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Abstandsfläche Grenzbebauung


27.08.2007 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Ich plane ein teilweise bebautes Grundstück (mehrstöckiges Vorderhaus mit hinterer einstöckiger Hofbebauung) zu erwerben und das Hinterhaus aufzustocken. M.E. verliere ich den dadurch den Bestandsschutz. Das Gewerbe wird dabei in Wohnnutzung umgewandelt. Jetzige bebaute Grundfläche 13 x 10 Meter.

Laut Katasteramt Köln Flurkarte und Grundbuch befindet sich links
neben diesem Grundstück ein „kleiner Streifen“ von ca. 1,20 m Breite
mit eigener Flurstücknummer über die volle Tiefe. Es besteht kein Bebauungsplan.

Ich plane mein Grundstück sowie diesen „Streifen“ zu erwerben und zu
vereinigen; beide Grundstücke gehören demselben Eigentümer.

Nach diesem „kleinen Streifen“ befindet sich links ein weiteres bebautes Grundstück.
Auf diesem hat der linke Nachbar(Eigentümergemeinschaft) sein mehrstöckiges Vorderhaus seit langem errichtet. In dessen hinteren Bereich befindet sich ein Garten.
Meine hintere Hofbebauung ist eine Grenzbebauung. Die Grenzmauer steht voll auf meinem Grundstück.
Ich möchte jetzt die Mauer um die 1,20 m nach links versetzen (Kostenteilung?) und wieder auf die neue Grenze setzen; im Vorderhaus wäre eine Überbauungsrente anzustreben.

Hintergrund ist, das ich 3 Meter Abstand (Erdgeschoß), (laut Bauvorschrift) zu diesem Nachbarn einhalten muss. Er hatte eine Aufstockung abgelehnt. Muss ich auch im zweiten Stock nochmals zurückspringen? Und wie viel?

Kann ich dieses durchsetzen und wie schnell?


-- Einsatz geändert am 30.08.2007 10:40:43

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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage zielt auf zwei unterschiedliche Rechtswege, das öffentliche Recht und das Zivilrecht.

ÖFFENTLICHES RECHT

Zunächst einmal müsste Ihr Bau und auch die Nutzungsänderung genehmigungsfähig sein. Die Stadt Köln gibt hierzu im Rahmen einer Bürgerberatung des Baurechtsamtes nach eigenen Angaben erste kompetente Hinweise.
(www.stadt-koeln.de/imperia/md/content/pdfdateien/pdf/5633.pdf)

Im Rahmen dieser Beratung können Sie erfahren, welche Abstandsflächen Ihr Bau zu der umliegenden Bebauung einhalten muß, und können entsprechend hierauf Ihre Planungen ausrichten.

Jedoch ist wichtig zu erkennen, daß eine umfassende Prüfung Ihrer Planungen und auch der Einwände des Nachbarn durch die Baubehörden erst im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens erfolgen wird.

Für Ihre Situation wäre darauf hinzuweisen, daß Sie zur Stellung einer Bauvoranfrage oder zur Beantragung einer Baugenehmigung keinesfalls bereits Eigentümer des Grundstücks auf dem Sie bauen wollen sein müssen, denn die Baugenehmigung wird "unbeschadet von Rechten Dritter" beurteilt und hoffentlich erteilt.

Im Rahmen dieses Genehmigungsverfahrens hat Ihr Nachbar Gelegenheit geltend zu machen, er sei in eigenen ("subjektiven" Rechten) betroffen. Dabei darf er sich nur auf sogenannte nachbarschützende Bauvorschriften berufen, also Vorschriften, die gerade ihn vor einer übermäßigen Überbauung und nachteiligen Nutzung (etwa wenn er befürchtet die neue Wohnnutzung "stört" seine gewerbliche Nutzung) schützen sollen.

Die Einhaltung der Abstandsflächen (Grenzabstände für Bebauungen wie z.B. Grenzmauer) ist eine nachbarschützende Vorschrift, die für das Grundstück des Nachbarn eine ausreichende "Belichtung und Belüftung" sicherstellen soll und in § 6 BauO NRW detailliert geregelt ist. Stark verkürzt kommt es auf den Gebietcharalkter, und die Wandhöhe (insgesamt) an. Es bestehen zahlreiche Möglichkeiten durch gute Planung und entsprechenden Rechtskenntnissen die Abstandsflächen positiv zu beeinflussen und einzuhalten, wenn dadurch die Wandhöhe, welche für die Abstandsflächen entscheidend ist, abgesenkt werden kann. Nach Ihren Schilderungen ist aber nicht ausgeschlossen, das Ihr Nachbar etwa um die Nutzungsmöglichkeiten seines Gartens fürchtet.

Bitten Sie grundsätzlich um die vollständige Übergabe aller wichtigen Unterlagen bei den Behörden.


Der schnellste Weg dürfte es sein einen Architekten mit der Vorplanung zu befassen, und einen entsprechenden Bauvorbescheid zu beantragen. Geht alles glatt, könnte der Bau/Umbau bereits im Frühjahr/Sommer nächsten Jahres beginnen. Legt der Nachbar tatsächlich Nachbarwiderspruch gegen die Erteilung einer Baugenehmigung ein kann sich die Sache erheblich verzögern.



ZIVILRECHT

Halten Sie mit Ihrer Planung oder durch Ihre Bauausführung örtliche Bauvorschriften und insbesondere Abstandsflächen nicht ein, könnte ihr Nachbar auch vor den Zivilgerichten gegen Sie vorgehen (in Extremfällen Baustop), falls sein Eigentum durch Ihren Bau oder dessen Nutzung rechtswidrig beeinträchtigt, gestört oder geschädigt wird. Auch diese Verfahren können sich gegebenenfalls über Jahre hinziehen.


Auf den allerersten Blick hier, erscheint mir durchaus fraglich, ob Sie Ihre hintere Hofebauung (Bestandsschutz für Gerwebe ? welches ? Umgebungsbebauung ? Adresse des Baugrundstücks ?) überhaupt genehmigt bekommen, womöglich auch nur, weil der Sachverhalt ohne Einsicht in Pläne etc. nicht leicht zu erfassen ist.


Ich rate Ihnen zunächst die Bauberatung der Stadt Köln aufzusuchen, und nach Einsicht in die Pläne und Bauakten Ihre Planungen weiterzuverfolgen.


Besonders erfreulich ist, daß Sie sich bereits in der Planungsphase und sogar vor Kauf des Grundstücks Rechtsrat einholen. Sollte insbesondere die Baubehörde Ihren Plänen skeptisch gegenüberstehen, kann nur ein Anwalt vor Ort in Ihrem Sinne prüfen, ob die Bebauung in der von Ihnen angestrebten Weise rechtlich möglich ist, zumal ja mit dem Kauf und der Zusammenlegung der Grundstücke möglicherweise ebenfalls Rechtsfragen auftreten.


Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen - in diesem Falle bitte ich um Angabe der Adresse des fraglichen Grundstücks (anonym per EMAIL) und um Übersendung eines Planskizze.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt
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