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Abschlussrenovierung bei Auszug

| 29.01.2012 09:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Ich werde meine Wohnung, die ich seit Sept. 2008 bewohne, zum 30.04.2012 kündigen und möchte mich wissen, ob eine Abschlussrenovierung nötig ist.

Im Mietvertrag heißt es:
"§18 Instandhaltung der Mieträume
4. Schönheitsreparaturen: Kleinreparaturen und Wartungen
Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparturen (z.B. das Tapezieren von Rauhfaser, d.h. das Ersetzen der Wand- und Deckentapeten und Anstreichen derselben mit weißer Wandfarbe, das Anschleifen und die Versiegelung der Fußböden, der Heizkörper inkl. der Heizrohre, der Innentüren inkl. der Türzargen, [...], der Balkongeländer innen, Erneuern der Sockelleisten, anteiliger Ersatz von PVC- und Teppichbodenbelägen, [...]), in dem nachstehenden Turnus fachgerecht auszuführen:"

DER FOLGENDE ABSATZ WURDE IM MIETVERTRAG VON HAND DURCHGESTRICHEN:
"Bei Küche, Bad, Toilette 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre. Reinigen, Anschleifen und Lackieren von Türzargen, Innentüren, Holzfenstern, Heizkörpern, Heizrohren mindestens alle 7 Jahre, Teppichböden [...] alle 10 Jahre, [...]."

IM MIETVERTRAG GEHT ES DANN FOLGENDERMASSEN WEITER:
"Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er sich anteilig an den Kosten beteiligen, die aufzuwenden wären, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Berechnungsgrundlage gilt das vom Vermieter einzuholende Angebot einer anerkannten Firma. Der entsprechende Betrag für die anteiligen Schönheitsreparaturen ist an den Vermieter zu entrichten. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen selbst fachrecht durchführt.

5. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter weiter verpflichtet, Teppichböden zu reinigen. [...]

§ 22 - Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem, und entsprechend der in §18 Ziffer 4 genannten Firsten in renoviertem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter Schadenersatz geltend machen und auf Kosten des Mieters die Mieträume reinigen.

§ 23 - Sonstigen Vereinbarungen
DER FOLGENDE ABSATZ WURDE HANDSCHRIFTLICH HINZUGEFÜGT:
"Es wird die Renovierung beim Auszug vereinbart"

Die Wohnung befindet sich in einem der Mietzeit entsprechenden Zustand (bisher wurden keine Schönheitsreparaturen durchgeführt) - ein paar Löcher in den Wänden und normal bewohnt. Der größte Schaden an der Tapete ist ein Wasserschaden, der durch ein undichtes Dach zustande kam (also nicht von mir verschuldet).

Daher meine Fragen:
1) Ist die Klausel, dass ich bei Auszug die Wohnung renovieren muss, zulässig?
Ich erinnere mich, dass mein Vermieter beim Unterschreiben des Mietvertrags sagte, dass er die Fristen für die Schönheitsreparaturen durchstreicht, weil diese rechtlich nicht zulässig sind. Andererseits beziehen sich die anderen Absätze (z.B. Renovierung bei Auszug) ja trotzdem teilweise auf diese Fristen.
2) Wenn die Klausel zulässig ist und ich die Wohnung renovieren muss, welche Arbeiten muss ich dann gemäß Vertrag durchführen:
- Reicht das Streichen der Wände/Decken oder muss ich auch tapezieren?
- Lackieren der Türen, Balkongeländer, Heizungen, etc.?
- Teppichreinigung (der Teppich war teilweise schon bei Einzug fleckig, was wir auch im Übergabeprotokoll festgehalten haben)?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1) Ist die Klausel, dass ich bei Auszug die Wohnung renovieren muss, zulässig?
Ich erinnere mich, dass mein Vermieter beim Unterschreiben des Mietvertrags sagte, dass er die Fristen für die Schönheitsreparaturen durchstreicht, weil diese rechtlich nicht zulässig sind. Andererseits beziehen sich die anderen Absätze (z.B. Renovierung bei Auszug) ja trotzdem teilweise auf diese Fristen.

Auch wenn der unwirksam Fristenplan durchgestrichen ist, ist damit nicht die gesamte Klausel wirksam.

Vorliegend können Sie davon ausgehen, dass keine Pflicht zu Renovierung besteht.

Dies ist Ihnen dies als zwingende Pflicht auferlegt ohne jeglichen Spielraum für den tatsächlichen Zustand der Wohnung.

Da es sich offenbar um einen formularmäßigen Mietvertrag handelt, ist diese AGB-Klausel nach § 307 BGB unwirksam, da der Mieter unangemessen benachteiligt wird.


2) Wenn die Klausel zulässig ist und ich die Wohnung renovieren muss, welche Arbeiten muss ich dann gemäß Vertrag durchführen:
- Reicht das Streichen der Wände/Decken oder muss ich auch tapezieren?
- Lackieren der Türen, Balkongeländer, Heizungen, etc.?
- Teppichreinigung (der Teppich war teilweise schon bei Einzug fleckig, was wir auch im Übergabeprotokoll festgehalten haben)?

Wäre die Klausel wirksam, müssten Sie insbesondere die Wände und Decken streichen – je nach Bedarf.

Auch Heizungen, Tür- du Fensterrahmen wären nach Bedarf zu streichen.

Da der Teppich aber schon beim Einzug dreckig war, müsste dieser nicht gereinigt werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.01.2012 | 21:04

Sie schreiben:
"Auch wenn der unwirksam Fristenplan durchgestrichen ist, ist damit nicht die gesamte Klausel wirksam.
Vorliegend können Sie davon ausgehen, dass keine Pflicht zu Renovierung besteht."

- Bedeutet das, dass die Klausel bezüglich Renovierung bei Auszug komplett unwirksam ist und dass ich die Wohnung überhaupt nicht renovieren muss? Oder muss ich dennoch renovieren, wenn der Zustand der Wohnung dies erfordert (mindestens die Küche, in der viel gekocht wurde, ist sicherlich renovierungsbedürftig)?


Sie schreiben weiterhin:
"Da es sich offenbar um einen formularmäßigen Mietvertrag handelt, ist diese AGB-Klausel nach § 307 BGB unwirksam, da der Mieter unangemessen benachteiligt wird."

- Kann man die Klausel "Es wird die Renovierung beim Auszug vereinbart" als AGB-Klausel sehen, da sie handschriftlich eingefügt wurde und nicht Teil des vorgedruckten Formulars war?
- Ist eine solche Klausel somit generell unwirksam?
- Gibt es (außer §307 BGB) noch entsprechende Rechtsprechung, die ich gegenüber meinem Vermieter diesbezüglich anführen könnte?

Vielen Dank schon mal für Ihre Antworten!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.01.2012 | 21:27

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfragen wie folgt:

- Bedeutet das, dass die Klausel bezüglich Renovierung bei Auszug komplett unwirksam ist und dass ich die Wohnung überhaupt nicht renovieren muss? Oder muss ich dennoch renovieren, wenn der Zustand der Wohnung dies erfordert (mindestens die Küche, in der viel gekocht wurde, ist sicherlich renovierungsbedürftig)?

Die Klausel ist insgesamt unwirksam.

Sie müssen nicht renovieren, sondern die Wohnung nur besenrein übergeben und von Ihnen verursachte Schäden beheben.


- Kann man die Klausel "Es wird die Renovierung beim Auszug vereinbart" als AGB-Klausel sehen, da sie handschriftlich eingefügt wurde und nicht Teil des vorgedruckten Formulars war?

Ja.

- Ist eine solche Klausel somit generell unwirksam?

Nein, generell nicht, aber in Ihrem Fall ja.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.03.2012 | 22:47

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