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Abriss eines vorhanden Schwartzbaues

| 24.05.2012 23:19 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geerte Damen
sehr geerte Herren

ich habe vor etwa 9 Monaten von einem Bekannten
die Erlaubnis bekommen sein verwildertes Grundstück zu nutzen da er es selber nicht bewirtschaftet.Vor mir hatte er es einer dritten Person überlassen die mit seinem Wissen und Einverständniss eine Hütte gebaut und einen Zaun gezogen hatt.Ich habe,da das Dach undicht war,einen neuen Dachstuhl aufgeschlagen und das Grundstück gereinigt.Es hatt sich nun herausgestellt das es sich hierbei um illegale Verbauten handelt und Ich soll nun diese komplett auf eigene Kosten entfernen.Ich habe weder einen Pachtvertrag abgeschlossen noch sonst irgentwelche Verträge diesbezüglich unterzeichnet auch wurde ich nicht darüber informiert das es Schwartzbauten sind.Es wurde mir gesagt ich könne mich dort frei entfalten.
Wie soll ich jetzt auf die Forderung der Bereinigung reagieren.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühen.

-- Einsatz geändert am 24.05.2012 23:31:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:

Aus Ihrer Schilderung geht zwar nicht ganz hervor,von wem Sie die Abrissverfügungen erhalten haben, ich gehe aber davon aus, dass es die Ordnungsbehörde ist. Sollte es anders sein, so bitte ich um einen entsprechenden Hinweis, damit ich im Rahmen der kostenlosen Nachfrageoption hierzu abschließend Stellung nehmen kann.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine solche Abrissverfügung ergehen. Die Rechtsgrundlage wäre die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes.

Eine solche Abrissverfügung ist grundsätzlich nur dann möglich,wenn das Bauwerk sowohl formell als auch materiell baurechtswidrig ist. Formel baurechtswidrig ist es dann, wenn keine Baugenehmigung vorliegt.

Materielle Baurechtswidrigkeit liegt dann vor, wenn das Bauwerk gegen objektives Baurecht (insbesondere das Baugesetzbuch sowie die Baunutzungsverordnung) verstößt.
Nur wenn diese beiden Voraussetzungen vorliegen, ist eine Abrissverfügung möglich.

Alleine die formelle Rechtswidrigkeit genügten nicht, weil dann eine Baugenehmigung nachträglich beantragt werden könnte. In Ihrem Fall müsste also zunächst geprüft werden,ob die Abrissverfügung überhaupt rechtmäßig ist. Sollte Sie nämlich rechtswidrig sein,sollte hiergegen innerhalb eines Monats ab Zustellung Widerspruch eingelegt werden.

Ob das Bauwerk überhaupt zulässig ist, hängt von vielen Faktoren, insbesondere vom Bebauungsplan und von dem Baugebiet ab. Dieses müsste hier überprüft werden.

Vor diesem Hintergrund würde ich Ihnen bereits an dieser Stelle dringend empfehlen, einen im öffentlich-rechtlichen Baurecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung der Sach- und Rechtslage und anschließend gegebenenfalls der Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen zu beauftragen.

Sofern sich letztendlich herausstellt, dass eine Abrissverfügung tatsächlich rechtmäßig und nicht angreifbar ist,stellt sich natürlich auf zweiter Ebene die Frage,wer hierfür verantwortlich ist, also insbesondere wer den Abriss durchführen muss und wer insoweit die Kosten dafür tragen muss.

Nach dem Gesetz (Landesbauordnung Ihres Bundeslandes) gibt es hier mehrere Möglichkeiten. So kann zunächst der Eigentümer der baulichen Anlage, aber auch der Bauherr und der Besitzer in Anspruch genommen werden.

In Ihrem Fall gibt es also drei Möglichkeiten: der Eigentümer des Grundstückes, der vorherige Nutzer, der die Gebäude errichtet hat und Sie (weil sie momentan faktischer Besitzer sind und zumindest zum Teil auch Bauherr, da Sie das Dach ja teilweise ausgebaut haben),

Die Behörde hat hier ein so genanntes Auswahlermessen. Meines Erachtens gibt es hier auch gute Argumente,die dafür sprechen, dass man den Grundstückseigentümer und auch den eigentlichen Erbauer des Gebäudes in Anspruch nehmen könnte.

Der Erbauer hat nämlich wenn ich es richtig verstanden habe, dass (voraussichtlich) illegal errichtete Gebäude noch vor Ihnen errichtet und hatte offensichtlich auch einen wesentlich größeren Teilen errichtet (Sie haben es ja nur ausgebaut).

Die Behörde muss aber letztendlich dokumentieren, dass Sie von Ihrem Ermessen Gebrauch gemacht hat und von welchen Erwägungen sie sich dabei hat leiten lassen.

Sollte die Behörde beispielsweise gar nicht in Erwägung gezogen haben, den Eigentümer oder den eigentlichen Errichter in Anspruch zu nehmen,so hätte sie von ihrem Ermessen überhaupt gar keinen Gebrauch gemacht ( sog. Ermessensnichtgebrauch), was zu einer Rechtswidrigkeit und einer Anfechtung des Abrissbescheides führen würde.

Ob hier Ermessensfehler vorliegen, lässt sich aber abschließend nur nach Durchführung einer Akteneinsicht bei der zuständigen Behörde beurteilen. Da eine Akteneinsicht grundsätzlich nur über einen Rechtsanwalt möglich ist,sollten Sie wie bereits eingangs angedeutet schnellstmöglich einen im öffentlichen Baurecht erfahrenen Kollegen vor Ort beauftragen.

Der Kollege sollte dann zunächst eine Akteneinsicht beantragen, die grundsätzliche Rechtmäßigkeit der Abrissverfügungen prüfen sowie überprüfen, ob hier ein Ermessensfehler vorliegt (siehe oben). Anschließend sollte er gegebenenfalls für Sie fristgerecht Widerspruch gegen die Abrissverfügungen einlegen.

In manchen Bundesländern/Gemeinden findet in einem solchen Verfahren ein Widerspruchsverfahren nicht statt (zum Beispiel in Niedersachsen) und es müsste direkt Anfechtungsklage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht erhoben werden.

Hier gilt aber auch eine Frist von einem Monat ab Bekanntgabe des Abrissbescheides. Welches Rechtsmittel statthaft ist (also Widerspruch oder Anfechtungsklage) muss in der Rechtsmittelbelehrung ganz unten auf dem Abrissbescheid stehen.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagmorgen!

Nachfrage vom Fragesteller 25.05.2012 | 00:47

Sehr geehrter Herr Newerla

vielen Dank für Ihre sehr ausfürliche und aussagekräftige Antwort.

Wie Sie vermuteten stammt die Forderung vom hiesigen Bauamt (Hessen,Landkreis Offenbach).
Das Bauamt hatte sich in erster Instanz an den eigentlichen Eigentümer gewannt und ihn um Aufklärung gebeten,dieser wiederum hatte sich daraufhin bei mir gemeldet und mir eine Nummer des zuständigen Sachbearbeiters gegeben.
Ich hatte mich dann telefonisch bei diesem Sachbearbeiter gemeldet und meinerseits um Aufklärung gebeten.Er hatt darauf hin mir die volle Verantwortung zugeschrieben und eine Bereinigungsfrist von 2 Monaten gestellt welche ende dieser Woche ausläuft.Es war mir bis jetzt nicht möglich dieser Frist nachzukommen da ich diesbezüglich keine begründete Rechtslage gesehen habe und der Abriss sehr Zeit und Geldaufwendig wäre.Der Sachbearbeiter hatte sich nun heute wieder gemeldet und in einer sehr heroischen Art den Abriss gefordert mit der Drohung ansonsten ein Unternehmen auf meine Kosten zu beauftragen.Alle Verhandlungen diesen Fall betreffend haben ausschließlich telefonisch stattgefunden so das ich keinerlei schriftliche Unterlagen,Forderungen oder anderweitigen Schreiben bekommen habe oder hatte.Sollte ich jetzt auf solche Schreiben warten oder gar darauf bestehen um in einen Rechtsstreit übergehen zu können und darf das Bauamt einen Abriss auf meine Kosten verfügen ohne vorherigen Schriftverkehr mit meiner Person ?

Vielen Dank für Ihre geduldige Antwort

Hochachtungsvoll, C.Hesselbach !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.05.2012 | 10:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie zunächst vielen Dank für die netten Worte und die positive Bewertung.
Vielen Dank auch für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:


Zunächst wollte das Bauamt offensichtlich den Eigentümer in Anspruch nehmen. Das Bauamt hat also insoweit sein Auswahlermessen ausgeübt und ist (meines Erachtens zutreffend) auf den Eigentümer zugegangen. Interessant wäre, ob diese Entscheidung in der Akte dokumentiert ist (wie bereits mitgeteilt müsste dieses ja eigentlich der Fall sein). Dann wäre nämlich die Behörde grundsätzlich in der Erklärungspflicht, weshalb auf einmal Sie in Anspruch nehmen werden sollen und nicht der Eigentümer.

Ein wichtiger Aspekt ist, dass diese "Verhandlungen" ausschließlich telefonisch erfolgt sind.

Telefonisch ( vor Gericht würde dieses Telefonat voraussichtlich gar nicht nachgewiesen werden können,wenn Sie es bestreiten würden) hätte diese "Anordnung" grundsätzlich keine Wirkung.

Hierbei handelt es sich nämlich um einen belastenden Verwaltungsakt. Für einen solchen sind bestimmte Voraussetzungen vorgesehen. Insbesondere muss es sich um einen schriftlichen Bescheid handeln, der mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen ist.

Dieses ist hier nicht der Fall, daher sehe ich zunächst keinen Handlungsbedarf.

Sobald sie aber einen fähigen Bescheid erhalten beginnt die Widerspruchsfrist zu laufen (siehe oben), so dass Sie dann schnellstmöglich einen Kollegen vor Ort beauftragen sollten.

Meines Erachtens sollten Sie aufgrund des Verhaltens des Sachbearbeiters ernsthaft über eine Dienstaufsichtsbeschwerde nachdenken. Als Bürger brauchen Sie sich grundsätzlich nicht alles gefallen zu lassen.


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag und alles Gute!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.05.2012 | 00:59

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