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Absetzbar - Objekt ohne Mieteinnahmen


20.03.2006 12:51 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Guten Tag.

Ich habe letztes Jahr ein Objekt erworben.
Bei dem Objekt handelt es sich um ein Reihenendhaus.
In dem Notarvertrag wurde vereinbart, dass der ehem. Eigentümer
ein lebenslanges Wohnrecht bekommt - sowie eine Leibrente.

Sollte jedoch der Eigentümer beabsichtigen das Haus zu verlassen bzw zu vermieten, bekomme ich entsprechend 20 % der Miete.

Ferner wurde vereinbart, dass ich für Reparaturen aufkommen muss, sofern Sie 500.- per anno übersteigen.

Zu meiner Frage:

Wie schaut es steuerlich aus ?
Mein Steuerberater ist der Meinung, das ich keine Kosten (Reparatur und sonstige Aufwendungen) geltend machen kann, da kein Ertrag gegenüber steht.

Stimmt das ?

Sollte das so sein, wie kann man das umgehen ?
selbstverständlich legal.

Ich dachte mir z.B. wenn meine Frau/ oder eine Bekannter das Gartenhäuschern als Lager anmieten würde. Dann hätte ich doch einene Ertrag-

oder wenn ich an der Aussenmauer einen Werbeträger anbringen lassen würde, dann ?

Bitte geben Sie mir ein Beispiel was sonst noch gemacht werden könnte, damit steuerrechtlich etwaige enstehende Aufwendungen abgesetzt werden könnten.

Es stehen z.B jetzt eine Fassadenrenovierung etc. an, ...

Bitte geben Sie mir jeweils die Quellen / Urteile mit an !

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich wie folgt:

Der hier einschlägige § 7 EStG spricht von der Erzielung von Einkünften, die in Ihrem Fall offensichtlich "noch" nicht vorliegen. Insoweit ist die Meinung des Steuerberaters nachvollziehbar, da anfallende Werbungskosten gem. § 9 EStG hier nicht zum Erhalt und Sicherung der Einnahmen dienen, da diese nicht vorliegen.

Soweit Sie die Möglichkeit anführen, durch eine Vermietung von Teilen des Grundstückes Einnahmen zu erzielen, so sind im Zusammenhang mit diesen Einkünften auch nur die Kosten als Werbungskosten in Ansatz zu bringen, die unmittelbar zum Erhalt oder Sicherung der Einnahmen dienen und damit im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einnahmen stehen.

Keinesfalls werden Werbungskosten für die Fassadenrenovierung anerkannt, wenn beispielsweise „nur“ die Gartenhütte vermietet ist.

Eine Möglichkeit ist, soweit die baurechtlichen Vorschriften dies zulassen, ein Ausbau z.B. des Dachgeschosses zum Zwecke der Vermietung. Die dann erzielten Einnahmen könnten den anfallenden Werbungskosten wie Schuldzinsen, Grundsteuer sowie mit der anteiligen Fassadenrenovierung gegengerechnet werden.

Hinsichtlich der Wohngeldzahlung stellt diese als Leibrente gem. § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG eine dauernde Last dar, wenn die Unabänderbarkeit ausdrücklich vereinbart ist, oder wenn sie sich daraus ergibt, daß die Leistungen nicht aus den Erträgen des Vermögens erbracht werden können und deshalb kein typischer Versorgungsvertrag vorliegt.
EStG § 10 Abs. 1 Nr. 1a, Urteil vom 16.12.1993 X R 67/92, Vorinstanz: Niedersächsisches Finanzgericht

Inwieweit die konkrete Vertragsgestaltung eine solche dauernde Last als abzugsfähige Sonderausgaben zulässt, sollten Sie dies durch Ihren Steuerberater prüfen lassen.

Ich hoffe Ihnen eine erste Orientierung gegeben zu haben.

Im Rahmen der Nachfragefunktion stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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