Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte Ihre Frage zur Anwendung des § 23 EStG
gerne im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes.
Sie beabsichtigen, ein Grundstück, das Sie im Jahr 1999 erworben haben und anschließend bebaut haben, im Jahr 2010 wieder zu veräußern.
Wenn Sie erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist das Grundstück veräußern ist der Tatbestand des § 23 Abs. 1 Satz 1
i.V.m. Satz 5 EStG nicht erfüllt. Dies bedeutet, dass die Differenz aus Veräußerungspreis und Anschaffungskosten nicht steuerpflichtig ist. Die Tatsache, dass Sie erst im zweiten und dritten Jahr ein Gebäude errichtet haben, spielt dabei keine Rolle, die Frist beginnt dann nicht später sondern einheitlich mit dem Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erwerb des Grundstücks.
Die degressive Abschreibung hat dann keine Nachteil, da dieser gegenüber der linearen Abschreibung höhere Betrag später bei der Veräußerung nicht wieder hinzugerechnet werden muss.
Bei der degressiven Afa wird ab Erwerb bis zum Eintritt der Vermietung zunächst eine sogenannte fiktive Abschreibungsreihe ermittelt. Die Höhe der Abschreibung für das erste Jahr der Vermietung richtet sich dann nach dem Abschreibungsprozentsatz, der nach der gesetzlichen Regelung für dieses Jahr (also wohl das fünfte Jahr bei Fertigstellung im Jahr 2001) anwendbar ist.
Es gibt für die Frage der Abschreibung grundsätzlich keinen Unterschied ob Sie verkaufen oder nicht. Lediglich die Frage der Überschusserzielungsabsicht - wenn ein steuerlicher Verlust durch den Ansatz der degressivern Afa für diese drei Jahre eintritt - kann sich dann hier stellen. Dann wird wahrscheinlich der Verlust nicht anerkannt, Sie müssen aber auch keine positiven Einkünfte versteuern.
Ich kann Sie gerne weiter in dieser Angelegenheit beraten. Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage erteilen konnte.
Mit freundlichen Grüßen
M. Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Ich möchte dabei allgemein darauf hinweisen, dass im Falle eines steuerlichen Verlustes aus der Vermietung (§ 21 EStG
) für die annähernd drei Jahre das Finanzamt die Berücksichtigung eines Verlustes ablehnen kann, da kein Überschussabsicht erkennbar ist. Für Ihre Eltern ergibt sich sowieso auch bei der
Rückfrage vom Fragesteller
28. Juni 2008 | 16:22
Danke für die ausführliche Antwort.
Ich habe allerdings noch eine Nachfrage zur Zeit der Eigennutzung bis zum eventuellen Verkauf.
Ist es richtig, dass es darauf keine Auswirkung hat. Ich kann dann nichts mehr abschreiben und muss auch nichts versteuern?
Investitionen fallen in diesem Jahr nicht an und darauf muss auch nicht eingegangen werden.
Danke
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
28. Juni 2008 | 16:28
Sehr geehrter Fragesteller,
ja es ist richtig, dass Sie ab Selbstnutzung mangels Einnahmen und Einkunftserzielungsabsicht weder etwas zu versteuern haben noch etwas absetzen können. Arbeiten am Haus können lediglich im Rahmen von haushaltsnahen Dienstleistungen (§ 35a EStG
) geltend gemacht werden.
Mit freundlichen Grüßen
M. Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
