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Abrissgenehmigung bei Abriss des Nachbarhauses

05.07.2012 12:41 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Besitze ein MFH in Thüringen, BJ 1989, dies ist mit einem anderem MFH zusammengebaut,wie ein Doppelhaus.Auf dem Nachbar Grundstück befindet sich die gemeinsam benutzte Kläranlage.Zufahrt zum Nachbar MFH nur über unser Grundstück, keinerlei Eintragungen im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis. Dieses Nachbar MFH soll nun abgerissen werden.
Meine Fragen:
1. Muss uns eine Abrissgenehmigung zugestellt werden,Stat. Prüfung durch Bausachverständigen
2.Muss ich die LKW über unser Grundstück fahren lassen
3.Was geschieht mit der nun "blanken" Giebelwand
und Keller wer ist für die nun erforderliche Verkleidung Isolierung,Schutz, verantwortlich
3.Wohin mit unserem Abwasser
4.Kann man Kaution-Geld Hinterlegung für ev. Schäden an unserem MFH verlangen

05.07.2012 | 14:28

Antwort

von


(56)
Marienburger Str. 22
50968 Köln
Tel: 0221 280 659 37
Web: http://www.marko-baurecht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


1. Muss uns eine Abrissgenehmigung zugestellt werden, stat. Prüfung durch Bausachverständigen ?


Die Zustellung ist nicht zwingend erforderlich, auch Ihre rein tatsächliche Kenntnis, die Sie inzwischen haben, berechtigt Sie zu einem Vorgehen gegen den Nachbarn. Allerdings ist eine solche Zustellung in den Landesbauordnungen vorgeschrieben, damit volle Wirksamkeit der Genehmigungswirkung besteht.

Relevanz hat die Zustellung nicht nur für Ihre Kenntnis, sondern insbesondere für Ihr Vorgehen gegen die Bauaktivität auf dem Nachbargrundstück. Grundsätzlich müssen Sie Maßnahmen gegen Ihren Nachbarn nämlich innerhalb eines Monats ab Zustellung der Genehmigung an Sie ergreifen. Danach ist ein verwaltungsrechtliches Vorgehen nicht mehr möglich. Ohne förmliche Zustellung verlängert sich diese Frist auf den Verwirkungszeitraum (1 Jahr).

Darüber hinausgehend beachten Sie bitte folgendes: Ihre Maßnahmen gegen die Abbruchgenehmigung der Bauaufsichtsbehörde haben keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet:

Sie haben einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung zu stellen. Auch dieser Antrag ist nach Ablauf eines Monats nach förmlicher Zustellung der Abbruchgenehmigung – die eine ordnungsgemäße Rechtsbehelfsbelehrung erhalten muss – nicht mehr möglich.

Ohne die von Ihnen angesprochene Zustellung sind die genannten Maßnahmen bis zur Verwirkung möglich. Diese machen allerdings dann keinen Sinn mehr, wenn der Abbruch bereits erfolgt ist. Einen Baustopp sollten Sie daher, sofern Sie dies wünschen, rasch beantragen.


2. Muss ich die LKWs über unser Grundstück fahren lassen?

Sofern die Zufahrt über Ihr Grundstück die einzige Zuwegung ist, die die Baumaßnahmen auf dem Grundstück Ihres Nachbarn ermöglicht, haben Sie die Befahrung zu dulden und Ihrem Nachbarn die wirtschaftliche Verwertung seines Grundstücks zu gestatten.

Im Gegenzug können Sie allerdings für die Inanspruchnahme eine adäquate Nutzungsentschädigung verlangen, die sich insbesondere nach dem Wert der Beeinträchtigung Ihres Grundstücks (nicht nach en auf dem Nachbargrundstück entstehenden Baukosten richtet).


3. Was geschieht mit der nun "blanken" Giebelwand und Keller wer ist für die nun erforderliche Verkleidung / Isolierung, Schutz, verantwortlich?


a)

Zunächst gehe ich davon aus, dass keine gemeinsame Giebelwand bestand, sondern vielmehr zwei getrennte, voneinander unabhängig Wände vorhanden waren.

Die an Ihrem Haus erforderlich werdenden Isolierungs- und Putzarbeiten an der durch den Abriss freigelegten Außenwand haben Sie dann in Zukunft selbst wahrzunehmen. Gegen Ihren Nachbarn besteht kein Anspruch auf Erstattung der entstehenden Kosten.

Stehen in Ihrem Fall zwei Wände schlicht nebeneinander, so darf jede Wand ohne weiteres von ihrem Eigentümer beseitigt werden.

In einem solchen Fall stellt sich die Frage nach den wechselseitigen Rechten und Pflichten im Falle des Abrisses einer Nachbarwand nicht. Es besteht deshalb keine Verpflichtung des abreißenden Nachbarn zur Isolierung Ihrer Grenzwand oder zur Übernahme sonstiger vergleichbarer Kosten.


b)

Anders wäre dies, wenn es sich um eine so genannte Nachbarwand handelt, die genau auf der Grundstücksgrenze steht und den Bauwerken beider Grundstücke als Abschlusswand oder zur Unterstützung bzw. Aussteifung dient. Eine solche Mauer würde Ihnen und Ihrem Nachbarn gehören, § 921 BGB . Im Fall eines Abrisses hat Ihr abreißender Nachbar deshalb auf seine Kosten die Maßnahmen zu treffen, die zur (Wieder-) Herstellung der der Wand zukommenden Schutzfunktion erforderlich sind.


c)

Etwas anderes würde aber wiederum dann gelten, wenn Sie ursprünglich an die auf dem Nachbarn schon befindliche Wand dergestalt angebaut haben, dass die Standsicherheit des Anbaus nur in Verbindung mit der Grenzwand des Nachbarhauses gegeben war. In diesem Fall wäre die Grenzwand nicht in Ihr Miteigentum gelangt und Sie hätten den Abriss der Grenzwand hinzunehmen und müssten die Kosten für notwendige Sanierungsmaßnahmen selbst tragen.


3.Wohin mit unserem Abwasser?

In Bezug auf die Leitungsrechte gilt dasselbe wie in Bezug auf die Fahrtrechte Ihres Nachbarn. Sie können gegen Ihren Nachbarn die Zuleitung zur Kläranlage durchsetzen. Die entsprechenden Wegerechte bestehen auch unterirdisch. Im Gegenzug sind Sie gegenüber Ihrem Nachbarn dazu verpflichtet, diesem eine angemessene Entschädigung für die Durchleitung zu zahlen.

Hinsichtlich der Kläranlage selbst bin ich geneigt, eine Gemeinschaft nach Bruchteilen gemäß § 741 BGB anzunehmen. Dementsprechend können Sie in Bezug auf Ihren Anteil, der gemäß § 742 BGB gleich groß ist wie der Anteil Ihres Nachbarn, gemäß § 743 BGB anteilige Nutzung verlangen und haben gemäß § 744 BGB die Verwaltung gemeinsam mit Ihrem Nachbarn zu führen. Sofern dies – wovon ich ausgehe – in der Vergangenheit erfolgt ist, haben Sie auch Anspruch auf Fortsetzung der Nutzung in Zukunft, wie bisher gewohnt.

Sicherheitshalber rate ich Ihnen zu einer vertraglichen Vereinbarung mit Ihrem Nachbarn und zur Eintragung der Durchleitungsrechte ins Grundbuch.


4. Kann man Kaution / Geld-Hinterlegung für evtl. Schäden an unserem MFH verlangen?

Anspruch auf Schadensersatz haben Sie nur für tatsächlich entstandene Schäden. Die Übrigen durch die normale Benutzung entstehenden Beeinträchtigungen sollten Sie im Weg der schon erwähnten Nutzungsentschädigung für die Befahrung durch Ihren Nachbarn mit diesem vereinbaren. Die Kosten sollten sich im Rahmen halten und die normale Abnutzung abdecken. Ohne Zahlung der Nutzungsentschädigung können Sie die Befahrung verweigern.

Setzt sich Ihr Nachbar darüber hinweg können Sie die ansonsten angemessene Nutzungsentschädigung ebenfalls als Schaden verlangen. Zunächst aber sollten Sie die Zahlung durch Ihren Nachbarn vor der Befahrung Ihres Grundstücks verlangen. Darüber hinausgehende unvorhergesehene Beeinträchtigung (Schäden) können im Vorfeld nicht bzw. nur schwer beziffert werden. Sie und Ihr Nachbar sollten vielmehr darauf vertrauen, dass nichts passiert. Tritt hingegen tatsächlich ein Schaden ein, wäre eine sachverständige Begutachtung oder eine tatsächliche Beseitigung notwendig, um diesen Schaden konkret beziffern zu können. Insoweit fehlen bisher die notwendigen tatsächlichen Anhaltspunkte dafür, ob tatsächlich ein Schaden entstehen wird und wenn ja, in welcher Höhe dieser entstehen wird.

Eine solche konkrete Zahl wäre aber notwendig, um den Kautions- bzw. Hinterlegungsbetrag beziffern zu können. In Bezug auf den von Ihnen geschätzten Wert einer Beeinträchtigung weise ich nochmals auf die Nutzungsersatz-Inanspruchnahme Ihres Nachbarn hin. Durch diese sollte die „normale" Beeinträchtigung durch die Befahrung abgegolten sein.



Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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