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Abstand für Modernisierungsmassnahmen des Mieters


30.04.2006 22:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich habe seit 1991 eine damals mietpreisgebundene 2 Zimmerwohnung gemietet. Zum Zeitpunkt des Einzuges war die Wohnung in einem desolaten Zustand, hatte kein Bad, keine Warmwasser und war nicht beheizbar. Anfangs habe ich die Wohnung nur als Arbeitszimmer benutzt. Auf Anfrage hat mir nach einigen Monaten der Vermieter erlaubt die Wohnung auf meine Kosten durch ein Duschbad und Gasöfen aufzuwerten. Eine Auflage war, dass die Installationen nach meinem Auszug unentgeltlich in seinen Besitz übergehen.
1992 habe ich mit einem Aufwand von ca. 8000,-DM eine Kompletterneuerung der sanitären Anlagen, der Gas- und Wasserleitungen, den Einbau eines gefliesten Duschbades, eines Gasdurchlauferhitzers und eines Gasofens durchgeführt. Ca. 1995 ist die Wohnung aus der Mietpreisbindung gefallen und die anschliessende Miete wurde aufgrund des örtlichen Mietspiegels bestimmt. Diese Miete hat sich seitdem nicht mehr
erhöht. Nun habe ich die Wohnung gekündigt und hätte gerne vom Vermieter einen Abstand für die Installationen. Dies lehnt der Vermieter unter Hinweis auf die damals gemachten Auflagen ab. Weiterhin weist er darauf hin, dass sein Verzicht auf Mieterhöhungen meine Kosten sicher amortisiert hätten.
Bei einer Prüfung des 1995 eingeführten Mietsatzes hat sich herausgestellt, dass der Vermieter bei der Bestimmung aus dem
Mietspiegel alle Ausstattungsmerkmale, die die Wohnung durch meine Investition erst erlangt hat, berücksichtigt hat. Der Vermieter ist also davon ausgegangen, dass die Modernisierungsinvestitionen schon 1995 vollständig in seinen Besitz übergegangen sind und ihn berechtigen von mir einen
erhöhten Mietsatz zu verlangen.

Ich habe nun 3 Fragen:
1. Ist es für einen Vermieter zulässig zwar die Erlaubnis für eine Modernisierung zu geben sich aber gleichzeitig pauschal von jeglicher Abstandszahlung freizustellen.
2.Habe ich Ansprüche gegen den Vermieter weil er meine Investition dazu genutzt hat von mir eine erhöhte Miete zu verlangen.
3. Kann ich die von mir geleisteten Einbauten auf meine Kosten
auch gegen den Willen des Vermieters wieder entfernen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die hier einschlägige Norm dafür ist § 539 BGB:


§ 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters

(1) Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536 a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.


(2) Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat.



1. Sofern beim Einbau der Einrichtungen kein Einverständnis über die Kostentragung erhielt wurde oder der Vermieter den Einbau ausdrücklich nur unter der Bedingung genehmigt hat, daß Sie die Kosten selbst tragen, können Sie keine finanzielle Entschädigung bzw. Aufwendungsersatz verlangen, da die Arbeiten dann nicht im Interesse des Vermieters, sondern nur in Ihrem Eigentinteresse erfolgten und kein Anspruch aus GoA bestehen kann.

2. Rückwirkende Ansprüche wegen möglicherweise überhöhter Miete können Sie nicht geltend machen, wenn Sie die Mieterhöhung 1995 akzeptiert haben. Seinerzeit hätten Sie die Mieterhöhung prüfen und angreifen können - nachdem Sie aber 11 Jahre diese Miete gezahlt haben, stehen Ihnen keine rückwirkenden Ansprüche mehr zu.

3. Soweit es sich um Einrichtungen handelt, die trennbar mit der Mietsache verbunden sind, können Sie sie wieder entfernen. Eine Trennbarkeit ist aber zu verneinen, wenn die Anlagen durch den Ausbau zerstört und funktionsunfähig werden (z.B. Fliesenspiegel, Gas- und Wasserleitungen).


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt, Köln




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
Sipgate: (0221) 355 333915 / Skype: schwartmann50733
www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidung24.de
www.online-rechtsauskunft.net
<img src="http://www.andreas-schwartmann.de/logo.gif">

Nachfrage vom Fragesteller 01.05.2006 | 23:52

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Im Briefwechsel mit dem Vermieter stellt sich insbesondere als strittig heraus was alles in der Wohnung zu verbleiben hat. Ich möchte deshalb noch eine Frage nachschiessen:

Wie in meiner Schilderung schon angeführt hat der Vermieter 1991 seine Zustimmung zur Modernisierungsinvestition unter der Auflage gemacht, dass a)die Kosten vollständig durch mich getragen werden und b)die Einbauten nach meinem Auszug unentgeltlich in sein Vermögen übergehen. Ich habe Punkt b) nicht explizit zugestimmt aber auch nicht widersprochen. Bezieht sich das Recht des Vermieters auf untentgeltliche Übernahme dann nur auf die untrennbar mit der Wohnung verbundenen Sachen (Gas-Wasserleitung, Fliesen, Duschbad) oder auch auf die z.B. durch Schraub-bzw. Steckverschlüsse trennbar mit der Wohnung verbundenen Sachen (z.B. Gasofen, Durchlauferhitzer, Duscharmatur). M.a.W kann der Vermieter festlegen, was in der Wohnung bleibt?

Vielen Dank
Michael Eilers

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2006 | 12:10

In der damals getroffenen Vereinbarung könnte eine Einigung über den Eigentumserwerb der Einbauten durch Ihren Vermieter liegen. Dann werden Sie auch die trennbaren Einbauten nicht entfernen dürfen. Um das verbindlich zu klären, sollten Sie den damaligen Schriftverkehr anwaltlich prüfen lassen. Wurde die Genehmigung nur mündlich erteilt, stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Auflage des Eigentumserwerbes im Streitfall beweisen kann, denn die Beweislast läge dann bei ihm.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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