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Absetzbare Kosten bei Wohnrecht


| 05.02.2006 13:33 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Hallo,
Meine Frage bezieht sich auf die einkommensteuerlichen Folgen eines Wohnrechts. Ich soll ein Haus geschenkt bekommen. Der Schenker läßt sich dafür ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht eintragen. Das Haus ist auf einem Erbpachtgrundstück gebaut, neben der Schenkung des Hauses zahle ich an den Erbpachtgeber (Dritter) einen sechsstelligen Betrag für den Kauf des Grundstücks.

Fragen
- Welche Aufwände kann ich von der Einkommensteuer absetzen? Anscheinend sind die laufenden Aufwendungen vom Schenker zu bezahlen, was ist aber mit außerordentlichen Aufwänden (neue Fenster, Sturmschaden etc.)?
- Kann ich die Zinsen für den Grundstückskauf von der Steuer absetzen? Wenn ja, muß ich den Kredit sofort bei Kauf aufnehmen oder ist das auch noch möglich, wenn ich in einem Jahr Geld benötige?
- In dem Moment in dem der Schenker in eine andere Wohung umzieht, werden dann automatisch jegliche Kosten für mich absetzbar wie bei einem normalen zu vermietenden Haus?
- Sehe ich es richtig, dass aus Sicht der Einkommensteuer ein Nießbrauch ungünstiger wäre als ein Wohnrecht?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Um zu überprüfen, ob ich Ihren Eingangssachverhalt richtig verstanden habe, gehe ich davon aus, dass in diesem Fall eine gemischte Schenkung wird vorliegen.
Da ein Erbpachtverhältnis vorliegt, wird das Grundstück vom Verpächter an Sie veräußert, was Anschaffungskosten auslöst.
Das Haus wird Ihnen – von wem auch immer, jedenfalls dem Erbpächter geschenkt, was etwaig ertragsteuerliche keine Anschaffungskosten auslöst.
Diesbezüglich wäre die Erbschafts- und Schenkungsteuer gefragt.

Hinsichtlich der einkommensteuerlichen Betrachtung ist erst einmal zu überprüfen, ob Sie das Haus nebst Grundstück, nachdem Sie Grundstückseigentümer geworden bzw. Nutzen und Lasten auf Sie übertragen worden sind, selbst nutzen oder fremd vermieten werden, solange der Wohnberechtigte das Wohnrecht nicht ausübt.
Nach Ausübung des Wohnrechtes sind Sie sowohl von der Eigennutzung wie auch der Fremdvermietung ausgeschlossen.

Die laufenden Kosten sind vom Schenker, der nach Ihrem Vortrag der Wohnberechtigte sein wird, erst zum Tragen kommt, wenn dieser das Wohnrecht auch ausübt.
Folglich kommt es nunmehr darauf an, für welche der oben genannten Alternativen Sie sich entscheiden mögen.
Sollten Sie sich für die Selbstnutzung entscheiden, wird eine diesbezügliche Förderung wegen der Abschaffung der Eigenheimzulage jedenfalls nicht in Betracht kommen.
Ich darf Sie daher bitten, mir Ihre Alternative in der kostenfreien Ergänzungsfrage mitzuteilen.

Werden bei Ausübung des Wohnrechts die laufenden Kosten durch den Schenker/Wohnberechtigten übernommen, kommt es hinsichtlich etwaiger Werbungskosten, ob der Wohnberechtigte Ihnen eine Art „Miete“ bezahlt.
Sollte dies nicht der Fall sein, werden Sie keine Einkünfte im Rahmen des Einkom-mensteuergesetzes erzielen, so dass auch keine Aufwendungen gegengerechnet werden. In diesem Zusammenhang – wie auch etwaig bei der Selbstnutzung – besteht eventuell die Möglichkeit, bis zu einem gewissen Höchstbetrag Kosten für „Schönheitsreparaturen“ als Sonderausgaben geltend zu machen.
Der Wegfall der Eigenheimzulage soll künftig mehr zu solchen Möglichkeiten führen.

Im Falle der „Mietzahlung“ durch den Wohnberechtigten lägen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, die auch zu Werbungskosten z.B. auch von Abschreibungen führen können.
Hinsichtlich z.B. der Fenster und sonstiger Renovierungskosten muss zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand abgegrenzt werden.
In diesem Fall wären auch die Zinsen für den Grundstückskauf als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegen zu rechnen.

Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch ist, der Schenker als Wohnberechtigter nur selbst wohnen darf und beim Nießbrauch die Fruchtziehung an sich ziehen kann.
Diese Fruchtziehung wird wohl durch Vermietung ausgeübt werden, so dass der Nießbrauchsnehmer statt Ihnen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben wird.
Somit hätten Sie ertragsteuerlich nichts zu versteuern, aber auch keine Werbungskosten.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.02.2006 | 16:57

Hallo Herr Zahn,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich werde jeden Punkt meiner ursprünglichen Frage nochmals präzisieren.

- Der Schenker des Hauses und der Verkäufer des Grundstücks haben nicht miteinander zu tun. Durch den Kauf des Grundstücks entsteht mir also einkommensteuerlich kein Recht, irgendetwas in Zusammenhang mit Haus oder Grundstück abzusetzen?
- Der Schenker bleibt in der Wohung wohnen und wird auch keine Miete zahlen. Dieser Zustand ist der Kern meiner Frage. Verstehe ich Sie also richtig, dass ich nichts von der Steuer absetzen kann? Wenn also ein Sturm das Haus abdeckt, zahle ich alles aus meinem Netto? Was meinen Sie genau mit Schönheitsreparaturen, die absetzbar wären?
- Gesetzt der Fall, der Schenker zieht in 3 Jahren aus und ich beabsichtige dann, das Haus zu vermieten. Kann ich dann alle Kosten (unter Vorbehat einer Aktivierungspflicht), auch wenn noch kein neuer Mieter gefunden ist, von der Steuern absetzten? Kann der Schenker später verlangen, wieder einziehen zu dürfen oder hat er mit dem Auszug "sein Wohnrecht verwirkt"?
- Gesetzt der Fall, die Voraussetzung zum Absetzen von Zinsen ist gegeben. Muß ich dann um hiervon Gebrauch zu machen sofort beim Kauf der Immobilie enen Kredit aufnehmen oder kann ich das auch noch z.B. 1 Jahr nach Abschluss des Kaufes vornehmen, weil ich z.B. dann freies Geld benötige?
- Der prinzipielle Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch ist mir klar. Verstehe ich Sie richtig, dass hinsichtlich der Absetzbarkeit von Kosten (unter sonst gleichen Umständen s.o.) ein Wohnrecht und ein Nießbrauch identisch zu bewerten sind?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.02.2006 | 21:26

Sehr geehrter Ratsuchender,


auf Ihre Ergänzungsfrage sowie zusammenfassend zu unserem Telefonat werde ich wie folgt eingehen.

Der ersten These Ihrer Ergänzungsfrage vermag ich nicht zu folgen, denn es ist unabhängig davon, ob in Ihrem Falle – ungeachtet des Wohnrechts - der „Schenker des Hauses“ und der Veräußerer des Grundstücks auseinander fallen.
Hinsichtlich der Schenkung, da Unentgeltlichkeit vorliegt, würde keine Absetzung für Abnutzung als Werbungskosten bei etwaigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorliegen. Gleiches gilt für das zwar erworbenen Grundstück, aber nicht wegen der Unentgeltlichkeit, sondern weil sich Grundstücke nicht abnutzen können.

Wie bereits vorgetragen bedarf es für Werbungskosten auch Einnahmen, die einer Einkunftsart hinsichtlich des Einkommensteuersystems unterfallen, da ansonsten gem. § 12 EStG Kosten der Lebensführung vorliegen, die nicht ertragsteuermindernd wirken dürfen.
Bei diesen „Schönheitsreparaturen“ – wie z.B. Streichen innen, Taperzieren, etc. handelt es sich unabhängig von einer Einkunftsart um privilegierte Kosten der Lebensführung, die der Gesetzgeber in den Sonderausgaben und außergewöhnlichen Belastungen geregelt und ausnahmsweise zur Ertragsteuermin-derung zugelassen hat.

Um Werbungskosten hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu haben, müssten Sie zeitnah nach Auszug des Schenkers vermieten, denn lediglich Renovierungsarbeiten zur Herstellung der Vermietbarkeit wären in diesem Zusammenhang vorweggenommene Werbungskosten.

Solange das Wohnrecht nicht im Grundbuch gelöscht ist, kann dieses vom Schenker auch ausgeübt werden.

Um die Zinsen eines etwaigen Darlehens auch später als Werbungskosten geltend zu machen, sollte der Anschaffungspreis damit finanziert werden, da ansonsten das Darlehen nichts mit einer auch späteren Vermietung der Immobilie zu tun haben kann, sondern anderweitig als Kosten der Lebensführung deklariert werden müssen.
Sollten Sie allerdings für die Vermietbarmachung größere Investitionen finanzieren müssen, wären diese Zinsen wiederum keine Kosten der Lebensführung, sondern Werbungskosten im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Die letzte Frage habe ich nicht so richtig verstanden, denn bei beidem liegen eigentlich, so lange diese beiden ausgeübt werden, in jedem Falle keine Werbungskosten, sondern Kosten der Lebensführung vor.


Ich bedanke mich für das in mich gesetzte Vertrauen und hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.



Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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