

2.
Außenwände zu einem fremder Sicht entzogenen Gartenhof bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 und

3.
Gebäude und andere bauliche Anlagen, die in den Abstandsflächen zulässig sind.

[...]

Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und Industriegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m. Vor den Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt als Tiefe der Abstandsfläche 3 m.

[...]

Bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Beseitigung von Anlagen sind der Bauherr oder die Bauherrin und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

Es ist daher auch eine Beteiligung der Nachbarn wie folgt vorgesehen:

Die Eigentümer oder Eigentümerinnen benachbarter Grundstücke (Nachbarn) sind nach den unten stehenden Absätzen zu beteiligen.

Die Bauaufsichtsbehörde soll [meint: ganz regelmäßig bis auf sehr wenige Ausnahmen] die Nachbarn vor der Zulassung von Abweichungen und Befreiungen benachrichtigen, wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt werden.
Einwendungen sind innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen.

Die Benachrichtigung entfällt, wenn die zu benachrichtigenden Nachbarn die Lagepläne und Bauzeichnungen unterschrieben oder der Zulassung von Abweichungen* und Befreiungen schriftlich zugestimmt haben.

Haben die Nachbarn dem Bauvorhaben nicht zugestimmt, ist ihnen die Baugenehmigung zuzustellen. Bei Bauvorhaben, die einer Genehmigung nicht bedürfen, ist ihnen die Entscheidung über die Zulassung von Abweichungen und Befreiungen zuzustellen.

(* = Die Bauaufsichtsbehörde kann Abweichungen von Anforderungen dieses Gesetzes und aufgrund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.

Die Zulassung von diesen Abweichungen, von Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans oder einer sonstigen städtebaulichen Satzung oder von Regelungen der Baunutzungsverordnung, über die zulässige Art der baulichen Nutzung ist gesondert schriftlich zu beantragen; der Antrag ist zu begründen.)

In der Praxis sieht dieses folgendermaßen aus:

Die Bauordnungen der Länder Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern sehen die Baulast als Grundlage für eine Regelung von nachbarschaftlichen Verhältnissen vor.

Ihre Aufgabe ist es, Grundstücke unter Einbeziehung von Nachbargrundstücken bebaubar zu machen, die sonst zumindest nicht in der vorgesehenen Form bebaut werden dürfen. Der Nachbar erlaubt mittels Baulast die teilweise Verwendung seines Grundstücks, z.B. Verpflichtung zu Wegerechten; Erlaubnis, Abstandsflächen nicht einzuhalten etc.

Baulasten sind meiner Erfahrung nach zwar oft von den Baubehörden gewollt, aber letztlich bleibt auch die gesetzlichen - oben genannten - Möglichkeiten von Abweichungen und Befreiungen, siehe oben.

Darüber sollten Sie mit der betreffenden Baubehörde sprechen. Falls dieses keinen Erfolg verspricht, müssten Sie leider weiteren rechtsanwaltlichen Rat in Anspruch nehmen, um die Sache weiterzuverfolgen.

Meist ist aber leider derart, dass die Baubehörden auf eine Zustimmung des Nachbarn bestehen werden.

Zum Kaufvertrag:
Nur anhand des genauen Inhalts des notariellen Kaufvertrages lässt sich konkret beurteilen, wie die Risikoverteilung für die Genehmigungsfähigkeit baurechtlicher Art aussieht.

Möglicherweise haben sich aber Verkäufer und der Notar haftbar gemacht, was aber hier von mir mangels vorliegender Unterlagen und Kenntnis von den Einzelfallumständen nicht eingeschätzt werden kann - ich bitte um Ihr Verständnis.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

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