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Absicherung Finanzierungen / Arbeitsleistung im Elternhaus


23.06.2007 15:35 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ernst G. Mohr



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit 15 Jahren investiere ich (35, verheiratet, Sohn 10 Jahre) Zeit und Geld in das Mehrfamilienhaus meines Vaters (57), welches derzeit von ihm und meiner Mutter (62), sowie meiner Familie bewohnt wird. Im Prinzip besteht das Haus aus 2 Haushälften, so dass ich mich in meiner Hälfte und dem dazugehörigen Grundstück von ca. 300m2 sehr gut nach eigenem Geschmack entwickeln konnte. Zu den in Eigenleistung realisierten Projekten zählen eine komplette Heizungsanlage für das gesamte Haus (1998-1999, ca. 500 Feierabend- und Wochenend Stunden), eine Dachgeschoss-Erweiterung (2002-2003, ebenfalls ca. 500h) sowie eine Solaranlage für Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung (siehe Bildmaterial). Zusätzlich wurden ca. 40 T€ Barmittel eingebracht, von denen bisher 50% durch meinen Vater zurückgezahlt wurden. Der Vollständigkeit halber möchte ich erwähnen, dass ich trotz regelmäßiger Investitionen ins Haus zusätzlich eine Miete von 300,-€ für ca. 100m2 entrichte.

Meine Frau (Pharmareferntin) und ich (Abteilungsleiter) haben ein recht gutes Einkommen, dieses möchten wir gerne weiter vernünftig anlegen. Um das Gesamtbild des Hauses abzurunden und unserem Lebensstandard anzupassen haben wir daher den Abriss eines alten Wirtschafts-Anbau’s (ca. 8x10m) und die Modernisierung dieses Bereiches geplant. Die Maßnahme wird ca. 30T€ und sicher auch 200h Feierabend-Tätigkeit kosten.

Mein Vater hat mir in der Vergangenheit mehrfach mündlich versichert, dass das Haus 2010 nach der Abbezahlung eines KfW-Kredites in meinen Besitz übergehen wird. Nun hat er plötzlich auf Grund seiner längeren Arbeitslosigkeit seine Meinung (scheinbar) geändert. Er blockiert die Ideen mit dem Anbau, möchte alles so „lassen wie es ist“ und sieht keine Notwendigkeit mehr irgend etwas in das Haus zu investieren. Meine Frau und ich sind ziemlich ratlos – ohne seine Freigabe brauche ich mit den Bauvorbereitungen nicht starten, da keine Firma ohne Freigabe des Bauherren einen Spatenstich machen wird und darf.

Ich sehe daher 2 Möglichkeiten,
Variante 1: Umzug in ein eigenes Haus (so schwer mir der Abschied auch fallen würde!)
Diese Idee hatte ich ihm vor längerer Zeit schon einmal offeriert – da meinte er nur: „Viel Spaß bei der Wiederherstellung des Originalzustandes“. Nun bin ich mir unsicher, im Prinzip ist diese Forderung nicht haltbar, das Haus ist über 100 Jahre alt, jede meiner baulichen Maßnahmen hat echte Verbesserung gebracht, typisches Beispiel ist die Heizungsanlage !
Für alles gibt es auch Bildnachweise und Planungsunterlagen / Aufzeichnungen.
Trotzdem drängen sich hier einige Fragen auf:
1. Von der eingebrachten Arbeitszeit sehe ich sicher nichts mehr wieder, wie aber ist es mit „sichtbaren“ oder nachgewiesenen Investitionen ?
2. Wenn ich schon beim Auszug nichts zurück bekomme – wie verhält sich das beim späteren Erbe? Außer mir gibt es noch eine Schwester die weit weg wohnt und sich noch nie um das Haus gekümmert hat. Kann ich mit einer Anrechnung meiner Leistungen in einem späteren Erbfall rechnen?

Variante 2: Kompromisslösung im jetzigen Haus finden
Nehmen wir einmal an es lässt sich eine Lösung bzgl. Teilabriss und Anbau finden, wie kann ich denn meine Arbeitsleistung und meine Finanzierung besser absichern als bisher? Ein Anwalt empfahl mir da bereits einen privaten Darlehensvertrag, z.B. über eine ständig zu erweiternde Summe (2007: 20T€, 2008: 30T€, 2009: keine Erw., 2010: 55T€). Fragen:
1. wie teuer und wie aufwändig ist so ein privater Darlehensvertrag in etwa ?
(einmalige Aktivierung, jährliche Fortschreibung)
2. habe ich ohne einen Darlehensvertrag z.B. durch die Begleichung von Rechnungen und eine Unterschrift meines Vaters dazu auf einem selbst erstellten Dokument später eine Chance an mein Geld zu kommen (z.B. wenn das Haus ein anderer bekommt) ?

Bitte verstehen Sie das nicht falsch – ich habe überhaupt nicht die Absicht gegen meine Eltern zu klagen, jedoch kann es von Vorteil sein, wenn man darstellt wie es aussehen kann, wenn keine Kompromissbereitschaft zu erkennen ist und mein etwas sturer Vater in einer Laune von sich geben würde „Na dann müsst ihr eben ausziehen – viel Erfolg im neuen Haus!“. So eine Bemerkung, die er später sicherlich bereuen würde, ist nach den bisherigen Erlebnissen durchaus denkbar.
Da ich vor der vielleicht schwersten Entscheidung meines Lebens stehe, bin ich für jeden Rat dankbar und hoffe, dass Sie sich durch die Schilderungen in meine Lage hineinversetzen, und mir die entsprechenden Hinweise geben können.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Jens H.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Sorgen zur ausreichenden Absicherung Ihrer bisherigen und zukünftigen Investitionen sind grundsätzlich berechtigt, dies, zumal Ihr Vater wohl Alleineigentümer des Hauses ist und im Erbfall Dritte von dieser Vermögensmehrung profitieren könnten. Schließlich investieren Sie in fremdes Eigentum.

1. Die für beide Seiten beste Lösung ist sicherlich die der Einigung.

Was konkret für Möglichkeiten letztendlich in Betracht kommen, hängt im wesentlichen davon ab, auf was man sich im Verhältnis des Grundstückseigentümers (Vaters) und Ihnen einigen kann. Nach Möglichkeit sollte auch nicht nur nach einer schuldrechtlichen (vertraglichen) Lösung gesucht werden, sondern auch eine dingliche (berührend das Eigentum bzw. grundbuchmäßige Absicherung)Lösung gefunden werden.

Die Möglichkeiten einer Regelung und Absicherung Ihrer Investitionen sind äußerst vielfältig und können in diesem Rahmen nur angerissen werden.

Zum einen wäre die Regelung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, eines Übergabevertrages, möglich. Auch hier gibt es zahlreiche Möglichkeiten und Einzelheiten. So könnte im Rahmen eines Übergabevertrages das Eigentum an dem Haus-Grundstück an Sie übertragen werden. Ihre Eltern könnten sich z.B. an einer Wohnung ein lebenslangens Wohnrecht einräumen lassen. Zusätzlich könnte z.B. eine Rentenverpflichtung übernommen werden. Auch eine Nießbrauchsbestellung könnte diskutiert werden. Unter Berücksichtigung Ihrer bisherigen Investitionen kann eine Ausgleichszahlung an die weichenden Erben vereinbart werden. Sie wären dann Eigentümer und investieren zukünftig in Ihre eigene Immobilie.

Statt einer Ausgleichszahlung könnte auch die Begründung von Wohnungseigentum angedacht werden und dann eine entsprechende Zuordnung der Sondereigentumsrechte (Wohnungen) an Vater bzw. Eltern, Sie und Geschwister erfolgen. Diese Lösung hätte jedoch den praktischen Nachteil, dass Sie für sämtliche baulichen Veränderungen, die sich nicht ausschließlich am Sondereigentum abspielen in der Regel die Zustimmung der weiteren Miteigentümer benötigen. Ferner fragt es sich, ob für Instandhaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums Sie immer einen Mehrheitsbeschluss erreichen können.

Schließlich wäre eine gewisse, wenn auch risikobehaftetet Absicherung in einem Erbvertrag möglich. Das Wesen des Erbvertrages liegt darin, dass der Erblasser an seine vertragliche Verfügung von Todes wegen gebunden ist. Eine spätere letztwillige Verfügung, die dem entgegensteht, ist unwirksam. Der Vertragserbe hat daher eine durch den Erblasser nicht mehr zerstörbare Aussicht, Erbe (oder Vermächtnisnehmer) zu werden. Dennoch hat der Vertragserbe zu Lebzeiten des Erblassers noch keine Rechte an dessen Vermögen. Der Erblasser ist nach wie vor Herr seines Vermögens und kann frei unter Lebenden verfügen.

Als weitere Alternative könnte zwischen Ihnen und Ihrem Vater ein Darlehnsvertrag hinsichtlich der Investitionssumme vereinbart werden, dies bei darlehensweiser Hingabe des Investitionsbetrages - ggf. unter regelmäßiger Fortschreibung des Darlehnsbetrages. Das Darlehn kann vorsichtshalber grundbuchmäßig abgesichert werden.

Sie sollten daher zunächst das Gespräch mit Ihrem Vater suchen,Ihre Vorstellungen äußern und darlegen,wie Sie sich die Zukunft der Immobilie und Ihre weiteren Investitionen vorstellen könnten und zusammen mit dem Vater die Grundzüge einer Einigungsmöglichkeit suchen. In diesem Zusammehang könnte auch eine Berücksichtigung der bisherigen Investitionen erfolgen. Das weitere - und damit konkrete - sollten Sie mit Hilfe eines Rechtsanwalts entwerfen.

Sollte eine Einigung nicht zustandekommen, so stellt sich die Frage, mit welchem Rechtsgrund Sie in die Immobilie investiert haben. Auf einen derartigen Rechtsgrund weist Ihr Hinweis hin, dass der Vater wohl einen Teil der Investitionen/Barmittel "zurückgezahlt" hat. Hier sollte der Sachverhalt weiter abgeklärt werden. Möglicherweise könnte hier ein Darlehnsvertrag gesehen werden. Sollte für die Investitionen kein Rechtsgrund vorliegen, so kämen möglicherweise Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht. Hier könnte sich aber das Problem der sogenannten aufgedrängten Bereicherung stellen. Es wäre die Frage, ob Wertsteigerungen eingetreten sind, aus denen der Eigentümer Vorteile ziehen kann, ggf. in welcher Höhe dieser Vorteil besteht. Gerade zu diesem gesamten Fragenkomplex müßte der Sachverhalt in allen Einzelheiten noch abgeklärt und geprüft werden, dies auch betreffend der Beweislage. Auch im Erbfall kommt es auf die grundsätzliche Frage an, welche Ansprüche gegen den Erblasser bestanden.

Ich hoffe,Ihnen mit diesem Überblick geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Ernst G. Mohr
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