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Absetzbare Kosten bei Untervermietung

10.05.2022 12:20 |
Preis: 70,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


Hallo, folgende Situation:
Ich habe ein verwildertes Grundstück für 50 Jahre gepachtet. 1€ pro Jahr.
Jetzt habe ich auf dem Grundstück diverse Arbeiten durchgeführt und ein Gebäude wieder in einen vermietbaren Zustand versetzt. Das Gebäude wird 10.000€ pro Jahr Mieteinahmen erwirtschaften.

Wo setzte ich die Mieteinnahmen in der Einkommenssteuererklärung an?
Welche Kosten kann ich dagegen rechnen?
Gibt es eine 15% Grenze für Erhaltungsaufwendungen wie es als Eigentümer der Fall wäre?

Es sind weitere Arbeiten auf dem Grundstück nötig. Dazu möchte ich diverse Maschinen, zb. einen Bagger kaufen. Ich gehe davon aus diese so nicht absetzen zu können. Als Lösung möchte ich ein Einzelunternehmen gründen, da die Maschinen reinkaufen und mir Rechnungen für die Aufräumarbeiten schreiben und bei der Untervermietung als Kosten ansetzen.
Was muss hierbei beachtet werden? Rechnungsgestaltung etc...

Muss ich die Maschinen in das Betriebsvermögen nehmen? Könnte ich in Anlehnung an das PKW-Ehegattenmodell die Maschine auch von meiner Freundin mieten, welche den Bagger in ihr Privatvermögen gekauft hat?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung.

Einsatz editiert am 11.05.2022 14:17:44

Eingrenzung vom Fragesteller
11.05.2022 | 14:10
11.05.2022 | 15:15

Antwort

von


(1)
Schwachhauser Heerstraße 59
28211 Bremen
Tel: 04214089800
Web: http://www.hsp-recht.de/bremen-mitte
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

nachfolgend beantworte ich die verbliebenen Fragen.

Einkünfte (Saldo aus Einnahmen und Ausgaben für das Mietobjekt) aus Vermietung und Verpachtung gehören in die Anlage V zur Einkommensteuererklärung.

Wenn Sie das Grundstück nicht (anteilig) selbst nutzen, setzen Sie alle Ihnen in Zusammenhang mit dem vermieteten Grundstück entstehenden Ausgaben als sogenannte Werbungskosten oder Afa an und ziehen diese von den von Ihnen angegebenen 10.000 EUR p.a. Mieteinnahmen ab.

Die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Aufwendungen findet Anwendung, demnach führen Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen zu Herstellungskosten, wenn diese Aufwendungen 15 v.H. der Netto-Gebäudeanschaffungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb übersteigen.

Ich hoffe, Ihre Fragen sind verständlich beantwortet, anderenfalls nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Würzburg
- Fachanwalt für Steuerrecht -


Rückfrage vom Fragesteller 11.05.2022 | 15:26

Bitte um nähere Erläuterung der 15% Grenze, da das Gebäude nicht erworben sondern gepachtet wurde.
Also soll ich die Maschinen nicht im Einzelunternehmen abschreiben sondern direkt in Anlage V?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.05.2022 | 16:57

Laut Fragestellung haben Sie das Grundstück gepachtet mit einem darauf befindlichen Gebäude. Sie müssen prüfen, ob die 15% Grenze bei der von Ihnen angegebenen Wiederherstellung des Gebäudes in einen vermietbaren Zustand unter- oder überschritten wird. Sie investieren in ein Gebäude auf fremdem Grund, nutzen dieses jedoch zur Erzielung von Einnahmen. Deshalb ist auch von Ihnen die Grenze zu beachten.

Den Bagger könnten Sie nur dann in der Anlage V berücksichtigen, wenn dieser ausschließlich der Erzielung von Einkünften mit dem hier betroffenen Grundstück verwendet wird. Das ist für mich zumindest schwer vorstellbar.
Für die Baggerarbeiten auf dem Grundstück ein Einzelunternehmen zu gründen wäre mit dem von Ihnen beschriebenen Vorgehen steuerrechtlich möglich, würde aber zu umfangreichen weiteren steuerlichen Folgen (Gewinnermittlung Einzelunternehmen, Gewerbesteueranmeldung, Gewerbesteuererklärung, Anlage G zur Einkommensteuer) führen. Sollten Sie den Bagger allein für einen einmaligen Einsatz auf dem Grundstück erwerben, fehlt es voraussichtlich an einer Gewinnerzielungsabsicht, was steuerlich zu Liebhaberei führen würde und damit steuerlich unberücksichtigt bliebe (in Ihrer Einkommensteuer).

Insgesamt sind die sich bietenden Optionen vielfältig, eine eingehende Beratung sprengt jedoch den Umfang dieses Forums.

Mit freundlichen Grüßen
Würzburg

ANTWORT VON

(1)

Schwachhauser Heerstraße 59
28211 Bremen
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